Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Содержание
  1. Покупка квартиры через подрядчика по договору займа
  2. Departamentsud.ru
  3. Покупка квартиры у подрядчика
  4. Покупка квартира по договору займа и гарантийному письму, вместо 214 фз
  5. Покупка квартиры через договор займа
  6. Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства
  7. Нюансы покупки квартиры у подрядчика
  8. Особенности покупки недвижимости у подрядчика
  9. Как купить квартиру от подрядчика
  10. Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить
  11. Как правильно оформить
  12. Регистрация права в Росреестре
  13. Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика
  14. Решив воспользоваться подобным предложением, как приобретение жилья от подрядчика, стоит знать, что существует несколько способов:
  15. Что же можно отнести к рискам приобретения у подрядчика, в данном случае это могут быть:
  16. Решившись на такой шаг как сделка с подрядчиком, следует подготовиться к ней с особой внимательностью, учесть все нюансы и особенности, итак, начать следует с того, что:
  17. Порядок оформления и необходимые документы
  18. Если приобретение происходит уже оформленного во владение помещения и сторона собственник имеет на руках свидетельство, подтверждающее право на недвижимость, то:
  19. От стороны подрядчика дополнительно потребуется предоставить такие документы, как:
  20. При покупке у организации подрядчика, не владеющей правом собственности на помещение, но имеющим договор долевого участия, то есть недвижимость находится на стадии строительства в таком случае сторонам придется:
  21. От продавца, в роли которого выступает подрядчик потребуются такие бумаги как:
  22. Подрядчики и подрядные квартиры
  23. Не редко в качестве оплаты услуг, оказываемых подрядчиками, предоставляются квартиры, оформление их на подрядчика проводится путем:
  24. Жилые помещения, полученные подрядчиком от застройщика, могут быть двух видов:
  25. В этом случае от застройщика потребуется подтвердить:
  26. Вексель
  27. Итак, в некоторых случаях, чтобы не составлять договора ДДУ застройщики прибегают к такой схеме:
  28. Но если исключить такой исход, то приобретение квартиры по векселю вполне возможно и будет сопровождаться таким порядком действий:
  29. Покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки в сданном доме: риски
  30. В чем состоит суть сделки
  31. Этапы покупки жилья у подрядчика
  32. Необходимые документы
  33. Налоговый вычет и другие особенности
  34. Несколько правил безопасной сделки
  35. Долевое строительство | Покупка квартиры у подрядчика / Sibdom.ru
  36. Ни ипотеки, ни налогового вычета
  37. Важная информация для сделки
  38. Внимательно изучайте документы

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Меню

– Консультация юриста – Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков.

Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета. Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

Departamentsud.ru

Естественно, о случая мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг — не смог отдать — банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту? А из имущества — два стола и три стула.
И старенький ксерокс.

Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире — не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.
Готовы рискнуть? Предварительные договоры. Предварительные договоры… Договоры долевого участия, купли продажи, передачи квартиры.

Покупка квартиры у подрядчика

Важно Но если воспользоваться зачетной схемой, то квартира может обойтись на 200-250 тысяч дешевле. Эта же схема не позволит воспользоваться ипотечным кредитом. Банк требует предъявления полного пакета документов на дом, строительство которого идет. Чтобы их получить, подрядчику следует связаться с застройщиком и выполнить ряд действий в роли посредника.

Для совершения сделки потребуется масса времени, а его у подрядчика обычно нет. Вторая схема покупки квартиры у подрядчика — договор переуступки прав.

В этом случае подрядчик оформляет квартиру на себя, а затем передает ее покупателю по договору переуступки. Его регистрация проходит в госорганах, куда необходимо предоставить справку о том, что подрядчик рассчитался за объект с застройщиком полностью.

Такой документ можно получить в компании застройщика, в отделе, который работает с инвесторами.

Покупка квартира по договору займа и гарантийному письму, вместо 214 фз

Внимание Нюансы покупки квартиры у подрядчика Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.

Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют. Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования.

Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Покупка квартиры через договор займа

На данный момент всего две формы приобретения позволяют обеспечить защиту прав покупателя, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством, это:

  • Покупка квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком;
  • Приобретение недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности подобных кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.

Существует еще целый перечень видов договоров, которыми оперируют застройщики, но ни один из них не регистрируется в государственных органах и не может являться прямым свидетельством мошенничества в суде.

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Проверка документов продавца обязательна Подписывая договор, предусматривающий уступку прав, покупателю следует изучить ДДУ, взяв его копию у продавца (непременно удостоверенную нотариусом).

Все условия получения недвижимости должны быть тщательно изучены, так как порой они содержат незаконно навязанные пункты. Например, нередко вписывают условие, по которым покупатель обязан заключать договора с определенными ТСЖ об оказании каких-либо услуг.

Перед тем, как заключать сделку, касающуюся объекта недвижимости, следует изучить все документы застройщика, взять у него копию документа, разрешающего возведение жилого дома. Хорошо бы почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с данной компанией.

Важно помнить, что доверять следует только проверенным юридическим лицам. Приобретение квартиры у подрядчика Для такой покупки обычно осуществляется с помощью одной из двух схем.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Внимание В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из кооператива и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.

Следует учесть, что действие закона 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления, а поэтому срок сдачи объекта в эксплуатацию может неоднократно переноситься, это же относится и к конечной стоимости квартиры.

Кооперативом-инвестором, собирающим деньги, и застройщиком может являться одно лицо либо это могут быть две, независимые друг от друга, организации. Покупка квартиры у подрядчика Теперь это ваши проблемы. Во всех же остальных случаях, необходимо помнить о том, что:

  1. По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Покупка квартиры через договор займа Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.

149Приобретение права требования Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику.

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья. Заключение При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Закон лишь обязывает застройщика правильно сформулировать причину задержки и вовремя сообщить ее дольщикам.

Жилищно-строительный кооператив Приобретение строящегося жилья через жилищно-строительный кооператив является довольно распространенной формой покупки на первичном рынке.

Собственно, из-за ЖСК (ЖНК) договор долевого участия так и не стал единственной формой приобретения жилья у застройщиков.

Порядок функционирования кооперативов, подписания договора паевого накопления регламентируется 215-ФЗ, иными словами, подобная форма покупки недвижимости является вполне законной, граждане защищены государством (хотя и в меньшей степени, нежели при подписании ДДУ).

Застройщики отдают предпочтение схеме заключения договора паевого накопления, поскольку эта форма позволяет предложить конкурентную цену – паевые взносы граждан освобождены от налогообложения.
Тут надо копать какие взаимоотношения у застройщика с организацией, продавшей вам вексель.

Нет-ли, оборони Создать, какого-нибудь конфликта или финансовых недоразумений.

Теперь это ваши проблемы. Во всех же остальных случаях, необходимо помнить о том, что:

  1. По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

    Судиться долго, нудно.

  2. Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя.

Источник: https://auditinter.ru/pokupka-kvartiry-cherez-podryadchika-po-dogovoru-zajma/

Как купить квартиру от подрядчика

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления  выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам  как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность  по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе —  Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите  у Подрядчика справку  о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора)  или доверенного лица Подрядчика  выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое —  есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности,  и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть  она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика

Запросите у Подрядчика:

  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрация права в Росреестре

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

  • Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
  • Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

Стоит прочесть:

Всегда рада разъяснить. Автор

Небольшой фрагмент этого видео о покупке квартиры от подрядчика ( первые 2 минуты)

Как купить квартиру от подрядчика

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/kvartiru-ot-podryadchika/

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Приобрести жилье, которое будет являться совершенно новым не только приятно, но и достаточно выгодно. В особенности если его приобретение планируется на ранней стадии строительства дома, покупатель может оформить сделку, как с застройщиком, так и с инвестором, но более выгодной считается покупка квартиры у подрядчика.

В чем же выгода приобретения жилья у подрядчика и существуют ли риски при покупке недвижимости таким образом, ответы на эти вопросы стоит знать.

Решив воспользоваться подобным предложением, как приобретение жилья от подрядчика, стоит знать, что существует несколько способов:

  • оформление будущей квартиры по договору цессии (переуступке прав и обязательств), оформление подобным образом дает возможность в дальнейшем вступить в права владения приобретенной собственности, то есть после того как закончится строительство самого дома. В договоре цессии указывается наличие сделки с самим застройщиком и все необходимые сведения касающиеся сделки. Соглашение подобного рода возможно лишь только когда дом находится на этапе строительства;
  • переоформление недвижимости в связи с переуступкой прав, наверное, самый не удачный способ приобретения недвижимости, так как в данном случае строящееся жилье передается от застройщика подрядчику, а от него к более мелким субподрядчикам. Но так, как прав собственности ни у одной организации нет, а помещение является в своем роде оплатой за услуги, то риск достаточно велик из-за того, что одна из организации подрядчиков может обанкротится ранее чем выполнит работы по договору. Соответственно жилье будет возвращено владельцу, то есть застройщику;
  • ну и самым безопасным вариантом является, приобретение жилого помещения по договору купли продажи, в данном случае это приобретение осуществляется уже в сданном доме, соответственно и стоимость квартиры уже будет на порядок выше.

Что же можно отнести к рискам приобретения у подрядчика, в данном случае это могут быть:

  • дом, в котором приобретена квартира не достоится;
  • при получении жилья после того ка достоится дом достанется квартира иной планировки, метража или не на том этаже, по факту это не так страшно тут даже можно воспользоваться ситуацией и просить дополнительно скинуть стоимость, ну а если нет, то вложенная часть средств будет возвращена и жилье снова выставят на продажу;
  • столкнуться с мошенниками, тут конечно все будет зависеть от того, как внимательно подойти к покупке, то есть не стоит приобретать квартиру у подрядчика, о котором ничего не слышали раньше и тем более вносить задатки не проверив его.

Риски конечно велики, особенно если наткнуться на мошеннические схемы, поэтому не стоит пренебрегать и экономить на юристе.

ВНИМАНИЕ !!! В связи с имеющимися рисками приобретение квартиры в ипотеку у подрядчика скорее всего будет невозможно. Так, как службы безопасности внимательно изучают строительные организации, что может занять много времени, а как правило подрядным организациям необходимо, как можно раньше реализовать жилье и поэтому они не соглашаются на продажу по ипотеке.

Решившись на такой шаг как сделка с подрядчиком, следует подготовиться к ней с особой внимательностью, учесть все нюансы и особенности, итак, начать следует с того, что:

  • нужно обязательно проверить все сведения о компании занимающейся строительством дома, выяснить о том своевременно ли проводится сдача объектов, нет ли у них финансовых долгов (об этом можно почитать в интернете или по отзывам дольщиков). Зайдя на сайт компании ознакомится со все имеющейся у них документацией, разрешение на строительство, лицензии и т.д.
  • выбрав объект и помещение для покупки стоит посетить Росреестр, для того чтобы исключить факт наложения на дом или жилой комплекс ряда возможных ограничений или обременений;
  • если присутствует ДДУ при покупке у подрядчика, то должна быть обязательная регистрация его, таким образом покупатель оградит себя от двойных перепродаж;
  • лучше всего если подрядчик так же предоставит документ о том, что жилье передано за уже выполненные работы, то есть претензии со стороны застройщика нет;
  • самым прекрасным вариантом является покупка у подрядчика жилья находящегося в его собственности, соответственно необходимо, чтобы документ подтверждающий данный факт был предоставлен;
  • при проведении сделки необходимо проверить в договоре у подрядчика наличие пункта, в котором сказано, что застройщик дает право перепродажи выданных в качестве расплаты за работу метров.

Но лучшее что, можно сделать, собираясь приобрести жилье у подрядной организации — это обратиться за помощью к квалифицированным лицам юристам. Он самостоятельно проверит все необходимые документы удостоверится в надежности сторон, ну а если подобная сделка окажется сомнительной, то предупредит покупателя сохранив тем самым его бюджет и нервы.

Порядок оформления и необходимые документы

Оформление недвижимости, приобретенной у подрядчика подлежит обязательной регистрации, как при любой другой покупке.

Если приобретение происходит уже оформленного во владение помещения и сторона собственник имеет на руках свидетельство, подтверждающее право на недвижимость, то:

  • между сторон составляется договор о купле продаже;
  • далее должен быть составлен акт регулирующий процедуру приема передачи;
  • документальное подтверждение оплаты сделки.

От стороны подрядчика дополнительно потребуется предоставить такие документы, как:

  • подтверждение о том, что на продающейся площади отсутствует регистрация каких-либо лиц, предоставляется в виде справки;
  • бумагу, удостоверяющую отсутствие каких-либо долгов по предоставляемым жилищно-коммунальным услугам;
  • выписку из общего реестра, фиксирующего недвижимостью (ЕГРН), о том, что на помещение не было наложено каких-либо обременений или арестов взять ее можно в Росреестре.

При покупке у организации подрядчика, не владеющей правом собственности на помещение, но имеющим договор долевого участия, то есть недвижимость находится на стадии строительства в таком случае сторонам придется:

  • оформить по договору уступки прав и обязанностей стороны подрядчика, как дольщика на покупателя, по соответствующему данной процедуре договору.

От продавца, в роли которого выступает подрядчик потребуются такие бумаги как:

  • документальное подтверждение отсутствия различного рода обременении или ареста из ЕГРН;
  • подтверждение о погашении суммы за период, в который подрядчик являлся владельцем.

ВНИМАНИЕ !!! Проведение сделки по переуступке не является договором о купле продаже, составленный при такой сделке документ необходимо зарегистрировать.

Итак, несмотря на то что цена на жилое помещение от продавца подрядчика является очень заманчивой, следует помнить о том, что данная сделка сопровождается наличием определенных рисков и нюансов.

Если все-таки покупатель решается приобрести квартиру таким путем, то безопаснее всего прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, таким образом можно избежать потери финансовых средств из-за неудачного их вложения.

Следует также учитывать то что, собираясь приобрести квартиру по договору переуступки, риски увеличиваются в несколько раз, поэтому если уж и рассматривать подрядчика как продавца, то лучше, чтоб он являлся уже собственником продаваемой недвижимости.

Подрядчики и подрядные квартиры

Как правило, в строительстве инвесторы вкладываются свои средства, застройщики занимаются возведением объектов недвижимости, а различного рода работами по облагораживанию помещении и территории прилегающих к объектам, занимаются организации подрядчики.

Не редко в качестве оплаты услуг, оказываемых подрядчиками, предоставляются квартиры, оформление их на подрядчика проводится путем:

  • заключения договора долевого участия между исполнителем работ (подрядчиком) и компанией занимающейся строительством дома (застройщиком);
  • так же возможен вариант бронирования помещений с последующей их передачей во владение подрядчику, то есть по факту выполнения работ.

Получив в качестве оплаты услуг строящуюся или уже готовую недвижимость, подрядчики стараются ее как можно быстрее реализовать и в связи с этим выставляют на продажу по цене на 10-15% ниже от той, которая установлена за помещения в этом доме.

Жилые помещения, полученные подрядчиком от застройщика, могут быть двух видов:

  • отработанные, те, за которые подрядчик ничего не должен застройщику, то есть она переданы в счет уже выполненных подрядных работ. На проведенные работы должны иметься все документы, подтверждающие факт их окончания. В этом случае у подрядчика будет договор ДУ, который должен быть зарегистрирован;
  • неотработанные в этом случае они забронированы подрядчиком и перейдут ему по ДУ после окончания предусмотренных договором подряда работ.

Но подрядчики не всегда стремятся к регистрации ДДУ это лишняя трата времени и оформление ненужных им бумаг.

В таком случае имеющийся договор ДДУ при продаже будет разорван с организацией подрядчиком и составлен новый на потенциального покупателя.

В этом случае от застройщика потребуется подтвердить:

  • факт отсутствия долговых обязательств у подрядчика перед ним;
  • все требующиеся работы проведены.

При такой схеме считаться покупателю можно будет по ДДУ с застройщиком.

Вексель

Заказчики не всегда рассчитываются с подрядчиками жилыми квадратами, иногда они выписывают в качестве расчета векселя на сумму равную стоимости квартиры.

  Векселем называется бумага, выписываемая на определенную сумму и обязующая заказчика выплатить ее в течении какого-то определенного срока, конкретных дат обычно не указывают.

Оформление документа происходит в соответствии с требованиями ГК РФ и закон допускает перепродажу имеющегося документа иным гражданам. 

Итак, в некоторых случаях, чтобы не составлять договора ДДУ застройщики прибегают к такой схеме:

  • выписывают вексель на сумму равную стоимости помещения;
  • когда срок выплат по нему подходит, то данный документ заменяется на квартиру.

И вот эти векселя подрядные организации продают лицам, желающим купить квартиру в новостройке. Но стоит знать, что покупка квартиры через вексель всегда может состояться.

В самом векселе не указывается никакой информации о том, что застройщик обязуется предоставить квартиру в обмен на данный документ, там речь идет только о размере финансовой выплаты в определенны период, таким образом приобретя вексель у подрядчика можно столкнуться с тем что место жилого помещения застройщик выплатит лишь денежные средства.

Но если исключить такой исход, то приобретение квартиры по векселю вполне возможно и будет сопровождаться таким порядком действий:

  • застройщику потребуется предоставить сам вексель от покупателя, бумаги, подтверждающие факт расчета с подрядчиком за этом документ;
  • в офисе производится обмен векселя на ДДУ;
  • окончательное подписание договора ДУ на нового владельца.

Если исключить риск того что место жилья от застройщика покупатель получить только деньги, то приобрести квартиру по сниженной цене через вексель вполне реально и безопасно, так как все действия совершаются в присутствии всех участников сделки.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-podryadchika

Покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки в сданном доме: риски

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно выгодный способ решения жилищных проблем. Купить ее можно у застройщика, инвестора или подрядной организации.

В последнем случае цена часто оказывается самой низкой. Но у такой сделки, как покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки, риски существуют серьезные.

Стоит разобраться, как себя обезопасить и есть ли смысл покупать недвижимость у подрядчиков.

В чем состоит суть сделки

Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта.

Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке.

Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Этапы покупки жилья у подрядчика

Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
  • Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
  • Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
  • Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.

Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

Необходимые документы

Если все-таки принято решение приобрести квадратные метры у подрядчика, понадобится не так много документов. Для оформления договора достаточно паспорта покупателя. Если он состоит в браке, также нужно приготовить нотариальное согласие на сделку от супруга или супруги.

Что касается государственной регистрации перехода прав, она потребует предоставления следующих документов:

  1. Чек об оплате госпошлины (в большинстве случаев эти расходы несет покупатель). Стоимость такой услуги составляет 2 000 рублей. Можно оформить через МФЦ.
  2. Заявление о том, чтобы уполномоченные органы произвели регистрацию.
  3. Договор цессии, заключенный покупателем и подрядной организацией.
  4. Первичное соглашение, которое было заключено подрядчиком и строителями.
  5. Справка о том, что у подрядчика отсутствуют долги перед застройщиком. В противном случае может быть произведен перевод долга на покупателя.

Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе. Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

Налоговый вычет и другие особенности

Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога.

Если будущий владелец приобрел жилье по переуступке, минуя застройщика, последний не вправе выдать конечному покупателю документы о расходах для налогового органа. С этим нельзя ничего сделать, ведь соглашение было заключено с подрядчиком.

Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит.

Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.

Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье. Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья. Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.

Несколько правил безопасной сделки

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

  1. Необходимо получить как можно больше информации о застройщике. Стоит выяснить все подробности относительно его деятельности: как давно работает, сколько объектов построил, в скольких судебных процессах участвовал. Конечно, насторожить должны и жалобы инвесторов на застройщика, если такие есть.
  2. Репутация подрядчика тоже должна вызвать живой интерес. Если есть возможность, желательно найти в интернете его финансовую отчетность. Обязательно нужно поинтересоваться, чем объясняется низкая цена на недвижимость и почему подрядная организация так спешит с ней расстаться. Покупателю важно понять, способен ли подрядчик выполнить свои обязательства перед строителями или это не входит в его планы.
  3. Не стоит стесняться досконально изучать каждый документ. Это и первоначальный договор, и соглашение цессии, и бумаги на строительство здания. Надо уделить внимание и договору подряда, на основании которого исполнитель выполняет работы. Из него можно узнать, какую часть услуг подрядчик уже успел оказать, а сколько еще предстоит сделать.
  4. Необходимо запросить у подрядной компании справку о полной стоимости жилого помещения и о том, что оплата за него была произведена (если была). Еще один полезный документ – справка о зачете стоимости жилья актами выполненных подрядчиком работ. Добросовестный контрагент не откажет в предоставлении такой документации. Для покупателя это особенно важно: подрядчики-аферисты часто используют схемы, позволяющие перевести задолженность на конечного покупателя.

Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП — egrul.nalog.ru

Проверка в налоговой

Проверить долги подрядчика — fssprus.ru

Федеральная служба судебных приставов

Проверить на банкротство и арбитражные процессы — kad.arbitr.ru

Арбитражные процессы

Поиск по судебным делам (выбираете районный суд, где компания строит недвижимость) — mos-gorsud.ru

Московский суд, поиск по судебным делам

Кроме того, нужно помнить, что в составлении договора участвуют обе стороны. Если покупателя смущают какие-то его пункты, он имеет право настаивать на внесении изменений.

Перед тем как купить у подрядчика готовое или недостроенное жилье, стоит тщательно изучить все нюансы. На рынке недвижимости возникает немало случаев мошенничества, и невнимательность может обойтись слишком дорого.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-podryadchika-po-dogovoru-pereustupki-v-sdannom-dome

Долевое строительство | Покупка квартиры у подрядчика / Sibdom.ru

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Наряду с предложениями квартир от застройщиков и инвесторов, преимущественно по одной и той же стоимости за квадратный метр, на рынке встречаются иногда более дешевые варианты, которые выставляют подрядчики. Какой категории покупателей стоит обратить внимание на эти объекты и какие ограничения на будущих владельцев налагает такая сделка?

В работе красноярских застройщиков с подрядчиками до сих пор процветает практика зачетных схем, когда за услуги или поставку материалов они рассчитываются не деньгами, а передают подрядным организациям в счет погашения долга помещения в возводящихся объектах.

Бартерные схемы невольно поощряют сами подрядчики: в областях, где конкуренция между фирмами велика, застройщик предпочтет работать с тем партнером, который вместо «живых» денег согласен будет получить в качестве платы квартиру.

Основной профиль деятельности подрядчика — это поставка материалов, услуги по строительству или отделке, реализацией доставшихся в качестве оплаты квартир такая организация занимается вынужденно и непрофессионально, не имея для этого собственного отдела продаж, и стремится затратить на продажу как можно меньше времени и средств.

Существуют два основных варианта покупки квартиры у подрядчика. Во-первых, распространена схема, когда подрядчик оформляет квартиру на себя и передает ее новому инвестору по договору уступки.

При государственной регистрации такой сделки кроме договора уступки права требования регистрирующему органу понадобится справка о том, что подрядчик рассчитался с застройщиком. Эту справку оформляет отдел по работе с инвесторами компании-застройщика.

Требуется она только тогда, когда объект недвижимости впервые продается по договору уступки права требования, и при дальнейшей переуступке уже не нужна. Процедура оформления
ничем не отличается от ситуации, когда квартиру продает по переуступке физическое лицо — инвестор, — и точно так же согласно ст.

17 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и сам договор участия в долевом строительстве.

Ни ипотеки, ни налогового вычета

Иная ситуация складывается, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для покупателя является невозможность оформить налоговый вычет.

«Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате покупатель оформляет с подрядчиком. Мы делаем покупателю только справку о том, что оплата квартиры произведена в полном объеме.

Но этого документа для возврата НДФЛ недостаточно», — поясняет Наталья Звездунова.

На такие условия, отмечает специалист, обычно соглашаются покупатели, которые однажды уже воспользовались налоговым вычетом. Как правило, используя зачетную схему, подрядчик продает квартиру на 200–300 тысяч рублей ниже рыночной цены, а это весьма привлекательный дисконт для тех, кто не планирует представлять документы о покупке недвижимости в налоговые органы.

В число потенциальных покупателей квартир у подрядчиков не входят и ипотечные заемщики. Для того чтобы оформить покупку в кредит, банк запрашивает пакет документов на строящееся здание, за ними подрядчик вынужден будет обратиться к застройщику и действовать в качестве посредника.

Сделка с участием банка занимает гораздо больше времени, чем расчет наличными, а зачастую мелкие подрядчики этого себе позволить не могут. Выполнив свои обязательства перед застройщиком, они торопятся как можно быстрее обналичить деньги и погасить собственные кредиты, поэтому оперативности ради готовы занижать цены.

Впрочем, крупные подрядные организации, которые получают за работу десятки квартир, располагают большим объемом оборотных средств, и им не так важно реализовать недвижимость быстрее и дешевле, так что значительных скидок они обычно не делают.

Их предложения интересны в первую очередь тем, кому не хватило квартиры нужной планировки или на нужном этаже в наличии у застройщика.

Важная информация для сделки

Бояться схем с уступкой права требования не стоит, если вы внимательно смотрите документы, перед тем как их подписать, и в случае сомнений не стесняетесь обращаться к юристу.

«Главное — избегать недобросовестных подрядчиков, — заметила начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова.

— Собрать информацию о подрядной организации очень просто: нужно подойти в отдел продаж строительной компании и узнать, сотрудничает ли застройщик с этим подрядчиком и на каком счету фирма, у которой вы планируете приобрести квартиру.

Наш отдел продаж консультирует тех покупателей, кто приобретает квартиры через подрядчиков, потому что это в конечном итоге клиенты застройщика, они все равно придут за квартирой к нам. Если в той цепочке, которая приведет инвестора к нам, его обманут, это негативно отразится и на нашей репутации».

Как и перед любой другой операцией с недвижимостью, прежде чем подписать договор уступки, необходимо навести справки, кто является участником долевого строительства в настоящий момент, есть ли на объект какие-либо обременения, ограничения прав, если он находится в залоге у банка или физического лица. Вся эта информация есть в выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую не помешает заранее заказать в органах регистрации.

Обязательно запросите у застройщика справку о полной оплате, откуда вы узнаете, в полном ли объеме профинансирована квартира, чтобы исключить вероятность перевода долга. Такое возможно, когда подрядчик не в полном объеме рассчитался за квартиру.

Допустим, из 1,5 млн рублей стоимости квартиры он оплатил 1 млн, а 500 тыс. рублей переводит на покупателя.

Тогда в договоре уступки с переводом долга содержится положение о том, что покупатель согласен с переводом долга на себя и готов доплатить застройщику эту сумму вместо подрядчика.

«Застройщик дает свое согласие только на заключение первого договора уступки права требования с переводом долга, — рассказывает начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова.

— Для этого в договоре уступки специально предусматривается пункт „согласовано с застройщиком“, где строительная компания подписывает свое согласие на сделку. В дальнейшем застройщик уведомляется о состоявшейся уступке права.

Застройщик может и не согласиться на переуступку права требования — например, когда есть просрочки поставок или подрядчик не до конца выполнил свои обязательства.

В дальнейшем до окончания строительства дома новый хозяин вновь может переуступить право требования другому лицу, для чего достаточно будет просто уведомить застройщика о переходе прав».

Внимательно изучайте документы

Если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. В документе могут содержаться положения, навязанные инвестору незаконно.

Например, обязанность после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с ТСЖ. Кроме того, в договоре долевого участия вы можете увидеть, какой будет отделка квартиры, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются. Информацию об отделке объекта можно сверить с заключением экспертизы по проекту.

Этот документ в соответствии с законом застройщик обязан предоставить по требованию любого лица.

В практике некоторых красноярских компаний-застройщиков цена объекта складывается из двух составляющих: сумма за создание объекта строительства и за дополнительные работы, например, за остекление балконов.

Как правило, подрядчики в данном случае оплачивают сумму, предусмотренную за создание объекта, а стоимость остекления переводят как долг.

 Эта разница видна в справке об оплате, которую выдает застройщик: кроме фразы о том, что подрядчик или физическое лицо оплатили объект долевого строительства в полном объеме, в тексте должна быть расшифровка, какую сумму строительная компания получила за создание объекта строительства.

И напоследок — о соображениях здравого смысла, которыми стоит руководствоваться при сделках с дорогостоящим имуществом.

Доверия заслуживает только официально оформленное юридическое лицо: на его офисе должно быть указано название фирмы, которая продает вам квартиру, а печать на приходном документе должна принадлежать той компании, с которой заключен договор уступки, и совпадать с печатью в договоре. Прежде чем отдавать деньги, обязательно убедитесь, что должностное лицо уполномочено принимать денежные средства: это может быть кассир, бухгалтер или директор. При расчете после подписания договора сотрудник компании обязан зафиксировать получение денег в приходном ордере (ни в коем случае не в расписке!) с указанием фамилии и инициалов покупателя, заплаченной суммы, номера договора и даты оплаты.

Пусть даже вы склонны доверять компании, которая уступает вам недвижимость, пусть вам подходят условия сделки и цена квартиры, окончательно точки над «и» в решении о покупке должна расставить репутация застройщика — ведь именно от него зависит качество и сроки строительства вашего будущего дома.

Зоя Зимина

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1211/

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: