В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным

Содержание
  1. Договор дарения или купли-продажи
  2. Договор дарения
  3. Преимущества и недостатки договора купли-продажи
  4. Преимущества и недостатки договора дарения
  5. Какой же договор выбрать?
  6. Дарственная или договор купли-продажи – что лучше?
  7. Основные сведения о сделках и их отличия
  8. Особенности договора дарения
  9. Особенности договора купли-продажи
  10. Сравнительная таблица
  11. Какой вид договора выбрать
  12. В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным
  13. Ничтожный договор дарения
  14. Как признать недействительным договор дарения
  15. Недействительность договора дарения
  16. Признание сделки купли-продажи недействительной
  17. Основания для отмены договора дарения
  18. Риски покупки квартиры после дарения
  19. Купля-продажа или дарение: что лучше?
  20. Признание договора дарения недействительным: веские причины расторжения соглашения со стороны дарителя
  21. Причины расторжения договора дарения со стороны дарителя
  22. Договор дарения может быть признан недействительным в силу несоблюдения буквы закона
  23. Признание договора дарения недействительным, если он является прикрытием сделки купли-продажи
  24. Оспаривание договора дарения в суде наследниками дарителя после его смерти
  25. Изменения в Гражданском кодексе РФ , вступившие в законную силу с 2013 года
  26. Что выгоднее – дарственная или продажа?
  27. Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:
  28. Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:
  29. Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:
  30. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Договор дарения или купли-продажи

В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным

В связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции приостановлен личный прием граждан в судах. Смотреть как изолируются страны можно по ссылке Веб камеры мира онлайн

Цены на услуги адвоката по наследственным спорам

Дарственная или купля продажа квартиры являются видами сделок, которые очень часто заключаются на практике.

Но при смене собственника недвижимости перед гражданами стоит вопрос о том, какой из этих договоров выбрать и какой из них лучше.

Так дарственная или договор купли продажи? Чтобы разобраться с этим вопросом необходимо в первую очередь выяснить характерные черты обеих сделок, а также их плюсы и минусы.

Данный вид сделки является наиболее распространенным среди физических лиц.

На основании данного договора имущество и связанные с нею права переходят  к новому собственнику, а вместо этого новый собственник обязывается выплатить конкретную сумму.

Именно наличие денежного обязательства по отношению к предыдущему собственнику отличает договор купли-продажи от дарения.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа

02

Горячая линия
8 800 511 38 27 (регионы РФ)
8 499 577 04 24 (Москва и МО)

03

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Бесплатная консультация адвоката по наследственным спорам
Цены на услуги адвоката по наследственным спорам

Если на основании договора в собственность передается недвижимое имущество, то сделка должна быть заверена у нотариуса, а вытекающие из него права подлежат государственной регистрации.  Соответственно, новый собственник приобретает все права на имущество только после оформления государственной регистрации.

Законодательство предусматривает определенные требования к тексту договора. В частности, в тексте сделки необходимо указать все необходимые для идентификации имущества данные (например, адрес, площадь и т.д.).

Договор дарения

Договор даренияотличается от купли-продажи тем, что в этом случае имущество переходит к новому собственнику на безвозмездной основе. Т.е. новый собственник не несет каких-либо денежных обязательств по отношению к предыдущему собственнику. 

Конечно, законодательство не требует нотариального заверения данной сделки, но чтобы избежать дальнейших возможных проблем, лучше сделать это.

Если к одаряемому переходит недвижимое имущество, то вытекающие из договора права опять же подлежат государственной регистрации. При этом обязанность предъявления заявления для осуществления регистрации несет одаряемый.

Особенностью данной сделки является то, что законодательство предусматривает возможность его отмены, т.е. в предусмотренных законодательством случаях даритель или его наследники могут потребовать от одаряемого возвратить подаренное имущество, т.е. права одаряемого в этом случае не защищены. Для купли-продажи подобная возможность не предусмотрена. 

Кроме того, одаряемый также наделен возможностью отказа от подарка, что тоже является особенностью данного вида сделки.

На практике договор дарения заключается между родственниками, но подобную сделку могут также заключить лица, которые не находятся в родственной связи.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи

Каждая из вышеуказанных сделок имеет  как плюсы, так и минусы, и сказать которая из них лучше, очень трудно.

Основным преимущество купли-продажи является быстрота и надежность оформления сделки, а также полная защищенность права покупателя, что конечно, лучше дарственной.  Если продается недвижимое имущество, то стороны должны только пойти к нотариусу.

У каждого нотариуса имеются типовые договора, которые нужно лишь подписать. И все: сделка заключена, что тоже лучше процесса оформления дарственной.

Еще одно преимущество данного договора – наличие у покупателя возможности на налоговый вычет из НДЛФ. Это объясняется тем, что покупатель несет определенные расходы для покупки имущества.

Но договор купли-продажи имеет также свои минусы. Например, если покупатель женат, то приобретенное имущество является совместной собственностью и подлежит разделу при разводе.

Если же женат продавец, то нотариус потребует обязательного письменного согласия супруга/супруги на продажу имущества. Иначе после приобретения права на имущество, могут возникнуть судебные споры.

Вот почему в подобных случаях лучше заключить сделку дарения.

Еще одним недостатком данной сделки является обязанность продавца заплатить сумму налога. В частности, если продавец продает имущество в течение 3 лет с момента его приобретения, то он обязан выплатить налог в размере 13% от суммы продаваемого имущества.

Преимущества и недостатки договора дарения

Как уже говорилось выше, данную сделку в основном заключают родственники.

  В частности, если договор дарения был заключен между близкими родственниками, то одаряемый освобождается от обязанности выплаты налогов. Т.е.

в этом случае договор дарения обходится дешевле.  Но в других случаях налог выплачивать нужно. Именно поэтому сделку лучше заключать между родственниками.

Еще одним преимуществом данной сделки является то, что имущество, которое было подарено, не считается совместно нажитым. Соответственно, при разводе супругов данное имущество не подлежит разделу. При продаже имущества одаряемым письменное согласие его супруги тоже не требуется. 

Что же касается недостатков договора дарения, то их несколько. В частности, если одаряемый продаст имущество в течение 3 лет с момента его приобретения, то он должен заплатить сумму налога в размере 13% от суммы продаваемого имущества.

Кроме того для заключения договора дарения требуется собрать более большой перечень документов. Например, если договор заключается между близкими родственниками, то они должны предъявить документы, свидетельствующие о наличии родственной связи.

Кроме того права одаряемого могут быть ущемлены, так как законодательство предусматривает возможность отмены дарения. Конечно, с целью защиты своего права он может предъявить иск в суд, но на практике данный вид споров  в большинстве случаев разрешается в пользу дарителя.

Какой же договор выбрать?

Вопрос о том, который из договоров лучше, интересует всех, кто собирается заключить одну из вышеуказанных сделок. Прежде чем остановить свой выбор на том или другом договоре, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы. Например, договор дарения обходится более дешевле, но процесс оформления купли-продажи более легкий и быстрый.

Именно поэтому прежде чем заключить ту или иную сделку, обдумайте хорошенько все плюсы и минусы данной сделки именно для вас. Только в этом случае возможно сделать правильный выбор и заключить наиболее выгодную для вас сделку.

Петр Романовский, юрист Работает в юридической сфере 16 лет, специализация – разрешение жилищных споров, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Источник: https://advocate-service.ru/darenie/dogovor-dareniya-ili-kupli-prodazhi.html

Дарственная или договор купли-продажи – что лучше?

В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным

Дарственная и договор купли-продажи – документы, удостоверяющие разные по своей природе сделки. Каждая из них направлена на отчуждение имущественных благ одной стороной в пользу другой стороны. В отношении недвижимости такие сделки заключаются только в письменной форме. Больше сходства с юридической точки зрения между договорами дарения и купли-продажи нет.

Рассмотрим в статье, что лучше дарственная или договор купли-продажи и когда целесообразно заключать ту или другую сделку.

Основные сведения о сделках и их отличия

В соответствии с нормами гражданского законодательства можно сказать, что основным отличием дарения от купли-продажи является безвозмездность. Дарение не подразумевает, что даритель получит взамен подаренного имущества другое материальное благо. В свою очередь купля-продажа говорит о том, что покупатель передает продавцу определенную сумму.

Еще одно существенное отличие сделок заключается в допустимом составе субъектов. В купле-продаже могут участвовать любые лица за исключением недееспособных и несовершеннолетних граждан. В случае с дарственной круг возможных участников сужается. Под запрет попало участие определенных должностных лиц исходя из их профессиональной деятельности. Это предусмотрено в ст. 575 ГК РФ.

Не менее важно при выборе способа оформления сделки учесть правовой режим владения, который возникнет у нового собственника.

Так, например, в случае купли-продажи, если покупатель находится в браке, то в отношении имущества возникает совместное право собственности. При этом не имеет значения, на чьи деньги оно приобреталось.

Исключение из этого правила – наличие брачного контракта с иными условиями.

Так как дарение является безвозмездной сделкой, ситуация складывается иная. В этом случае собственник будет владеть имуществом единолично.

Кроме того, необходимо учесть требование об уплате 13 % налога на доходы физических лиц. Оно возникает в обоих случаях, но при купле-продаже его платит продавец, а при дарении одаряемый. Исключением будет только дарение между близкими родственниками – в этой ситуации обязанности по уплате налога не возникает.

Также важно сказать о возможности расторжения сделки. Для дарения законом определен перечень причин, по которым сделка может быть расторгнута уже после регистрации прав в Росреестре. При купле-продаже такое не допускается.

Особенности договора дарения

Дарственная – это соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передать в будущем имущество на безвозмездной основе.

Даритель ничего не получает взамен переданного объекта и не может требовать каких-либо материальных благ от одаряемого. В противном случае дарственная может быть признана притворной, а, значит, недействительной.

В отношении недвижимости договор дарения всегда оформляется в письменной форме.

В тексте дарственной обязательно прописывается дата и место заключения, а также данные, права и обязанности сторон. Кроме того, необходимо указать характеристики предмета сделки. Он должен быть максимально конкретизирован в тексте договора. Если этого нет, сделку могут признать недействительной.

В тексте документа также прописываются условия передачи подарка и ответственность получателя за его ненадлежащее использование. Стороны могут предусмотреть условия, по которым имущественные права на подарок могут быть возвращены дарителю.

Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения. Однако после передачи прав на недвижимое имущество необходимо обратиться в Росреестр, чтобы пройти процедуру государственной регистрации.

Как и любое юридическое действие, дарение имеет преимущества и недостатки. К плюсам относят:

  • несложность оформления за счет отсутствия необходимости обращения к нотариусу;
  • отсутствие требования уплаты подоходного налога в случае дарения между родственниками;
  • возможность дарителя отменить дарение;
  • отсутствие материальных обязательств у одаряемого;
  • подарок не будет являться совместно нажитым имуществом, если одаряемый состоит в браке.

Однако все относительно. Например, возможность отмены дарения со стороны одаряемого является явным минусом. В свою очередь, безвозмездность сделки – минус для дарителя.

К отрицательным сторонам можно отнести возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц, а также вероятность признания сделки ничтожной в случае несоблюдения условий договора. Чтобы этого избежать, составлять дарственную должен профессиональный юрист.

Особенности договора купли-продажи

Договор купли-продажи – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) товар. В свою очередь покупатель обязуется передать продавцу денежные средства, оговоренные текстом договора. Такие правоотношения регулируются Главой 30 ГК РФ.

В договоре купли-продажи также, как и в дарственной, прописываются права и обязанности сторон, условия передачи товара и его подробное описание. Покупатель обязуется использовать приобретаемый объект по назначению. Еще одно важное условие – цена сделки. Она определяется соглашением сторон.

Договор купли-продажи может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Кроме того, переход права собственности должен регистрироваться в органах Росреестра.

Такие сделки также имеют плюсы и минусы. К преимуществам относят следующее:

  • несложность оформления;
  • отсутствие ограничений для состава субъектов, за исключением несовершеннолетних и недееспособных лиц;
  • возмездность сделки;
  • минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

Не обошлось и без отрицательных сторон. Так, например, покупатель обязан выплатить в пользу продавца определенную сумму, что, конечно, является для него минусом. При этом продавцу необходимо оплатить подоходный налог с полученной суммы.

Если покупатель находится в браке, то возникает совместный режим владения имуществом. Исключение – ситуация, когда муж и жена заключили брачный договор, по которому действует другой режим распределения имущественных прав.

Сравнительная таблица

Итак, купля-продажа и дарение имеют множество схожих параметров, а именно:

  • применяются для передачи имущества от собственника к другому лицу;
  • должны пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре;
  • вступают в законную силу только после регистрации в Росреестре;
  • требуют наличия права собственности на передаваемое имущество;
  • оформляются письменно;
  • не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако отличий не меньше. С юридической точки зрения они весьма существенны, что и создает сложность выбора, что лучше оформить.

Рассмотрим отличия в таблице:

КритерийДарениеКупля-продажа
ВозмездностьВсегда безвозмездноВсегда возмездно
Налоговые обязательстваНДФЛ 13 % для граждан и 30 % для иностранцев, налоговая база – стоимость подаренного имущества. Если договор заключается между родственниками, налог не взымаетсяНДФЛ 13 % для граждан и 30 % для иностранцев, налоговая база – цена сделки, указанная в договоре. Если продавец владел объектом более 3ех лет, налог не взымается
Кто выплачивает налогОдаряемыйПродавец
РасторжениеЕсли одаряемый откажется от дара или даритель отзовет договор по веским основаниямЕсли покупатель не заплатит или продавец утаит информацию
Риск оспариванияВысокийНизкий
Наличие ограниченийЛица, перечисленные в ст. 575 ГК РФ, несовершеннолетние и недееспособныеНесовершеннолетние и недееспособные лица
Получение налогового вычетаНевозможноВозможно, если стороны не являются близкими родственниками

Пакет документов для оформления этих видов сделок примерно идентичен. Он включает в себя:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • квитанция на оплату государственной пошлины;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;
  • разрешение на совершение сделки, полученное от мужа/жены дарителя или продавца, если отчуждается совместно нажитое имущество;
  • согласие на сделку от других собственников, если объект находится в долевой собственности;
  • выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы. Сам договор составляется, как минимум, в трех экземплярах – для обеих сторон и Росреестра.

Какой вид договора выбрать

Дарственная выгодна в следующих ситуациях:

  1. Сделка заключается между близкими родственниками. Это наиболее выгодная ситуация, так как одариваемый при этом не платит НДФЛ. Близкие родственники в соответствии с налоговым законодательством – муж/жена, дети, родители.
  2. Даритель желает, чтобы на его имущество никто не мог претендовать, кроме одаряемого.

Договор купли-продажи целесообразно использовать, если квартира находится в собственности продавца более трех лет. В этом случае ему не придется платить НДФЛ. Кроме того, если сделка проходит не между близкими родственниками, также лучше, если она будет оформлена по договору купли-продажи. В этом случае покупатель получит налоговый вычет, который нельзя получить в случае дарения.

Купля-продажа в большей степени защищает права сторон, поэтому заменять ее фиктивной дарственной не нужно. Продавец в такой ситуации очень рискует, ведь покупатель может оказаться недобросовестным и не заплатит требуемой суммы. При этом продавцу не удастся оспорить его действия, так как по закону дарение – безвозмездная сделка.

Разумеется, целесообразность той или иной формы зависит от того, кем приходятся друг другу стороны сделки. Если они ближайшие родственники, то оформление дарственной для них выгоднее, чем купля-продажа. В остальных случаях лучше всего оформить договор купли-продажи, так как он максимально защищает стороны от возможных рисков.

При возникновении сложностей необходима юридическая консультация. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Важно понимать, что дарение и купля-продажа существенно отличаются друг от друга. Определить, что лучше можно только в разрезе ситуации, поэтому рекомендуется получить юридическую консультацию.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/darenie/chto-luchshe-oformit-darstvennuyu-ili-dogovor-kupli-prodazhi/

В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным

В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным

В случае если в сделке прописана цена, ниже рыночной, налоговая служба может назначить дополнительную пеню.Во многих случаях оформить недвижимость по договору дарения — легкий и быстрый вариант. Несмотря на это необходимо детально разобраться как в минусах, так и плюсах. Плюсы и минусы дарения

  1. Оформление не требует заверения нотариуса, составляется договор быстро. Договор регистрируется в течение 11 дней (нужно заплатить госпошлину от 1000 до 1500 рублей). Все, что нужно — собрать необходимые справки и документы:
  • право на собственность;
  • выписка из домой книги;
  • согласие супруга или совершеннолетнего ребенка на сделку.
  1. Договор дарения не включает в себя правила преимущества долевой собственности.

Ничтожный договор дарения

Внимание Дарение имущества, вещей и недвижимости, может выражаться в форме:

  • безвозмездная передача;
  • обещание передать к определенному сроку;
  • освобождение от обязанности исполнить какое-либо требование (например, прощение долга за квартиру).

Дарителями могут выступать:

  • граждане, в том числе близкие родственники;
  • организации.

Для сделок дарения недвижимости требуется соблюдение условий (п.3 ст.574 ГК РФ):

  • письменный договор;
  • регистрация перехода права в Росреестре.

Основное требование к совершению дарения – наличие собственности у дарителя на имущество. Сроки для признания дарения ничтожным. По искам о признании сделки ничтожной срок исковой давности составляет 1 год в силу п.2 ст.181, 197 ГК РФ.

Как признать недействительным договор дарения

ГК РФ;

  • ненадлежащее оформление соглашения (например, устная договоренность о дарении квартиры) – ст.574 ГК РФ;
  • передача имущества, распоряжением которым запрещено – ст.174.1, например, квартиры под арестом по решению суда.

Специальные условия: Запрещена законом передача в дар имущества:

  • работниками детских, медицинских и социальных учреждений;
  • государственными и муниципальными служащими;
  • коммерческимм организациям другим организациям с целью деятельности – извлечение прибыли.

Запрещается дарение совместно нажитого имущества без согласия без разрешения супруги. Подробней о том что является совместно нажитым имуществом.
Не допускается дарение имущества от имени представляемого по доверенности. Такие сделки признаются ничтожными с момента совершения.

Недействительность договора дарения

  • Возможна отмена дара, переданного организацией или индивидуальным предприятием, до момента завершения банкротства (п.3 ст.578 ГК РФ).
  • Если даритель пережил одаряемого и это обстоятельство указано как условие аннулирования договоренностей (ст.578 ГК РФ)

Куда обращаться за признанием договора недействительным.

Если речь о незаключенном договоре дарении в письменной форме и отсутствии регистрации в органах юстиции, обращаться никуда не нужно.

В Росреестре отсутствуют сведения о передаче квартиры в дар. Соответственно, собственником квартиры остается даритель даже при наличии нотариального удостоверение договора.
При наличии государственной регистрации прав на собственность, заинтересованные лица обращаются в суд по месту нахождения недвижимости (п.1 ст.30 ГПК РФ).

Признание сделки купли-продажи недействительной

Важно Краткие выводы Итак, договор дарения можно признать недействительным в судебном порядке, однако дело это далеко не простое. Сложности начинаются уже в момент выявления оснований недействительности сделки. Зачастую они просто пересекаются и накладываются друг на друга. Например, договор может быть мнимым и одновременно заключённым под воздействием заблуждения.

А отсюда возникает частая путаница по предмету требований. Ну и наконец, заявители иногда требуют отменить соглашение о дарении вместо того, чтобы признать его недействительным. Все это автоматически приводит к ошибкам в заявлении. Так, многие судебные акты содержат указания, на то, что истец неоднократно уточнял предмет иска.
Это ярко говорит нам о сложностях, которые испытывают заявители уже на первой стадии процесса. В свою очередь ошибки в предмете ведут к изначально неверной позиции в суде.

Основания для отмены договора дарения

ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.

Риски покупки квартиры после дарения

Если по различным причинам этот договор признается юридически недействительным, то покупателю возвращаются все траты, которые он истратил в процессе заключения договора. Это важный плюс для тех, кто решает, что лучше оформить. Какие данные должен содержать договор купли-продажи:

  • Информация об объекте недвижимости — местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.
  • Информацию об участниках сделки — Ф.И.О., данные паспорта, адрес проживания, гражданство и т.д.
  • В договоре также должна быть четкая цена, которую должен уплатить покупатель продавцу в рамках договора.
  • В договоре дарения указываются те же данные, т.е.

Купля-продажа или дарение: что лучше?

Источник: https://departamentsud.ru/v-kakih-sluchayah-dogovor-kupli-prodazhi-ili-dareniya-schitaetsya-nedejstvitelnym/

Признание договора дарения недействительным: веские причины расторжения соглашения со стороны дарителя

В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным

Напомним, что под договором дарения подразумевается безвозмездная передача одной стороной имущества, ценных бумаг, драгоценностей или права собственности на недвижимость другой стороне.

Любую вещь можно подарить на любую стоимость. Ограничения накладываются на передачу во владение другим человеком охотничьего ружья, которое по закону может быть подарено только человеку, имеющему соответствующее разрешение (лицензию).

Рекомендуется составлять договор дарения при стоимости вещей, превышающих 3 000 рублей.

Дарственную на любой объект недвижимости и участка земли необходимо регистрировать в федеральном управлении и оформлять право собственности с дарителя на себя.

Для того, чтобы договор дарения был зарегистрирован по закону и вступил в силу необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на регистрацию договора (подается обеими сторонами);
  • документы, подтверждающие личность дарителя и одариваемого;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • заключенный у нотариуса договор дарения в подлиннике;
  • нотариально заверенное письменное согласие на заключение договора дарения жены или мужа дарителя, если он состоит в законном браке.

В противном случае соглашение может быть признано недействительным. Договор дарения подразумевает обоюдное согласие двух сторон.

Одариваемый человек должен знать о предмете, который он получает в дар, его реальную стоимость или историческое значение, и дать согласие на его принятие. Иначе факт дарения не состоится.

Причины расторжения договора дарения со стороны дарителя

Но бывают ситуации, когда сам даритель настаивает на возвращении своего бывшего имущества.

Для этого он должен предъявить веские аргументы, к которым можно отнести следующие факторы:

  • нанесение телесных повреждений дарителю со стороны одариваемого или покушение на жизнь его членов семьи;
  • ранняя смерть дарителя после заключения договора, вызывающая подозрение у правоохранительных органов;
  • одариваемый халатно относится к хранению раритетной вещи, имеющей культурно-историческое значение;
  • неожиданное снижение уровня жизни дарителя, которое он может восстановить с возвратом подаренной вещи.

Большим недостатком заключения договора дарения в случае его расторжения является возвращение предмета дарения без компенсации для одариваемого, и в расчет не принимается, что он, например, сделал евро-ремонт в квартире, обустроил загородную дачу или вложил приличные средства в тюнинг автомобиля.

Договор дарения может быть признан недействительным в силу несоблюдения буквы закона

Еще раз напоминаем, что договор дарения необходимо заключать на законных основаниях иначе он может быть признан недействительным в силу несоблюдения юридических норм.

Например, согласно статье статьей 173-179 ГК РФ договор дарения признается недействительным и человек не имеет право принять любые предметы в дар, если:

  • дарителем выступает несовершеннолетний от 14 до 18 лет без согласия родителей или опекунов (исключение составляет факт признания несовершеннолетнего в 16 лет эмансипированным, то есть полностью дееспособным на основании его трудоустройства и разрешения родителей);
  • дарителем является человек, признанный недееспособным, а его опекун согласия на данное соглашение не давал;
  • если в договоре не указаны предметы дарения и их примерная стоимость;
  • дарителем является организация, которая предоставила в дар предметы в устной форме;
  • одариваемый является сотрудником социальной службы или медицинской организации, имеющими непосредственное отношение к дарителю;
  • если юрлицо или индивидуальный предприниматель в течение 6 месяцев после заключения договора дарения признается банкротом;
  • когда даритель выдвигает определенные условия, на которых одариваемый может получить предмет дарения;
  • договор дарения считается недействительным, если даритель настаивает на передачу предметов в дар после его смерти ближайшими родственниками;
  • договор дарения заключался под принуждением и угрозами физической расправы;
  • даритель находился в заблуждении по поводу заключения договора, не понимал сути происходящего и не мог представить последствий, в результате которых его ближайшие родственники ущемлялись в правах;
  • свое согласие на соглашение не предоставил законный супруг или супруга дарителя;
  • даритель находился в крайне тяжелых жизненных обстоятельствах в связи с тем согласился на заведомо невыгодные для себя условия, чем воспользовалась другая сторона в своих корыстных целях;

В случае смерти одариваемого раньше дарителя, имущество возвращается последнему, а родственники одариваемого не имеют прав наследования.

Об этом надо заранее позаботиться тому, кто получает предметы в дар и прописать факт наследования их ближайшими родственниками в случае его безвременной кончины.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту “Как получить наследство” с пошаговой инструкцией для наследников

Или узнайте ЗДЕСЬ об отмене кабальной сделки

Признание договора дарения недействительным, если он является прикрытием сделки купли-продажи

Договор дарения может быть оспорен в судебном порядке и признан недействительным, если он является фактическим прикрытием сделки купли-продажи.

Такие ситуации часто возникают при сделках с комнатами в коммунальной квартире или реализации своей доли недвижимости. Это связано с тем, что такие сделки купли-продажи сопряжены с большими хлопотами.

Владелец доли или комнаты в коммунальной квартире должен предложить своим соседям или совладельцам выкупить свое имущество на правах первоочередности или спрашивать разрешение на продажу, в случае их отказа от сделки.

Бывает, что соседи уже привыкли, что называется, жить одни (раз вы продаете комнату, значит у вас есть другое жилье) и не хотят появления в квартире других лиц, а сами выкупить вашу долю не в состоянии.

Тогда они целенаправленно затягивают с ответом, чем срывают все планы совладельца.

Во избежание всех этих трудностей многие люди пытают договором дарения прикрыть сделку купли-продажи.

Не рекомендуется соглашаться на приобретение комнаты в коммунальной квартиры или доли в любой другой недвижимости, если вам предложили это осуществить через договор дарения.

Люди, имеющие первоочередное право приобретения данной собственности могут оспорить ваше соглашение через, причем срок давности составляет 10 лет с момента заключения договора.

В результате вы можете остаться и без недвижимости, и без денег, так как их получение дарителем будет доказать весьма проблематично.

Подумайте, стоит ли так рисковать!

Договор дарения, прикрывающий сделку купли-продажи, признается ничтожной сделкой на основании статьи 170, пункта 2 ГК РФ.

Соглашение передачи предметов в дар должно быть абсолютно безвозмездным, что регламентируется статьей 572 ГК РФ.

Оспаривание договора дарения в суде наследниками дарителя после его смерти

Если даритель при жизни предоставил в дар определенные ценные вещи, его жена или муж дали согласие на это, то другим даже близким родственникам приходится смириться с данной ситуацией.

Но вот после смерти дарителя часто встает вопрос об оспаривании дарственной в суде.

Наследники первой очереди считают, что их права ущемлены и пытаются оспорить договор дарения, совершенный их близким родственником в суде.

Согласно статье 196 ГК РФ наследникам дарителя предоставляется такое право, но доказать, что дарственная была составлена незаконно, достаточно проблематично.

Ведь дарителя уже нет в живых. Следовательно медицинскую экспертизу о его дееспособности провести невозможно, доказательства принуждения со стороны одариваемого предъявить тоже.

Кроме этого, с заявлением в суд наследникам надо обратиться в течение 3 лет со дня смерти дарителя, иначе срок давности истекает.

Есть шанс оспорить дарственную, если договор был заключен с какими-нибудь нарушениями, которые перечислялись ранее.

Изменения в Гражданском кодексе РФ , вступившие в законную силу с 2013 года

1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации».

В связи с этим произошли изменения, в результате которых определения по некоторым моментам представлены более расширено.

Итак:

  • заключение договора дарения с процессуальными нарушениями признается оспоримой сделкой, что можно будет сделать, обратившись в арбитражный суд;
  • договор дарения признается недействительным в определенных конкретных случаях, изложенных выше;

Если раньше оспорить дарственную в суде могло любое заинтересованное лицо, теперь такие заявление в арбитражный суд будут приниматься только чьи интересы были нарушены неправомерной сделкой.

Введены особые меры соблюдения добросовестности – договор дарения не может быть признан недействительным по заявлению лица, вводившего в заблуждение другую сторону заблаговременно и целенаправленно в корыстных целях.

Последствиями признания договора дарения недействительным являются возвращение предмета дарения дарителю или его наследникам, в случае, если соглашение было оспорено в суде или возмещение финансового ущерба, если предмет дарения был испорчен или утерян.

Скачать Образец искового заявления о признании договора дарения недействительным

Источник: https://legalmap.ru/articles/gp/contract/dog-daren-nedeystv/

Что выгоднее – дарственная или продажа?

В каких случаях договор купли продажи или дарения считается недействительным

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: