В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

Содержание
  1. Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?
  2. Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:
  3. Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
  4. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  5. Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:
  6. Сюрприз при приёмке квартиры: как избежать платы за лишние квадратные метры
  7. Права застройщика
  8. Квартиры от застройщиков с акциями
  9. Допустимые хитрости
  10. Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры? Или что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь?
  11. 1. Должен ли дольщик платить за лишние метры?
  12. 2. В какой срок необходимо произвести доплату за увеличение площади квартиры?
  13. 3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади квартиры?
  14. Почему застройщик не может расторгнуть договор?
  15. Почему застройщик не вправе удерживать квартиру?
  16. Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
  17. Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
  18. Может ли вообще меняться цена долевки?
  19. Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?
  20. Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?
  21. Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?
  22. Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?
  23. Изменение площади квартиры при долевом строительстве
  24. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия
  25. Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?
  26. Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?
  27. Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади
  28. Заключение
  29. В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры
  30. Изменение площади квартиры при долевом строительстве
  31. Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
  32. Договор долевого участия: куда смотреть
  33. Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461

Сюрприз при приёмке квартиры: как избежать платы за лишние квадратные метры

В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

Явление не редкое: очень многие дольщики встречаются с тем, что площадь купленной квартиры после обмеров оказывается не совсем такой, какой она зафиксирована в документах. Формально, по закону о защите прав потребителей, покупатель должен получить тот продукт, за который заплатил.

И в судебной практике были решения, которые обязывали застройщика, к примеру, передать квартиру дольщику большей площади без доплаты. Судьи гуманно рассуждали, что доплачивать дольщик, который ориентировался на определенную сумму, брал кредит, не должен. А суммы выходили немаленькие.

В последние годы сложилась практика, что условия ДДУ содержат специальный пункт о выплатах, но обо всем поподробнее.

Права застройщика

Строительство дома, как известно, — процесс довольно сложный. И то, что получается в результате, не всегда соответствует нарисованным планам и задокументированным характеристикам. Застройщик легко может изменить фасадное решение проекта, упростить благоустройство, поменять отделочные материалы (мрамор на плитку, к примеру).

То есть пока дом не построен и не сдан в эксплуатацию, его характеристики не являются чем-то неизменными (хотя определенные ограничения трансформации имеются). Площадь квартир — не исключение. Определенные отступления даже разрешены. Эксперты говорят, что страдают такими отступлениями, как правило, дома, построенные по монолитной технологии.

Панельные – практически лишены этого недостатка. Эксперты говорят, что случаются расхождения в 5-7 кв. м площади. Для столичной недвижимости речь может идти о нескольких лишних миллионах рублей доплат. Это много. Другой момент — это высота потолков. Застройщик частенько, чтобы объект выглядел привлекательнее, завышает эту высоту.

Но по факту сделать с этим ничего нельзя, если этот параметр не прописан в ДДУ и если он не мешает жить.

Квартиры от застройщиков с акциями

«Специфика современного законодательства такова, что при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщики обязаны точно указывать параметры передаваемого объекта. Данные характеристики берутся из проектной документации.

При этом строительные нормы позволяют возводить жилые дома с допустимыми отклонениями от этого проекта. Поэтому удивляться расхождениям не стоит. Для примера, дом, размеры которого составляют 15 на 50 метров, будет крупнее на 3,25 кв. м в случае дополнительных 5 см в длину и ширину.

Общая площадь увеличится пропорционально количеству этажей, — рассказывает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. — При этом конфигурация помещений внутри дома не меняется, только отдельные комнаты станут немного больше.

Кроме того, бывают случаи, когда уже на стадии возведения многоэтажного дома застройщик вносит изменения в проект, меняя площади квартир. Естественно, у многих дольщиков такое положение вещей вызывает недовольство».

Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ оплата цены договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке и на условиях, установленных этим договором.

Если в договоре предусмотрен механизм безакцептной (то есть автоматической) корректировки цены, то дольщик обязан доплатить за дополнительные квадратные метры.

Сумма доплаты легко калькулируется, так как в подавляющем большинстве случаев стоимость квартиры определяется как произведение стоимости одного квадратного метров на количество квадратных метров.

При этом дольщику предоставлено право не согласиться с передачей объекта долевого строительства с характеристиками, отличными от договорных условий. Закон определяет, что существенным расхождением площади является 5%.

Однако закон не дает возможности не платить за «лишние метры». 214-ФЗ в таком случае предусматривается только расторжение договора по инициативе дольщика.

Таким образом, если площадь увеличилась более чем на 5%, то дольщик может выбрать один из двух вариантов — отказ от квартиры с возвратом денежных средств либо доплату.

«Есть также минимальный размер расхождения (0,5 кв. м), за который никто и ничего не доплачивает. В случае превышения оговоренных в ДДУ значений, покупатель может обращаться в суд», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Есть, впрочем, и другое мнение. «Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, – отмечает Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

– По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, нарушает права потребителя».

Однако сложившаяся судебная практика свидетельствует, что суды в этом вопросе становятся на сторону застройщика. Если есть возможность исключить из договора пункт про доплату дольщиком, то нужно это сделать. Хотя вряд ли получится.

Допустимые хитрости

Если с площадью квартиры все более или менее отрегулировано, то изменение параметров общественных помещений остается вне ДДУ и взаимоотношений между застройщиком и дольщиком, хотя новосел и становится владельцем этих помещений, точнее небольшой доли. Специалисты советуют в случае несоответствия параметрам МОП единственный алгоритм — подавать в суд. Но, скажем, о денежной компенсации в этом случае сложно говорить: кто сможет определить стоимость квадратного метра лестничной клетки или холла.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/market/syurpriz-pri-priemke-kvartiry-kak-izbezhat-platy-za-lishnie-kvadratnye-metry/

Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры? Или что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь?

В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры? Или что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь?

Здравствуйте! С вами Павел Крюков

Получение квартиры от застройщика – это всегда долгожданное и приятное событие для каждого дольщика. Но вместе с этой новостью дольщики часто узнают о необходимости доплатить за увеличение площади построенной квартиры.

И сразу возникает много вопросов, среди которых:

  • Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры?
  • Как не переплатить за квартиру в новостройке, если ее площадь вдруг выросла?
  • Почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить.
  • и другие вопросы.

Давайте разбираться.

??? ДОПЛАТА ЗА «ЛИШНИЕ» КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ ???

1. Должен ли дольщик платить за лишние метры?

Доплачивать необходимо, если в вашем договоре долевого участия содержится условие об этом (и конечно, если площадь квартиры действительно увеличилась).

Такое условие может выглядеть вот так:

или так:

Независимо от того, как сформулировано это условие, если оно есть, пытаться признать его недействительным — малоперспективная затея.

Почему? Объясняю.

Конечно, можно сослаться на ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой —

«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Однако суды чаще всего считают, что условие о необходимости доплаты при увеличении площади квартиры не противоречит положениям гражданского законодательства (в том числе ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Суды указывают на то, что данное условие включено в договор при обоюдном согласии сторон на основе принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, а значит нет оснований для признания его недействительным.

Да, в судебной практике встречаются единичные случаи признания недействительным условия договора о необходимости доплаты за увеличение площади. Но надеяться на них, а тем более опираться на эти дела в суде бессмысленно и бесперспективно.

Поэтому при наличии в договоре долевого участия пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры – доплачивать необходимо.

Но, вы не обязаны платить в том случае, если в договоре такого условия нет!

Даже если застройщик пытается подсунуть вам на подпись дополнительное соглашение и грозится не передавать квартиру и расторгнуть договор.
В такой ситуации закон на вашей стороне.

2. В какой срок необходимо произвести доплату за увеличение площади квартиры?

Ответ на этот вопрос содержится в тексте договора долевого участия.

Так, оплата может быть привязана к дате подписания акта приема-передачи:

Или же договором долевого участия может быть установлен определенный период для оплаты:

Таким образом, в зависимости от условий вашего договора долевого участия оплатить за увеличение площади квартиры необходимо либо до подписания акта приема-передачи квартиры (в день подписания акта приема-передачи квартиры), либо в течение определенного времени с момента получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты.

ВАЖНО:

Застройщик обязан сообщить вам о необходимости доплаты! И сделать это он должен способом, который предусмотрен вашим договором долевого участия.

Так, если в вашем договоре предусмотрены такие способы уведомления как направление по почте или вручение «в руки», то никакой другой способ не будет считаться надлежащим (по электронной почте, в личный кабинет на сайте застройщика, по телефону и т.д.).

На практике встречаются договоры, которые предусматривают, что дольщик должен доплатить за увеличение площади квартиры в течение определенного количества дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию (а оно ведь может и не содержать информации о необходимости доплаты):

Или в течение скольки-то дней с момента проведения обмеров ПИБ:

Если в вашем договоре есть подобное условие, знайте –

независимо от формулировок и условий договора, пока вы не получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, у вас не возникает такой обязанности и срок для доплаты течь не начинает.

ВАЖНО:

После получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты, вы вправе попросить у него документы, подтверждающие увеличение площади вашей квартиры.

Таким документом может быть выкопировка из ведомости помещений и их площадей, оформленная по результатам обмеров всего дома.

Обращаться с такой просьбой лучше письменно – путем подачи или направления заявления.

На втором экземпляре заявления обязательно нужно получить от застройщика отметку о вручении (входящий номер, дата, ФИО + должность + подпись сотрудника, который принял у вас заявление).

А если направляете его по почте, то обязательно с описью и уведомлением о вручении (опись и квитанцию об отправке сохраните).

3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади квартиры?

Давайте предположим такую ситуацию — вы получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, но у вас нет в данный момент необходимой суммы и взять ее неоткуда.

Или, например, во время осмотра квартиры вы произвели повторные обмеры и полученная вами площадь оказалась меньше, чем та которую сообщил застройщик. И вы не хотите производить доплату до урегулирования этого вопроса.

На практике нередки случаи, когда застройщик в подобных ситуациях начинает оказывать психологическое давление на дольщика. Намекает на то, что может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке или же удерживать квартиру до момента доплаты. Естественно со ссылкой на условия заключенного договора.

В договоре может содержаться подобное условие:

и еще такое:​

ЗАПОМНИТЕ!
Застройщик не имеет права расторгнуть договор или удерживать квартиру в случае если вы своевременно не доплатили за увеличение площади квартиры!

Почему застройщик не может расторгнуть договор?

Все просто!

Существует Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 г.

В пункте 34 указанного Обзора сказано –

«Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве».

Почему застройщик не вправе удерживать квартиру?

Суды считают, что просрочка внесения дольщиком доплаты за увеличение площади квартиры не является основанием для отказа передать квартиру —

Источник: https://uc-partner.ru/articles/dolzhen-li-dol-shhik-doplachivat-za-uvelichenie-ploshhadi-kvartiry/

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Возможно ли изменение цены по договору долевого участия

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
  • Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
  • Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.

29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.

В то же время ст.

5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.

2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

  • Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
  • Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
  • Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  • Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади

Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:

(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:

(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.

Пример

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М.

доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.

Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.

Основные выводы из судебной практики:

  • Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
  • Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  • В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
  • В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.

Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Доплата застройщику стоимости квартиры

Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmenenie-ploshhadi-kvartiry/

В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

В договоре дду нет пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры

Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

  • Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
  • Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади? Согласно ст.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Важно ФЗ № 214).

  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214).

    После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия? Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Внимание Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.

  • В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику.

Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком.

Договор долевого участия: куда смотреть

  • Долевое участие в строительстве
  • Добрый день! По ДДУ была приобретена квартира с 2 лоджиями, относительно которых применялся понижающий коэффициент 0,3. После обмеров БТИ застройщик требует доплату за увеличение площади квартиры на 0,6 кв.м, что вышло за счет того, что БТИ применили коэффициент 0,5 к 2 лоджиям.

Площадь физическая осталась неизменна.

Если застройщик сам допустил ошибку в договоре на этапе расчета цен, правомерно ли требовать сейчас доплату? В договоре сказано о возможной доплате при увеличении фактической площади относительно проектной, но тут ведь увеличилась не площадь, а коэффициент. Ответы юристов (8)

  • Все услуги юристов в Москве Составление договора долевого участия в строительстве Москва от 20000 руб.


Долевое участие в строительстве Москва от 20000 руб.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст.
310 ГК РФ. В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может.

В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.
2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

  • Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере.

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».

Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права гражданина.

И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.

Олег Островский,сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» (экс-чиновник Комитета по строительству СПб): — Юристы Общества потребителей СПб и ЛО согласны с тем, что пункт о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) является нарушением закона о защите прав потребителей. Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре.

Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.

А если у гражданина нет возможности доплачивать сотни тысяч рублей? Ведь он ориентируется на определенную сумму, которая может изменяться только по соглашению сторон.

Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика».

В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится. Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей.

Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя). Многие опрошенные застройщики не согласны с доводами Роспотребнадзора, но комментировать отказываются (возможно, не хотят лишнего внимания к своим договорам).

Зато юристы, которые занимаются защитой прав потребителей, довольны нынешним решением. Мнения экспертов Максим Жабин,заместитель директора компании «ЛенРусСтрой»: — Решение, которое касается обмеров, меня удивляет.

Без доплаты Жалобу в прокуратуру подал на фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны.

Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное — конкретные условия сделки признаны недействительными.

Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело. В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт» незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.

Источник: https://departamentsud.ru/v-dogovore-ddu-net-punkta-o-doplate-v-sluchae-uvelicheniya-ploshhadi-kvartiry/

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: