- Условия и порядок продажи квартиры после вступления в наследство. Вопрос налогообложения и другие нюансы
- Можно ли реализовать жилье, не вступив в права наследования?
- Условия для продажи
- Можно ли сразу это делать, через сколько времени допустимо?
- Сколько составит и в каких случаях?
- Допустимо ли избежать уплаты налога?
- Нужно ли согласие супруга?
- Права несовершеннолетних
- Если после смерти владельца досталась целая недвижимость
- Если только доля
- Если это совместная собственность супругов
- Прописаны несовершеннолетние
- Наследников несколько
- Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
- Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
- Сложности при продаже наследственной квартиры
- Сроки продажи квартиры и размер налогообложения
- Освобождение от уплаты налога
- Имущественный вычет
- Порядок получения наследственной недвижимости в собственность
- Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству
- Необходимые документы
- Договор купли-продажи
- Регистрация в Росреестре
- Заключение Эксперта
- Не нужно торопиться продавать наследство
- Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
- Условия продажи наследуемой квартиры
- Порядок действий наследника перед продажей
- Как вступить в наследование
- Когда можно продавать унаследованную квартиру
- Как осуществляется продажа наследственного имущества
- Права несовершеннолетних наследников
- Продажа общей собственности супругов
- Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
- Право пользования помещением при его продаже
- Преимущественное право дольщиков
- Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
- Имущественный вычет для налоговых резидентов
- Полное освобождение от уплаты налога
- При вступлении в наследство после смерти мужа и продаже квартиры платится налог
- Продажа квартиры, полученной по наследству
- Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству?
- Forbidden
- Налоги на вступление в наследство после смерти
- Уплата налога с продажи квартиры, полученной по наследству
- Платится ли налог при продаже квартиры после вступления в наследство
- Налог при продаже квартиры, полученной по наследству после смерти супруга
Условия и порядок продажи квартиры после вступления в наследство. Вопрос налогообложения и другие нюансы
Переход имущества, прав и обязанностей, которые принадлежали человеку при жизни к другим лицам, называется наследование. Это сложная юридическая процедура, которая включает множество условий.
Чаще всего в наследство переходят квартиры. После получения такого имущества, возникают ситуации, когда наследники хотят выставить его на продажу и получить доход. Но при продаже важно учитывать многие нюансы и моменты, которые влияют на продажу наследства.
Можно ли реализовать жилье, не вступив в права наследования?
Не вступив в права наследования, продавать квартиру нельзя.
Для продажи необходимо заверенное право наследования, и оформленная в собственность недвижимость. Иначе сделка будет считаться незаконной (ФЗ № 218, ст. 26, п. 1 и ГК РФ, ст. 1162, п. 2)
Условия для продажи
При продаже наследства необходимы следующие условия:
- Наличие свидетельства наследования.
- Постановка недвижимости на кадастровый учет.
- Регистрация в Росреестре.
- Наличие согласия на заключение договора у залогодержателя или погашение ипотеки.
Можно ли сразу это делать, через сколько времени допустимо?
Наследник может пользоваться и частично распоряжаться имуществом со дня смерти собственника после вступления в права наследования. Эта же дата считается днем открытия дела о наследовании.
После открытия дела, через полгода, нотариусом предоставляется свидетельство о праве на наследство, подтверждающее собственность на имущество.
По истечении шести месяцев и получению прав, можно начать процесс продажи.
О том, через какой срок после вступления в наследство можно продать квартиру или дом, говорится в другой статье.
Сколько составит и в каких случаях?
Налоговый кодекс РФ определяет срок владения унаследованным имуществом, при продаже которого производится выплата НДФЛ – менее трех лет (ст. 217.1, п. 3, пп. 1).
Лицо, имея в собственности унаследованное имущество менее данного срока, и решившее его выставить на рынок недвижимости, должно уплатить налог в размере 13 % с дохода от полученной прибыли.
НДФЛ уплачивается за календарный год, в котором была продажа.
Отдельной категорией в налоговом законодательстве выступают пенсионеры. Они освобождены от уплаты ежегодного имущественного налога.
Но с лиц, пенсионного возраста, не снимается обязанность оплатить налог на доходы. При продаже полученной таким образом квартиры, если пенсионер владеет собственностью менее трех лет, он должен оплатить НДФЛ (статья 217.1 НК РФ).
Допустимо ли избежать уплаты налога?
Не платить налог можно лишь в том случае, если собственник владел квартирой более трех лет.
Статья 220, п. 2, пп. 1 НК РФ определяет возможность уменьшения суммы налога путем использования налогового вычета:
- налоговый имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей;
- вычет связанный с покупкой имущества, равен сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
Нужно ли согласие супруга?
- Если один из супругов получил в наследование недвижимость до брака, и является собственником, то согласие на продажу другого супруга не требуется.
- Если наследство было получено кем-либо из супругов в браке, то оно является только его собственностью и так же не требует согласия второго супруга.
Права несовершеннолетних
Государство максимально защищает интересы и права детей. Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители. В 14 – 18 лет, он может осуществлять сделки, но после письменного разрешения законных представителей. Любые сделки с несовершеннолетними, контролируют и разрешают органы опеки и попечительства.
Законные представители не имеют права распоряжаться имуществом в своих целях, они участвуют только в процедуре получения наследства несовершеннолетним.
Если в завещании на квартиру указан несовершеннолетний и планируется дальнейшая ее продажа, то вначале производят оформление собственности на ребенка, которое делается через разрешение органов опеки. После оформления права собственности на несовершеннолетнего можно производить сделку купли-продажи. Но при этом важно выполнить ряд условий, защищающих права ребенка:
- покупка новой квартиры, которая должна быть не хуже прошлой по условиям, и передача ее в собственность ребенка;
- в случае если у несовершеннолетнего есть другое жилье в собственности, вместо покупки квартиры можно совершить перевод денег с продажи на счет ребенка.
Если после смерти владельца досталась целая недвижимость
Порядок действий при процедуре продажи имущества:
- Сбор пакета документов:
- Паспорт РФ.
- Выписка из ЕГРН, которая подтверждает права обладателя и содержит кадастровые данные.
- Квитанции по оплате коммунальных услуг и подтверждение отсутствия задолженности по ним.
- Выписка банковского счета.
- Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие других собственников и проживающих.
- Заявление стандартной формы.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Составление договора купли – продажи.
Согласно статье 549 ГК РФ договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от одного лица к другому недвижимого имущества.
Требования договора:
- Согласно ст. 550 ГК РФ оформляется в письменной форме.
- Указываются данные паспортов покупателя и продавца.
- Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
- Прописываются имеющиеся обременения или ограничения.
- Указываются реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
- Указывается дата и место оформления соглашения.
- Прописываются сроки, форма и порядок расчетов, стоимость квартиры.
- Расписывается срок передачи имущества.
- Прописываются права и обязанности сторон.
- Ставятся подписи участников сделки.
- Прописываются штрафные санкции, действия в случае наступления ЧС, ответственность участников договора, порядок расторжения документа.
- Регистрация сделки. Можно оформить через самостоятельное обращение в Росреестр, оформив заявку на сайте Росреестра или обратиться в многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ).
Порядок действий при регистрации сделки:
- Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
- Оплата пошлины продавцом.
- Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
- Оплата пошлины за регистрацию.
- Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
- Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.Необходимо внимательно проверить по расписке перечень документов, и сохранить расписку.
- Получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности и о возникновении нового права.
Договор купли-продажи не требуется регистрировать с 2013 года. Регистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Если только доля
Согласно статье 250, пункту 1 ГК РФ, при продаже доли в имуществе после вступления в наследство, учитывается право преимущественного выкупа: другие собственники имеют первоочередное право в выкупе доли, которую продаёт другой наследник.
Будущий продавец уведомляет в письменной форме всех собственников о желании продать долю наследуемой квартиры, указывает стоимость и другие условия продажи. При получении отказа от других собственников необходимо зафиксировать его в письменной форме.
Автоматический отказ выносится, когда участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, в течение 1 месяца.
Если в указанной процедуре были допущены нарушения, любой собственник имеет право подать исковое заявление о перенаправлении на него прав по покупке жилья, в срок до 3 – х месяцев.
Порядок действий при продаже доли в унаследованной квартире:
- Получение официального права наследования и права собственности.
- Отправка нотариально – заверенного уведомления о предстоящей продаже другому собственнику или собственникам.
- Получение официального отказа от собственников.
- Сбор пакета документов для регистрации сделки по продаже:
- Паспорт гражданина РФ.
- Выписка из ЕГРН с правом обладания и кадастровыми данными.
- Реквизиты банковского лицевого счета.
- Технический паспорт недвижимого имущества.
- Копия завещания, письменный отказ от доли в квартире других лиц.
- Подтверждение отсутствия коммунальных задолженностей.
- Заявление установленной формы.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Составление договора купли – продажи:
- Указание данных паспортов покупателя и продавца.
- Описание недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
- Прописывается наличие обременений или ограничений (арест, залог).
- Выписка из ЕГРН, с указанием номера свидетельства о праве собственности наследника.
- Указывается дата, место оформления соглашения.
- Полная стоимость квартиры, порядок расчета.
- Акт передачи имущества новому хозяину, с описанием условий передачи.
- Права и обязанности сторон.
- Подписи участников сделки.
Доля в квартире, полученная по наследству, продается по тому же алгоритму, что и квартира целиком.
- Регистрация сделки. Обращение в Росреестр или МФЦ, для регистрации сделки:
- Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
- Оплата госпошлины продавцом.
- Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
- Оплата госпошлины за регистрацию.
- Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
- Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.
- Получение выписки из ЕГРН с правом перехода собственности и возникновением нового права.
Если это совместная собственность супругов
В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру. При продаже такой квартиры, необходимо согласие обоих супругов.
Если собственником выступает только один из них (ст. 35 СК РФ), тогда договор о продаже недвижимости подписывается им же. В этом случае к пакету документов для оформления сделки прикладывается нотариально заверенное согласие в письменной форме второго супруга на продажу.
Если ранее был составлен брачный контракт, тогда все права супругов на имущество, определяются его условиями.
Прописаны несовершеннолетние
Согласно статье 20 ГК РФ дети до 14 лет прописываются там же, где их законные представители и проживают с ними, а подростки с 14 до 18 лет могут проживать у близких родственников.
Если ребенок не является собственником в квартире, а только прописан, он обладает всеми правами пользователя имуществом, но в договоре купли-продажи не будет обозначаться как участник.
Согласно статье 292 ГК РФ, при отчуждении имущества законные представители несовершеннолетнего, выписываются из него вместе с детьми и проводят новую регистрацию себя и детей по другому адресу проживания. Если такой возможности на момент продажи нет, допускается временная регистрация несовершеннолетнего у ближайших родственников.
Наследников несколько
Независимо от количества законных наследников, имущество между ними делится поровну. Любые сделки с долевой собственностью осуществляться только по согласию всех владельцев:
- Если один из владельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю.
- Если хотя бы один из них будет против, продажа имущества невозможна. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.
Выставление на рынок недвижимости и оформление сделки по продаже унаследованной квартиры, требует от сторон соблюдения всех этапов и требований. Важно правильно оформить в собственность наследство, грамотно составить договор купли-продажи, учитывая все необходимые документы.
Источник: https://nasledstvennoe-pravo.info/prodazha-nasledstva/kvartiry.html
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Продажа квартиры (дома) после вступления в наследство – добровольное оформление сделки купли-продажи с целью получения материальной выгоды. Процедура происходит в общем порядке, но не лишена рисков для наследников и покупателей недвижимости. Отдельно рассматривается вопрос уплаты государственной пошлины.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
(кликните, чтобы открыть)
Получение нотариального свидетельства о наследовании – половина дела. Дополнительно получатель имущества обязан обратиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности и получения выписки ЕГРН.
Наследник считается собственником жилья со дня получения нотариального свидетельства о переходе наследства, но полноценно распоряжаться недвижимостью (продавать, менять, дарить) можно только после завершения процесса перерегистрации прав.
Таким образом, человек должен выполнить следующие действия:
- подача заявления на принятие наследства;
- ожидание полугода;
- получение постановления нотариуса о приобретении наследственных прав;
- перерегистрация имущественных прав в Росреестре.
За получение квартиры или дома по наследству человек платит госпошлину. Родственники первой очереди наследников оплачивают 0,3 % от стоимости недвижимости, но не больше 100 тысяч рублей. Другие наследники платят 0,6 % от общей суммы полученных благ, но в пределах 1 миллиона рублей.
Сложности при продаже наследственной квартиры
При продаже квартиры обязательный документ – выписка ЕГРН (выдается вместо свидетельства о праве собственности). Выписка содержит информацию о текущем собственнике, дате и процедуре получения прав.
Если покупатель установит, что квартира или дом приобретены по наследству совсем недавно, то есть риск срыва сделки. Основание – частая практика обжалования покупки наследниками, чьи права были нарушены.
Однако с 2019 года действует закон, возлагающий ответственность за сделку на наследников. Добросовестные покупатели могут спокойно приобретать объект и использовать по назначению. В случае появления претензий от других наследников, их интересы не будут затронуты.
Пример отмены сделки после покупки квартиры полученной по наследству:
Гражданин Соловьев получил по наследству квартиру, которую продал через 2 года гражданину Ивченко.
Через полгода после покупки Ивченко получил повестку в суд.
Цель – рассмотрение иска гражданки Бессарабовой, являющейся родной сестрой Соловьева, которая не знала о смерти бабушки, а потому не заявила свои претензии на наследуемую квартиру.
Поскольку срок исковой давности по таким спорам составляет 3 года, суд отменил продажу и обязал нотариуса пересмотреть исполнительное производство. Соловьев обязан вернуть полученные за жилье деньги, но уже растратил их.
Сроки продажи квартиры и размер налогообложения
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Получатель имущества платит только государственную пошлину и сопутствующие растраты.
Но в зависимости от срока отчуждения имущественных прав на недвижимую собственность может устанавливаться налогообложение.
Правила исчисления налога:
- при получении наследства до 01.01.2016 минимальный срок владения должен составлять 3 года, иначе придется платить НДФЛ;
- оформление наследства после 1 января 2016 предусматривает минимальный срок владения недвижимостью 5 лет.
Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2020 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Алгоритм действий при продаже квартиры полученной по наследству:
- оформление договора купли-продажи и завершение сделки;
- подготовка декларации о доходах в налоговую службу (до 01.04 следующего года);
- оплата налога (до 01.08 текущего года).
Просрочка платежа – основание для назначения дополнительной пени и наказания по статьям КоАП РФ.
Освобождение от уплаты налога
Статья 217.1 Налогового кодекса России предусматривает следующие основания освобождения от налогообложения:
- продажа с одновременным получением нового жилья по программе реновации;
- доход, полученный от продажи собственности, ниже кадастровой цены объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Другие обстоятельства для отмены налогообложения законом не установлены.
Имущественный вычет
Налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Это возможность физического лица снизить сумму налогообложения за счет ранее удержанного подоходного налога из официальной заработной платы наследника.
Пример продажи дома полученного по наследству с уплатой налога с имущественным вычетом:
Гражданка Прусько получила по наследству дом стоимостью 4 миллиона рублей, который продала через 2 года за 3 800 000 рублей. Согласно закону, сумма налога гражданки Прусько составит:
3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.
Но женщина подала заявление на оформление налогового вычета. Тогда сумма оплаченного налога составила:
(3 800 000 – 1 000 000) *13% = 364 тысячи рублей.
Порядок получения наследственной недвижимости в собственность
Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:
- Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением судьи.
- Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Обращаются все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
- Ожидание полугода, на протяжении которых нотариус изучает список собственности, проверяет технические и правоустанавливающие документы, подтверждает наличие имущественных прав у наследодателя.
- Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность. С этого дня человек считается полноценным владельцем объекта или отдельной ее части. В зависимости от стоимости приобретенной доли наследства оплачивается государственная пошлина.
- Обращение в Росреестр для перерегистрации имущественных прав на объект. Процедура занимает до 10 суток. Заканчивается предоставлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
На стадии перерегистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина.
Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»
Необходимые документы | На стадии открытия наследственного производства потенциальный получатель имущества готовит следующие документы:
|
Государственная пошлина | В 2019 году госпошлина составляет:
|
Сроки | Общий срок приобретения наследства составляет полгода. Он начинает считаться со следующего дня после смерти наследодателя. При передаче наследства на основании права представления срок продлевается до 9 месяцев.Срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда потенциальный наследник стало известно о нарушении его имущественных прав |
Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству
Приступать к продаже приобретенной по наследству квартиры или дома можно уже после завершения процедуры регистрации прав собственности в Росреестре.
Алгоритм действий:
- подготовка объявления о продаже;
- поиск покупателя;
- предварительное согласование условий приобретения;
- оформление договора купли-продажи;
- получение денег и передача собственности на основании акта приема-передачи;
- перерегистрация имущественных прав в Росреестре на нового владельца;
- подготовка декларации о доходах;
- оплата государственной пошлины.
Отчуждение доли недвижимости имеет ряд особенностей. Другие дольщики наделены правом первоочередной покупки, поэтому наследник готовит и отправляет им официальное предложение. В предложении значится сумма продаваемой доли. При отсутствии ответа в течение месяца человек может самостоятельно продавать собственность, но стоимость объекта не может быть ниже той, которая указана в предложении.
Необходимые документы
Список обязательных документов:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации брака;
- нотариальное согласие официального супруга на продажу недвижимости;
- нотариальное свидетельство о приобретении наследства;
- выписка ЕГРН, подтверждающая перерегистрацию прав на объект;
- технический и кадастровый паспорт на недвижимость;
- справка ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка с места проживания, подтверждающая отсутствие других лиц, прописанных на территории недвижимости.
Договор купли-продажи
Соглашение купли-продажи квартиры (дома) оформляется в 3 экземплярах:
- продавцу;
- покупателю;
- Росреестру.
Нет единой формы контракта, но участникам предстоит внести в содержание договора следующие условия:
- подробное описание недвижимости (адрес, этажность, количество комнат, площадь);
- персональные данные покупателя;
- личные сведения продавца;
- стоимость имущества;
- условия внесения денег на счет покупателя (оплата аванса, возможность его возврата);
- сроки перерегистрации прав на объект;
- ответственность сторон за нарушение условий контракта;
- возможность прекращения договора до полного исполнения соглашения.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по наследству
Регистрация в Росреестре
После подписания соглашения он подлежит обязательному нотариальному утверждению. После этого участники готовят необходимые документы и обращаются в территориальное отделение Росреестра.
При себе необходимо иметь:
- собственноручное заявление;
- паспорта участников;
- оригинал контракта;
- акт приема-передачи недвижимости;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Продолжительность рассмотрения заявления составляет 10 дней. Каждому участнику предстоит оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Заключение Эксперта
Продажа квартиры или дома, полученных по наследству, происходит в общем порядке. Правила налогообложения действуют во всех случаях приобретения собственности по безналичной сделке. Это касается дарственной, получения недвижимости по договору пожизненного содержания, приватизации.
Правила будут общими и для несовершеннолетних – они оплачивают налог в общем порядке. Но при продаже собственности, принадлежащей несовершеннолетним гражданам, предстоит получить письменное разрешение органов опеки и попечительства, подтвердив, что права/интересы ребенка не пострадают от сделки.
Не нашли ответ на свой вопрос?Узнайте, как решить именно Вашу проблему – напишите свой вопрос прямо сейчас
(это быстро и бесплатно) Консультация юриста для посетителей сайта бесплатна!
Автор статьи
Юрист. Основное направление деятельности – семейное право. Принимаю активное участие в судах в качестве представителя.
Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-poluchennoy-po-nasledstvu
Не нужно торопиться продавать наследство
После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом.
Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ).
Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.
В статье обсудим:
- условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство;
- когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию;
- как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.
Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Условия продажи наследуемой квартиры
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Порядок действий наследника перед продажей
Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.
Как вступить в наследование
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Когда можно продавать унаследованную квартиру
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Читайте еще о договоре купли-продажи
Права несовершеннолетних наследников
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Продажа общей собственности супругов
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г.
он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги.
Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.
Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись.
Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой.
Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:
- договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
- условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.
В результате сделку пришлось отменить
Право пользования помещением при его продаже
Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.
Примерами могут быть:
- проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
- пользование жилым помещением членами семьи наследника.
Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.
Преимущественное право дольщиков
Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.
Чтобы продать свою долю, необходимо:
- произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
- зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
- известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
- подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
- по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.
О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.
Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн. руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.
Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.
Имущественный вычет для налоговых резидентов
Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн. руб.
Например:
Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку.
Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн. руб. и имущественный вычет 1 млн. руб. Налоговой базой являлась сумма в р‑ре 2 млн. руб.
Налог с продажи составил 260 тыс. руб.
Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.
Полное освобождение от уплаты налога
Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.
В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:
- к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
- ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).
Указанные выше лица должны знать:
Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:
- жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
- квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
- наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.
Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.
Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.
Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.
Выводы
- Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
- Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
- Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/nasledstvo/prodaza-kvartiry-posle-vstuplenia-v-nasledstvo-nalog.html
При вступлении в наследство после смерти мужа и продаже квартиры платится налог
Меню
– Консультация юриста – При вступлении в наследство после смерти мужа и продаже квартиры платится налог
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
Внимание При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Читать подробнее… Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:
- сведения о сторонах сделки;
- стоимость квартиры;
- информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
- срок и способ передачи денег.
После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной. Регистрация сделки в Росреестре После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки.
Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).
Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству?
Важно Согласно букве закона, каждая следующая очередь имеет право на наследство при отсутствии представителей предыдущей.Здесь имеется ввиду не только физическое отсутствие наследников (человек не состоял в браке, не было детей и т.д., но и следующие случаи:
- Наследников предыдущей очереди лишили завещания
- Наследников предыдущей очереди отстранили от наследования
- Ни один наследник из очереди не заявил свое право на наследство
- Наследники предыдущей очереди написали отказ от наследства
В этой ситуации происходит замещение наследников другими лицами, имеющими право на наследство. Наследование по праву представления – при отсутствии завещания.
Уплата налога с продажи квартиры, полученной по наследству Если преемников несколько, то госпошлина должна быть оплачена каждым из них. Реквизиты на оплату дает нотариус.
При наличии нескольких претендентов вычет распределяется пропорционально их частям (долевое владение) или по договоренности сторон. Пример. Двум сестрам осталась квартира в равных долях.
Через 1,5 года они решили ее продать. Стоимость жилья составила 2,5 млн. руб. При подаче декларации они заявили право на получение имущественного возмещения.
Размер дохода каждого наследника – 1,25 млн. руб. Размер вычета составил по 500 тыс. руб. на человека. Расчет суммы налога, который подлежит удержанию с каждого владельца – 1250000 – 500000 х 13% = 97 500 руб.
Внимание
Чтобы воспользоваться возмещением за предыдущий период нужно подать налоговую декларацию до 30 апреля текущего года. Все последующие расходы граждан связаны с правом собственности, пользованием и содержанием имущества.
Forbidden
НК РФ выделяет льготные группы лиц, которые освобождены от уплаты ГП частично или в полном объеме. Потом идут братья/сестры, бабушки/дедушки, дяди/тети и остальные родственники.
Подача документов осуществляется в течение полугода с момента смерти человека.Обращаться в нотариальную контору нужно по месту жительства наследодателя. Стоимость удостоверение заявления о вступлении в наследство – 100 руб.
Второй раз обращаются к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство. Госпошлину необходимо оплачивать до получения бумаг.
Ее размер такой же, как при оформлении документов по завещанию: Наследуемое имущество Размер пошлины по закону (%) — Квартира- Земля- Недвижимость- Автомобиль 0,3% от стоимости наследства – супруг, дети/родители, братья/сестры0,6% от стоимости имущества – иные наследники Граничная сумма сбора для наследников (супруг, дети/родители, братья/сестры) – 100 тыс.
Налоги на вступление в наследство после смерти
С кого берется налог на наследство По общим правилам госпошлина оплачивается до начала совершения нотариальных действий. Размер налога определяет нотариус при подготовке соответствующих документов.
За основу расчетов берется инвентаризационная, рыночная или кадастровая цена объектов. Остается разобраться облагается ли налогом наследство, полученное:
- по завещанию;
- по закону (без завещания).
Налог удерживается со всех претендентов, невзирая на степень родства, и способов принятия наследства.
Разница лишь в сумме обязательного сбора, который должны оплачивать наследники. Исключением являются льготные категории получателей имущественных прав.
Налог на наследство по завещанию Оформление наследства осуществляется двумя способами – по завещанию или закону.
Уплата налога с продажи квартиры, полученной по наследству
Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:
- в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
- налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
- для граждан РФ — 13%;
- для иностранных граждан — 30%.
Пример Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей. Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.
Платится ли налог при продаже квартиры после вступления в наследство
Есть ли налог по завещанию? Первый раз родственники подают заявление на принятие наследства. За удостоверение заявления о вступлении в права следует оплатить госпошлину в размере 100 руб.
Второй раз обращаются к нотариусу уже за получением свидетельства. Оплата госпошлины осуществляется до получения основного документа.
Ставка налога: Категория наследников Размер госпошлины Другие претенденты 0,6% от цены имущества. Предельная сумма сбора – 1 млн. руб. Дети/родители, супруг, братья/сестры 0,3% от цены наследства.
Граничная сумма сбора для наследников – 100 тыс. руб. Однако при выезде за пределы нотариальной конторы цена на услуги возрастет в 1,5 раза (ст.333.25 НК РФ).
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству после смерти супруга
Она вычисляется как процент от стоимости: 0,3 % для наследников 1, 2 и 0,6 % для прочих очередей соответственно. При наследовании транспортного средства наследник обязан выплачивать транспортный налог.
Forbidden Помимо наследования в порядке очередности и по праву представления, законодательством установлен круг лиц, которые имеют право на наследство в обязательном порядке. Перечень перечислен в ст. 1149 ГК РФ.
К ним относят:
- Нетрудоспособных родственников первой степени родства
- Несовершеннолетних и нетрудоспособных детей
- Нетрудоспособных иждивенцев, имеющих право на завещание
Наследование по завещанию Собственник имущества в юридической форме передает право распоряжения лицу, указанному в завещании.Также на коммерческие здания может быть значительно выше стоимость услуг оценочной компании.
Автомобиль Размер обязательного сбора при оформлении автомобиля аналогичен тому, как при оформлении недвижимого имущества. Чтобы рассчитать конечную сумму необходимо заказать оценку транспортного средства. Оценивание машины происходит на общих основаниях.
После выдачи свидетельства на наследство, новый владелец авто должен посетить ГИБДД по месту жительства для последующей его регистрации.
После оформления машины владелец должен будет ежегодно оплачивать транспортный сбор. Он зависит от технических параметров авто.
Налоги с наследства по закону (без завещания) Процедура оформления наследственной массы по закону немного отличается.
Если в завещании четко видно кто именно наследник, то в законе содержится, лишь очередность претендентов.
Если завещатель находится в больнице в это время, тогда заверить документ может главврач медучреждения. При наличии письменного документа, наследники имеют приоритет перед остальными претендентами на имущество умершего человека.
Исключением являются родственники 1 очереди и лица, которым полагается обязательная доля. Подача документов на принятие наследства осуществляется в течение 6 месяцев с момента смерти.
Обращаться в нотариальную контору необходимо по месту жительства умершего человека.Для оформления документов потребуется заключить письменное соглашение и предоставить:
- свидетельство о смерти;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- кадастровый план.
После проведения оценки заказчику выдадут письменный документ (акт, отчет).
Источник: https://auditinter.ru/pri-vstuplenii-v-nasledstvo-posle-smerti-muzha-i-prodazhe-kvartiry-platitsya-nalog/