Обоснованная цена приобретения недвижимости что это

Содержание
  1. Обоснованная цена приобретения недвижимости что это
  2. Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости
  3. Закупка недвижимости: пошаговая инструкция
  4. Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества
  5. Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости
  6. Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
  7. Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?
  8. Проверка других документов по недвижимости
  9. Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?
  10. Причины занижения цены на недвижимость
  11. Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием
  12. Риски
  13. До какого уровня можно снизить цену?
  14. Стоит ли соглашаться?
  15. Как снизить риски
  16. Ответы на вопросы читателей
  17. Заключение
  18. Обоснованная цена приобретения недвижимости что это | Гарантия права
  19. Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость
  20. Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации
  21. Покупка коммерческой недвижимости: как избежать рисков?
  22. Проверка источника средств на покупку недвижимости
  23. Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости
  24. Как продать коммерческую недвижимость
  25. Вариант второй: продажа за наличные через ячейку
  26. Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО
  27. Вариант четвертый: продажа нескольких ИП
  28. Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Обоснованная цена приобретения недвижимости что это

Обоснованная цена приобретения недвижимости что это

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Обоснованная цена приобретения недвижимости что это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Согласно п. 11 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен налоговые органы могут использовать официальные источники информации о рыночной цене и биржевых котировках. [b]3. Согласно п. 1 ст.

40 НК РФ бремя доказывания несоответствия цен, применяемых при оказании услуг либо при реализации товаров, рыночным ценам, возлагается на налоговый орган.[/b] Третий пункт самый важный.

И очень в Вашу пользу.

Налог – 13% – взимается от суммы, превышающей 1 млн рублей. Для наглядности: при продаже однокомнатной квартиры в Екатеринбурге средней стоимостью 2,5 млн рублей, собственник должен будет перечислить налоговой инспекции 13% от суммы в 1 500 000 рублей. А это – 200 000 рублей. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Либо — что сделка не была одобрена владельцами компании. В свою очередь, нотариальная форма договора позволяет обеспечить полную законность проведения операции. Ведь нотариус несет ответственность за ее последствия – и отвечает перед покупателем личным имуществом, если окажется, что сделка была совершена с нарушениями.

С 2016 года, занижать стоимость квартиры не имеет особого смысла, так как ранее это делалось для того что бы уйти от уплаты налога в случае если квартира находилась в собственности менее 3-х лет.

При этом продавец имеет полное право продать квартиру по любой цене. Она может быть как выше, так и ниже рынка. К примеру, если продавцу срочно нужны деньги, объект может быть продан с большим дисконтом.

Факт преднамеренного занижения цены с целью уклонения от выплаты налога еще предстоит доказать.

Рассмотрим специфику описания предмета заказа на примере технического задания: разберем правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Скажем сразу, все хитрости по уходу от выплаты налога опасны для обеих сторон сделки и незаконны. Если налоговая инспекция заинтересуется проведенной операцией, то будут уточняться детали сделки.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.

Рассчитать налоговый вычет можно следующим способом: кадастровая стоимость объекта умножается на 0.7, потом из полученной суммы вычитается 1 млн руб. полученный результат и будет облагаться налогом в 13%. На практике у наших клиентов часто возникает вопрос, об использовании налогового вычета, в случае продажи нескольких объектов недвижимости.

Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

Согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ, при реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров продавец обязан выставить соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В кризисное время подобные риски только выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Налогообложение доходов от продажи коммерческой недвижимости в 2016 году. Законные способы уменьшения налогов при продаже нежилых помещений с 1 января 2016 года.

Под формулировкой «oценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Под формулировкой «oценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут стоить потери нескольких миллионов.

Владеть коммерческой недвижимостью могут как физические, так и юридические лица. Приобрести объект можно двумя способами – заключить договор купли-продажи, либо, если здание или помещение принадлежит юрлицу – приобрести доли в его уставном капитале.

Таким образом, покупатель получит и права на принадлежащий компании объект.
По действующему законодательству, договор купли-продажи недвижимости (в том числе – коммерческой) не обязательно оформлять у нотариуса. Другими словами, сделку можно провести в простой письменной форме.

Правда, как показывает практика, такие соглашения впоследствии можно оспорить.

Из сказанного можно сделать вывод, что у организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по отражению дохода и уплате налога на прибыль только после государственной регистрации перехода права собственности.

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру.

При этом действия заказчика при выборе способа определения поставщика не должны вести к ограничению конкуренции (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Прежде чем установить определенные условия заключения контракта на приобретение стандартного жилья с единственным поставщиком по 44-ФЗ, организация-заказчик должна внимательно ознакомиться с подписанным по факту проведения аукциона договором и сверить его с нормами ст. 46.5 ГрК РФ. Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком. Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы, пишет РИА Новости.

Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить «живые» деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Немало возможностей приобрести квартиру ниже рыночной стоимости дают рекламные и промо-акции, говорит генеральный директор компании VERITAS Елена Балабанова. В основном все они однотипны и повторяются из года в год.

Значит, нужно обратиться к отраслевому законодательству (п. 1 ст. 11 НК РФ). Так, понятие кадастровой стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, она представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки (ч. 8 ст. 3 Закона N 135-ФЗ).

Еще одним минусом такой сделки является то, что покупатель сможет оформить налоговый вычет только с официальной (заниженной) стоимости квартиры, т.е. будет получена меньшая сумма.

Руководствоваться надо следующим. 1.Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 — 11 ст. 40 НК РФ.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Процедура оценки имущества проводится оценочной компанией или индивидуальным предпринимателем, имеющим разрешение на право деятельности, связанной с оценкой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости.

Существует и другой способ сократить сумму налога, на сумму расходов, затраченных продавцом на покупку объекта нежилой недвижимости. Необходимо помнить, что затраты продавца необходимо подтвердить документально.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка.

Проверка других документов по недвижимости

Ответ на вопрос зависит от того насколько проценнтовот рыночной стоимости занижена цена здания. В абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ закреплено: датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

За организацией Б право собственности на объект зарегистрировано 25 апреля 2011 года. Организация Б приняла объект недвижимого имущества к учету в качестве основного средства и ввела его в эксплуатацию 1 марта 2011 года.

Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости.

Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость? Состав пакета документов, необходимых для предоставления оценочной компании, зависит от типа оцениваемого объекта.

Источник: https://lifevelo23.ru/zakon/1849-obosnovannaya-cena-priobreteniya-nedvizhimosti-chto-yeto.html

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Обоснованная цена приобретения недвижимости что это

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога.

Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе.

Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ), 

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть  именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Рекомендуемая статья:  Суть военной ипотеки

Риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

СторонаПреимуществаРиски, недостатки
Для всех, кроме государства
  • возможность осуществить сделку;
  • вероятность признания сделки недействительной;
  • уголовная ответственность;
Продавец
  • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
  • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель
  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
Банк
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Рекомендуемая статья:  Условия ипотеки ВТБ – в помощь заемщику

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

  1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
  3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
  4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
  5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

В статье Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя описаны конкретные способы снижения рисков.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение  обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Ответы на вопросы читателей

Вопрос: Здравствуйте! Если сделка при покупке квартиры в ипотеку (вторичку) будет с занижением цены и будет доп.соглашение (на сумму налички) с какой суммы я смогу получить налог? Общей или только с той, что в договоре купли-продажи?

Ответ: Здравствуйте, налоговый вычет можно получить с договора купли-продажи. Доп.соглашение в налоговую предоставлять нельзя. Не просто же так сумма разбивается на два договора.

На сумму вычета, которую сейчас недополучите с покупки, можно подать при покупке следующей недвижимости. Как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры — описано в другой статье.

Заключение

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью.

Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки.

Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

Схема сделки при недофинансировании на вторичкуСкачатьДоровор купли-продажи объекта недвижимостиСкачатьДоговор купли-продажи неотделимых улучшенийСкачатьРасписка на первый взносСкачатьРасписка на кредитные деньгиСкачатьРасписка на неотделимые улучшенияСкачатьСхема сделки при недофинансировании на новостройкиСкачатьДоговор оплаты дополнительно произведенных работСкачатьОцените автора (8 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-nedofinansirovaniem-ponizheniem-ceny.html

Обоснованная цена приобретения недвижимости что это | Гарантия права

Обоснованная цена приобретения недвижимости что это

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Доход у продавца, по мнению Минфина России, отражается вне зависимости от даты регистрации прав собственности на недвижимый объект, так как Налоговый кодекс РФ не содержит специальной нормы, регулирующей момент признания дохода при особом переходе права собственности.

Аналогичная позиция отражена в Определении ВАС РФ от 22.01.

2010 № ВАС-18173/09, в котором суд указал, что он отклоняет утверждение общества о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у продавца только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества, по мнению ВАС РФ, является его фактическая передача.
После того, как Вы проверили все нюансы и убедились в чистоте сделки и также подлинности всех документов, можно заключать договор купли-продажи.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Если допсоглашение заключить нельзя, то пригласите независимого оценщика и поставьте перед ним задачу по определению стоимость каждого объекта в общей стоимости.

Следовательно, если изначально организация предполагает последующую перепродажу объекта недвижимости (как правило, это характерно для организаций, для которых покупка и продажа недвижимости является обычным видом деятельности), она не должна учитывать его в составе основных средств. В данном случае такие объекты учитываются на счете 41 «Товары».

Заметим, что целей налогового учета не имеет значения, как собственник объекта недвижимости учитывает его в бухгалтерском учете. Объекты недвижимости, как правило, соответствуют критериям, перечисленным в пункте 1 статьи 256 и пункте 1 статьи 257 НК РФ. А значит, в налоговом учете они всегда отражаются как амортизируемое имущество.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока.

Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи).

В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Бывают случаи, когда уже после заключения сделки бывшие владельцы коммерческих объектов обращаются в суд и пытаются доказать, что не хотели продавать свою недвижимость – но были вынуждены подписать договор под влиянием угроз со стороны покупателя.

Причем часто им удается убедить суд в своей правоте — в результате сделку признают недействительной.
Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество.

Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали).

Таким образом, в налоговом учете для начала начисления амортизации по недвижимому объекту, права на который подлежат госрегистрации, необходимо выполнение двух условий: 1) подать документы на государственную регистрацию; 2) ввести объект в эксплуатацию.

Покупка коммерческой недвижимости: как избежать рисков?

Для этого стороны заключают сделку по купле-продаже недвижимости, в результате которой продавец (в последующем арендатор), получив оплату по договору от покупателя (в последующем арендодатель), фактически продолжает пользоваться проданной по бумагам недвижимостью, уплачивая при этом арендную плату (см. врезку ниже).
По нашему мнению, НДС можно будет принять к вычету, если все объекты будут оприходованы, так как все условия будут выполнены, объекты оприходованы, счет-фактура получен, объекты используются в деятельности, облагаемой НДС.

Источник: https://relax56.ru/finansovye-sovety/13620-obosnovannaya-cena-priobreteniya-nedvizhimosti-chto-yeto.html

Проверка источника средств на покупку недвижимости

Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости.

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Обязан ли он во время проверки самостоятельно доказывать, что средства — это не прибыль от незаконной предпринимательской деятельности, а например, «долги, подарки» и т.д.

? Как документально подкреплять? Или же в ходе проверки органом проверки еще потребуется доказать что средства проверяемого была получены незаконной предп.

деятельностью? Очертите вероятность и максимально печальные суммарные последствия выездная налоговая проверка Ответы юристов (6)

  • Все услуги юристов в Москве Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб. Возврат бракованного товара Москва от 5000 руб.

Как продать коммерческую недвижимость

Обоснованная цена приобретения недвижимости что это

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.

, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Источник: https://kontur.ru/articles/4712

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: