Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика

Содержание
  1. Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?
  2. Как у подрядчика появляются квартиры?
  3. Способы оформления соглашения между застройщиком и подрядчиком в 2020 году
  4. Правила покупки квартиры у подрядчика
  5. Полезные советы
  6. Необходимые документы
  7. Риски при покупке квартиры у подрядчика
  8. Нужно ли обращаться к риэлтору?
  9. У кого купить квартиру в новостройке?
  10. Поиск надежного подрядчика
  11. Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика
  12. Departamentsud.ru
  13. Покупка квартиры у подрядчика
  14. Как купить квартиру от подрядчика
  15. Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки
  16. Особенности покупки недвижимости у подрядчика
  17. Нюансы покупки квартиры у подрядчика
  18. Как купить квартиру в новостройке у подрядчика застройщика?
  19. Переуступка: как купить квартиру в новостройке и сэкономить
  20. Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки
  21. Что не так с этой схемой?
  22. Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?
  23. Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?
  24. Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.
  25. Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски
  26. Риски при покупке квартиры от подрядчика
  27. Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски
  28. Проверка подрядчика для минимизации рисков
  29. Порядок действий
  30. Требуемые документы

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?

Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика

Покупка квартиры в новостройке – мечта миллионов россиян.

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости можно у застройщика, инвестора или подрядчика – компании, которая выполняет определенные виды работ на объекте строительства согласно договору с застройщиком.

Оказывается, что при покупке квартиры у подрядной организации нередко цена сделки оказывается ниже, чем у застройщика.

Однако не все так гладко и чисто в такой схеме покупки жилья, поэтому стоит разобраться во всех плюсах и минусах, с подводными камнями, решив совершить покупку квартиры у подрядчика.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Покупка квартир у подрядчиков характерна тем, что она выгодна в денежном выражении. Подрядчик, который получил квартиру в результате расчетов с застройщиком, продает ее на разных этапах. И зачастую цена продажи является гораздо ниже, чем цена на такую же квартиру у застройщика.

Чем обусловлена такая разница в цене? Почему квартиры у подрядчика дешевле, чем у застройщика?

Все очень просто:

  • подрядчику нужны «живые» деньги, поскольку у него работают люди, которым нужно платить заработную плату, платить налоги, покупать строительные материалы и т. д.;
  • подрядчику важно как можно скорей получить деньги, поэтому зачастую он и снижает цены на жилье.

Способы оформления соглашения между застройщиком и подрядчиком в 2020 году

Стороны сделки могут оформить отношения несколькими способами:

  1. Застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор или договор уступки. В этом случае подрядчик имеет право продавать квартиры до того, как он полностью сдаст все работы. И в этом кроется самая большая опасность для покупателя. Так, если застройщику не понравится качество оказанной услуги, тогда он может аннулировать договор. Тогда подрядчик не будет иметь никаких прав на квартиры даже в том случае, если он их продал. И даже если покупатель обратится в суд, то фемида останется на стороне застройщика.
  2. Застройщик расплачивается уже готовым жильем. Он оформляет право собственности на себя, а после передает уже подрядчику по договору купли-продажи. В таком случае покупатель уже не рискует остаться без жилья.
  3. Если готового к сдаче в эксплуатацию дома нет, но подрядчик уже является собственником квартир в новостройке. Соответственно, такие квартиры он уже может продать по праву переуступки. При этом важно понимать, что если квартира была оформлена на подрядчика как на физическое лицо, то сделка должна произойти в один день (передача денег и сдача документов на регистрацию – все должно пройти в один день). Если квартира оформлена на юридическое лицо, тогда сделка должна проходить в другом порядке: вначале необходимо отдать на регистрацию договор уступки, а когда договор будет зарегистрирован, тогда уже покупатель может передать деньги подрядчику.

Правила покупки квартиры у подрядчика

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи недвижимости с подрядчиком, потенциальный покупатель должен:

  • проверить застройщика и сам объект строительства;
  • проверить, зарегистрирован ли договор долевого участия;
  • получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить наличие/отсутствие обременений;
  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) для проверки полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки;
  • ознакомиться с уставом подрядчика на предмет наличия полномочий для совершения крупной сделки без разрешения учредителей;
  • запросить у подрядчика документ об отсутствии материальных претензий к застройщику;
  • выяснить у застройщика, не сдал ли он документы о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в Росреестр. Если документы он уже передал, значит заключить договор о переуступке прав будет уже невозможно.

После прохождения необходимых проверок можно начать выяснять, как купить квартиру в новостройке у подрядчика:

  1. Выбрать жилой комплекс исходя из таких параметров, как цена, расположение, планировка.
  2. Проверить надежность подрядчика (запросить разрешение на строительство и др.).
  3. Проверить правоустанавливающие документы на подрядную квартиру. Покупатель должен получить договор долевого участия на квартиру между застройщиком и подрядчиком, акт зачета встречных требований.
  4. Подписать договор переуступки (в офисе застройщика или с его письменного согласия). Это трехсторонний договор, сторонами которого является подрядчик, покупатель и застройщик, фиксирующий передачу прав по договору.
  5. Произвести оплату по договору уступки.

Полезные советы

  1. При покупке квартиры у подрядчика на этапе строительства покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования этой квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Договор долевого участия, который заключается между подрядчиком и застройщиком, обязательно должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор является недействительным.
  3. При оформлении договора переуступки права требования до выполнения подрядчиком работ по договору с застройщиком, потенциальный покупатель рискует остаться как без квартиры, так и без денег (например, если подрядчик обанкротится).

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2020 году нужно подготовить следующие документы:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • договор между подрядчиком и застройщиком;
  • договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
  • заявление о государственной регистрации договора;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
  • свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
  • согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Сегодня большим соблазном для граждан России являются предложения купить квартиру от подрядчика, который предлагает купить квартиру по стоимости ниже рыночной на 10–15%. Опасно ли покупать квартиру у подрядчика, есть ли какие-то риски?

Да, риски действительно есть, и они заключаются в следующем:

  1. Подрядчик обычно хочет получить деньги здесь и сейчас, а право требования на будущую квартиру переходит через Росреестр на покупателя минимум через 18 дней.
  2. Подрядчик может не выполнить своих обязательств перед застройщиком.
  3. Наличие задолженности у подрядчика, в результате чего дом не вводится в эксплуатацию.
  4. Застройщик может предъявить претензии подрядчику, что грозит расторжением договора долевого участия либо длительность судебных разбирательств.
  5. У подрядчика может не оказаться документов на земельный участок, разрешения на строительство.

Прежде чем радоваться экономии, стоит оценить риски при покупке квартиры у подрядчика.

Нужно ли обращаться к риэлтору?

Та выгода, на которую надеется покупатель в плане экономии денег при покупке квартиры у подрядчика, может существенно сократиться за счет посредников – риэлтерских агентств.

Дело в том, что у подрядчиков нет своего офиса продаж и опыта по работе с недвижимостью, поэтому они обращаются к агентам по недвижимости. Те прибавляют к цене свой процент, тем самым делают покупку уже не такой выгодной.

Кроме того, такая сделка может быть еще и некачественной, ведь риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика. И возможно он даже не общался с застройщиком напрямую.

Поэтому если покупатель решится взяться за покупку квартиры в новостройке самостоятельно, без помощи эксперта, то добиться правдивой информации будет проблематично.

У кого купить квартиру в новостройке?

Многие граждане сомневаются и не знают, у кого лучше купить квартиру: у застройщика или подрядчика. Специалисты отмечают, что если договор переуступки прав требования составлен грамотно и верно, то неважно, у кого покупатель купит квартиру. Главное – чтобы его устраивало жилье и его стоимость.

Если подрядчик отработал квартиру не полностью (не завершил какие-то работы), тогда необходимо составить 3-сторонний договор переуступки, согласно которому за отработанную часть квартиры новый дольщик будет платить подрядчику деньги по его установленной цене, а за остальную часть он будет вносить платежи на счет застройщика.

Чтобы не рисковать заключать договор с подрядчиком на покупку квартиры, важно помнить о таких нюансах:

  • покупатель имеет право запросить договор между подрядчиком и застройщиком;
  • он имеет право поинтересоваться у застройщика, выполнил ли подрядчик свои обязательства;
  • если подрядчик полностью выполнил взятые на себя обязательства, «отработал» квартиру, тогда покупатель может заключить договор с ним напрямую, но обязательно заранее нужно проинформировать о своем решении застройщика.

Поиск надежного подрядчика

Как найти подрядчика для покупки квартиры в новостройке в 2020 году? Вариантов несколько:

  1. Поинтересоваться у знакомых, друзей, коллег по работе, которые уже стали счастливыми обладателями квартир, купленных у надежного подрядчика.
  2. Заняться поиском квартиры от подрядчика в электронной базе данных, с которой можно ознакомиться в интернете.
  3. Воспользоваться услугами застройщика, поинтересоваться у него, с какими подрядными организациями он работает.

При выборе того или иного подрядчика специалисты рекомендуют обращаться в те компании, которые зарекомендовали себя с хорошей стороны: имеют положительные отзывы клиентов, хорошую репутацию, а также работают на рынке недвижимости уже длительное время.

Покупка квартиры у подрядчика – неплохая идея для покупки жилья с экономией в 10-15% от рыночной стоимости. Но прежде чем заключать договор о переуступке прав, нужно учесть все риски и подводные камни.

Важно проверить, выполнил ли подрядчик все условия, прописанные в договоре между ним и застройщиком, имеется ли у него задолженность и т. д.

Покупатель должен быть уверен в том, что подрядчик выполнил работу, оказал необходимые услуги, что у застройщика нет к нему претензий.

Если у застройщика есть вопросы по поводу работы подрядчика, тогда он может дать запрет на продажу жилья.

Источник: http://expert-home.net/pokupka-kvartiry-u-podryadchika-riski/

Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика

Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика

Меню

– Консультация юриста – Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки А происходит это следующим образом:застройщик передает подрядчику жилплощадь на основании подписанного ранее документа — договора или соглашения об инвестиции;желающий купить квартиру у подрядчика также подписывает с ним договор: он может быть двух видов — о купле-продаже или о цессии. Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор. Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Внимание Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен. Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность. В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика.

Departamentsud.ru

Важно Градостроительный кодекс РФ центральной фигурой строительства определяет застройщика, который имеет право на застраиваемый земельный участок (собственность или аренда). Обязанностями застройщика являются обеспечение строительства, реконструкции, капремонта.
Эти действия осуществляются при наличии капитальных вложений.

Но также допускается использование привлеченных средств, при этом застройщик одновременно становится инвестором.
Внимание На имя застройщика оформляется разрешение на строительство.

Заказчик занимается оформлением исходной разрешительной документации для проектирования и строительства, а также осуществляет технический надзор за ходом стройки.

Часто застройщик в своей структуре имеет службу заказчика, являясь застройщиком-заказчиком. Когда упоминается технический заказчик, подразумевается, что служба заказчика является наемной организацией.

Покупка квартиры у подрядчика

  • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
  • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

Какие документы должны быть у застройщика Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю.

Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом. Таблица 1.

Как купить квартиру от подрядчика

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски Что же надлежит знать покупателю жилья в новостройке в 2018 году? Основные понятия Далеко не все граждане правильно понимают, что представляет собой новостройка. Нередко обыватели так именуют любое новое жилье. Новостройкой именуется возводимое жилье различной степени готовности.

Его основная особенность в том, что право собственности на объект не зарегистрировано в ЕГРН. Если жилье на момент продажи уже имеет собственника, то оно является вторичкой. В риэлтерской среде бытует понятие «новая вторичка», то есть новое жилье с зарегистрированным правом собственности.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет. Как купить — все нюансы

  1. Изучаем предложение, историю, репутацию подрядчика и застройщика.
  2. Проверяем действителен ли ДДУ, зарегистрирован ли он в Росреестре, нет ли обременений и других ограничений на переуступку прав другим лицам.
  3. Заключаем договор цессии (если квартира еще не достроена) либо договор купли-продажи, если достроена.
  4. Регистрируем договор цессии или переход прав собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
  5. Подписываем акт приема-передачи (если квартира достроена).

Опасная сделка – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядной организацией.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.

Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют. Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии.

В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Есть риск, что основной договор заключен не будет, а средства покупателю не удастся вернуть Предварительный договор участия в долевом строительстве Риски здесь аналогичны вышеописанным.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы.

Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель.

Как купить квартиру в новостройке у подрядчика застройщика?

Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.

  • Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
  • Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
  • Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений.

Переуступка: как купить квартиру в новостройке и сэкономить

Обывательская точка зрения отлична от юридической. Новостройкой считается дом:

  • сданный в эксплуатацию 2-3 года назад;
  • с наличием не проданных и не заселенных квартир;
  • в котором никто ранее не проживал.

Если речь идет о покупке квартиры именно в новостройке, то основными участниками сделки выступают застройщик (юрлицо) и дольщики (покупатели-инвесторы). С покупателями все относительно понятно, но с определение продавца зачастую возникает путаница, чреватая негативными последствиями.

Многие функции в строительстве делегируются, но гражданское законодательство РФ весьма четко поясняет понятия строительной сферы и полномочия действующих сторон. Так нередко смешиваются функции заказчика и застройщика.

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены.

Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья. Заключение При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Источник: https://auditinter.ru/zachem-yur-litso-podryadchik-beret-kvartiru-v-ipoteku-ot-zastrojshhika/

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc4446d8de61c00a916eb97/5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры. Рис. 2. Весы с домом и процентами.

Источник: сайт Супермаркет недвижимости Виды договоров при покупке квартиры в новостройке Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя.


Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег. Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке.

В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств.

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Зачем юр лицо подрядчик берет квартиру в ипотеку от застройщика

» Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры от подрядчика

1 187 просмотров

Квартиры на рынке первичной недвижимости (жилье в новостройках, ранее не имевшее собственников) продают не только застройщики. В некоторых случаях в качестве продавца выступает подрядчик, который выполнял какие-то определенные работы на объекте. В чем особенности такой процедуры, какие есть риски и как правильно совершить покупку – читайте в этой статье.

Подрядчики могут торговать квартирами только в том случае, если они были получены от застройщика. А вот причины этому могут быть разные. Одно дело, если застройщик передает право на продажу квартир (или оформляет право собственности) на подрядчика потому что, так было сказано в договоре.

Пример: По договору подряда одним из условий расчета за выполненные работы с подрядчиком может быть передача квартиры. Чаще всего такое условие используется в качестве дополнения к основной сумме платежа с целью ее сокращения или по какой-то другой причине.

Вторая причина, по которой квартира/квартиры могут быть переданы подрядчику в рамках оплаты – отсутствие у застройщика денег для расчета. И вот это уже плохой признак. Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность того, что в доме что-то не будет доделано до конца или сделано очень некачественно.

Подрядчики обычно стремятся продать квартиру как можно быстрее, чтобы рассчитаться с рабочими и, наконец, перейти на другой объект, чтобы не терять деньги. Как следствие, жилье от подрядчиков может обойтись дешевле, чем от застройщика или на вторичном рынке. С другой стороны, оформить такую квартиру в ипотеку значительно сложнее.

Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски

Выделяют три основных договора, на основании которых подрядчик смог получить возможность продавать квартиру/квартиры:

  • Договор долевого участия.
  • Инвестиционный договор.
  • Договор купли-продажи.

Самый безопасный, с точки зрения покупателя, договор купли-продажи. В его рамках застройщик или напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, а тот уже продает ее покупателю на общих основаниях.

Учитывая специфику подрядчиков, нередко продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно глава подрядчиков, как физическое лицо.

Впрочем, подобная ситуация – это редкость, чаще все же квартира оформляется на предприятие-подрядчик и продается от юридического лица.

Договор долевого участия также не слишком рискованный. Реализован он точно так же, как сделка по покупке квартиру по договору долевого участия (ДДУ) между застройщиком и физическим лицом-покупателем. В данном случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю производится по тому же стандартному договору купли-продажи, на общих основаниях.

Самый плохой и рискованный для конечного покупателя вариант – это инвестиционный договор. В отличие от всех остальных, он заключается предварительно и вступает в силу еще до того, как все работы подрядчика будут выполнены. Как следствие, у подрядчика возникает обязательство того, что он должен завершить все работы, иначе квартира должна будет возвращена застройщику.

Беда в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает заранее и, чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как на это может уходить достаточно продолжительное время.

Но если, при этом, он уже продаст квартиру, а потом не выполнит все свои работы, то получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке по причине невыполнения второй стороной своих обязательств. При этом подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилье.

Как следствие, он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя съехать с квартиры, а забрать деньги у подрядчика практически невозможно.

Пример: Подрядчик договорился с застройщиком на оформление инвестиционного договора, по условиям которого застройщик передает подрядчику одну из квартир в новостройке. Взамен, подрядчик выполняет все внутренние отделочные работы, допустим, во всех квартирах одного подъезда.

Подрядчик, получив квартиру сразу же продает ее покупателю и исчезает с горизонта, не выполняя своих обязательств перед застройщиком.

Инвестиционный договор расторгается, покупатель теряет свое жилье, а подрядчик остается с деньгами, так как может вообще ликвидировать свою фирму и создать новую, если это нужно.

Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным договором проворачивают мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а хотели просто получить деньги, но бывают и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье было передано подрядчику по инвестиционному договору – это уже плохой знак.

Какого-то идеального варианта обезопасить себя у покупателя практически нет. Можно затребовать подтверждение того, что все работы по инвестиционному договору завершены, но его редко предоставляют. Без помощи опытного юриста приобретать такое жилье не стоит – слишком большой риск его потерять.

Проверка подрядчика для минимизации рисков

Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

  • Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
  • Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
  • Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
  • Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.

Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.

Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

Порядок действий

  1. Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).
  2. Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
  3. Составить и подписать договор купли-продажи.

    Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.

  4. Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
  5. Подписать акты приема-передачи.

    Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.

  6. Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

Требуемые документы

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

Вариантов получения жилья очень много, потому в зависимости от ситуации перечень бумаг может сильно изменяться. И для того, чтобы определить, что именно нужно в том или ином случае также требуется помощь опытного юриста.

Подобная покупка предполагает следующие расходы:

  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).
  • Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
  • Регистрация права собственности нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.

Несмотря на то, что подобное жилье может обойтись существенно дешевле, чем покупка такой же квартиры от застройщика или у другого собственника, подобная операция относится к достаточно рискованным. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с потенциальными проблемами и путями их решения. Также они готовы представлять интересы клиента, отстаивая его права при сопровождении сделки, а также, если до этого дойдет дело, в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-ot-podryadchika/

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: