На каком этапе можно отказаться от дду

Содержание
  1. Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика – Официальная информация
  2. Прекращение ДДУ дольщиком
  3. Расторжение по обоюдному согласию
  4. Недобросовестное отношение застройщика
  5. Риски расторжения
  6. Отказ от долевого строительства: возможные варианты
  7. договора
  8. Односторонний отказ от долевого участия дольщика
  9. Расторжение договора через суд
  10. Односторонний отказ от договора застройщиком
  11. Расторжение ДДУ застройщиком или дольщиком в 2020 году
  12. Односторонний отказ от договора
  13. Со стороны участника
  14. Со стороны застройщика
  15. Процедура отказа
  16. Уведомление
  17. Форма и содержание
  18. Порядок
  19. Срок
  20. Ответственность
  21. Расторжение по соглашению сторон
  22. Расторжение по решению суда
  23. Основания
  24. Судебная практика
  25. Образцы документов
  26. Правильное расторжение дду по инициативе дольщика – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края
  27. Основания для расторжения Договора долевого участия
  28. Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком
  29. Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон
  30. Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке
  31. Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика – Официальная информация

На каком этапе можно отказаться от дду
Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат.

Стаж более 10 лет

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства.

Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

Причины различны:

  • в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
  • строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
  • нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
  • поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
  • приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
  • существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
  • у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

Прекращение ДДУ дольщиком

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

Помните! Разорвать договор в одностороннем порядке дольщик не вправе, если застройщик исполняет все свои договорные обязательства, определенные Законом № 214-ФЗ.

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядкедольщикомдругой стороне отправляется уведомление об отказе от своих обязательств.

В случае, если дольщик потерял интерес к долевому участию, у него есть возможность переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

Расторжение по обоюдному согласию

Самый простой способ прекращения договорных отношений – по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Обратите внимание! Подписывая соглашение о расторжении ДДУ, в обязательном порядке оговорите с застройщиком условия возврата денег, прописав в соглашении обязательства в соглашении обязательства застройщика вернуть внесенные дольщиком финансовые вложения и период их возврата.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения – гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Недобросовестное отношение застройщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора, если недобросовестный застройщик отказывается:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить обнаруженные недоработки;
  • уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным дефектам;
  • возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Важно! Положения закона не предполагают штрафных санкций по отношению к дольщику за расторжение договора.

Если застройщик все же угрожает удержанием какой-то части денег, указывайте на защищающий права потребителей закон, положения которого определяют, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с и сполнением обязательств по данному договору.

Исходя из этого, строитель должен доказать, что удержанная сумма – плата за понесенные расходы. В противном случае, штраф оплачивает компания.

Из возврата денег, внесенных дольщиком, процентов за их пользование и компенсации морального вреда образовывается внушительная сумма.

Вследствие чего, застройщик не будет связываться с этим, особенно если дольщик продемонстрирует при этом хотя бы минимальное знание собственных прав.

Учтите!Расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке и в суде разнятся по основаниям и срокам аннулирования.

В четко оговоренных законом, бесспорных ситуациях дольщик вправе направить застройщику соответствующее уведомление и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты отправки.

В судебном же порядке необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Риски расторжения

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

Процедурааннулированиясделкиимеетсвои риски:

  • покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
  • участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
  • судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva-po-iniciative-dolshhika.html

Отказ от долевого строительства: возможные варианты

На каком этапе можно отказаться от дду

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Из статьи вы узнаете: можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, и чем грозит отмена долевого строительства.

Участие граждан в долевом строительстве с каждым годом становится все популярней. Это  можно объяснить тем, что заключение такого договора дает возможность купить жилье в новом доме по более низкой цене.

Но для обеих сторон такая сделка несет ряд рисков, наступление которых может привести к одностороннему отказу от исполнения договора долевого строительства.

Законные основания для этого, а также процедура, отображены в статье 9 закона №214-ФЗ от 30.12.2004г.

договора

Компания может заключать договор только при наличии всех разрешительных на строительство документов, а также права собственности или права долгосрочной аренды на земельный участок. Кроме того, у нее должна быть оформлена вся проектная документация.

Данное соглашение предусматривает обязательство застройщика построить дом своими силами или с помощью подрядных организаций и в установленный срок передать его дольщику по акту в установленном законом порядке. Последний же обязан оплатить оговоренную цену и принять квартиру.

Документ оформляется только в письменной форме и требует государственной регистрации. Он должен содержать такую информацию:

  • подробное описание конкретного объекта с указанием расположения и технических характеристик;
  • цена объекта, а также порядок расчетов;
  • сроки завершения строительства и передачи объекта участнику;
  • обеспечение обязательств строительной компании.

При отсутствии такой информации соглашение не имеет законной силы.

Односторонний отказ от долевого участия дольщика

Отказ от долевого строительства – частое явление последних нескольких лет в России.

Участник долевого строительства, подписывая договор, должен понимать, что стопроцентной гарантии получения квартиры нет. Дом может быть не достроен или результат строительства может отличаться от того, что обещали покупателю.

При этом дольщик имеет право контролировать этапы строительства, их выполнение в срок, а также следить за соответствием строящегося объекта технической документации. Кроме того, он может следить за целевым использованием средств.

Дольщик имеет основания для отказа от исполнения договора в следующих ситуациях:

  • Компания-застройщик превысила запланированный срок сдачи дома на срок более, чем два месяца.
  • Объект построен с характеристиками, которые не соответствуют технической документации, предоставленной дольщику до подписания договора. Эти изменения привели к ухудшению качества жилья, а застройщик отказывается (компенсация определяется по желанию дольщика):
    • за свой счет устранять недостатки в разумный срок;
    • снижать цену;
    • возмещать затраты дольщика на устранение недостатков.
  • Прекращение срока действия поручительства банка. При этом застройщик не уведомил об этом дольщика, а также не заключил новый договор.
  • Иные причины, предусмотренные соглашением.

Расторжение договора через суд

В судебном порядке договор расторгается в следующих ситуациях:

  • Строительство приостановлено или прекращено. При этом из обстоятельства можно сделать вывод, что объект может быть достроен только с большим нарушением сроков.
  • Внесение существенных изменений в техническую документацию, согласно которым площадь жилого или нежилого помещения изменится более чем на пять процентов. Этот размер отклонения прописан в законе.  Изменения в проекте могут производиться только после уведомления дольщика и его согласия.
  • Застройщик изменил назначение общих помещений в доме.
  • По другим причинам, которые указаны в нормативных актах или самом соглашении.

Для подачи иска участник долевого строительства должен собрать следующий пакет документов:

  • исковое заявление с требованием вернуть оплаченные средства, взыскать проценты и выплатить компенсации за понесенные материальные и моральные убытки;
  • копия договора долевого строительства;
  • доказательства нарушения своих обязательств компанией-застройщиком (документальное подтверждение ненадлежащего качества строительства, невыполнение технической документации, акт замеров и т.д.);
  • копию уведомления об отказе от участия;
  • расчет суммы требования;
  • копию квитанции о внесении государственной пошлины.

Документы передаются в суд по месту регистрации застройщика.

Если суд принимает сторону истца, а ответчик отказывается возвращать средства, то деньги можно вернуть только в порядке принудительного взыскания через судебных приставов. Срок действия исполнительного листа – 3 года.

Во всех остальных случаях, при условии, что застройщик выполняет все взятые на себя обязательства, дольщик не имеет право разорвать договор в одностороннем порядке. Если он по личным мотивам не хочет продолжать свое участие в долевом строительстве, то его права могут перейти другому дольщику на основании договора переуступки прав.

В какой срок застройщик обязан вернуть деньги при расторжении договора?

При расторжении договора компания обязана вернуть дольщику вложенные денежные средства в течение:

  • десяти рабочих дней при расторжении соглашения через суд;
  • двадцати пяти – при отказе дольщика от выполнения договора.

Кроме того, строительная компания обязана оплатить неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка на дату возврата средств дольщику-организации и 1/150 – физическому лицу.

Если участник долевого строительства не востребовал средства в течение указанного периода, то застройщик обязан зачислить деньги на счет нотариуса, который находится по месту нахождения компании.

Информацию об этом необходимо в письменном виде сообщить дольщику.

Односторонний отказ от договора застройщиком

На расторжение договора в одностороннем порядке имеет право и сама строительная компания. Законными основаниями для этого являются:

  • задержка платежа более чем на два месяца, если договором была предусмотрена единоразовая оплата;
  • наличие более трех случаев нарушения графика оплаты взносов на протяжении года, если договором было предусмотрена рассрочка платежей на определенный срок.

При нарушении срока платежа участник долевого строительства должен выплатить строительной компании пеню в размере 1/300 учетной ставки за каждый день просрочки.

Строительная компания обязана отправить дольщику письмо с предупреждением. Договор может быть расторгнут не ранее, чем через 30 дней после получения дольщиком такого уведомления.

После расторжения соглашения застройщик обязан вернуть все ранее полученные средства в течение 10 рабочих дней. При их не востребовании – зачислить на счет нотариуса.

При одностороннем отказе от выполнения соглашения, оно считается расторгнутым после отправки противоположной стороне заказного письма.

Одностороннее расторжение договора и возврат денег требует затрат времени. Кроме того, дольщик может так и не получить своих денег, даже имея на руках исполнительный лист. Поэтому к выбору строительной организации необходимо отнестись крайне ответственно.

Прежде чем подписывать договор и вносить деньги, целесообразно тщательно проверить учредительную, разрешительную и техническую документацию, в том числе и с привлечением специалистов.

Не последнюю роль при выборе застройщика играет наличие положительной репутации и аккредитации от коммерческих банков.

Источник: https://law03.ru/finance/article/otkaz-ot-dolevogo-stroitelstva

Расторжение ДДУ застройщиком или дольщиком в 2020 году

На каком этапе можно отказаться от дду

Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут несколькими способами: по соглашению сторон, в одностороннем либо судебном порядке. В зависимости от того, по чьей инициативе и на каких основаниях расторгается договор, условия разрыва могут быть самыми разными.

Односторонний отказ от договора

Чаще всего расторжение договора долевого участия проводится именно по инициативе одной из сторон.

Отказаться может любая из них, но чаще всего к этому приводят нарушения со стороны застройщика, позволяющие разорвать соглашение с соблюдением законодательства. Впрочем, есть и примеры разрыва по инициативе застройщика. Он может сделать это на законных основаниях, если дольщик не делает взносы вовремя.

Со стороны участника

Чтобы законно расторгнуть ДДУ, дольщик должен иметь основание согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ № 214:

  1. Неисполнение обязательств застройщика по времени передачи объекта (просрочка) в течение двух месяцев.
  2. Неисполнение указаний части 2 статьи 7 того же закона, предписывающей, если имеются недостатки, делающие невозможным использование объекта, либо были допущены отступления от условий ДДУ при его строительстве, предпринять что-либо из перечисленного:- устранить их; — возместить расходы на устранение;

    — уменьшить цену договора на соразмерную недостаткам сумму.

  3. Нарушение требований к качеству квартир, на постройку которых был заключён договор.

Также расторжение по инициативе дольщика возможно в иных случаях, если они предусмотрены федеральным законодательством либо оговариваются в ДДУ. Но при своевременном выполнении застройщиком взятых на себя обязательств, разорвать договор с ним дольщик сможет только через суд.

Отдельно стоит отметить случаи с ипотекой: судебная практика свидетельствует, что односторонний отказ возможен даже в случае, если в кредитном договоре указано, что для этого обязательно получить согласие банка.

Суды неоднократно рассматривали вопрос об одностороннем отказе без разрешения банка, и приходили к выводу, что дольщик всё равно имеет право расторгнуть соглашение, и не обязан получать при этом согласие банка.

Естественно, что допущенные при строительстве нарушения и несоответствие объекта параметрам, указанным в ДДУ, побуждают к разрыву договоренности, однако, перед тем, как совершить его, дольщику стоит взвесить все «за» и «против». Даже если судебный процесс будет выигран, это ещё не гарантия, что удастся вернуть деньги. Потому нужно учесть, насколько состоятелен застройщик и на каком этапе находится строительство.

Если он окажется не способен платить по счетам, и в результате судебного процесса строительство остановится, то есть риск ничего не получить в итоге. В подобной ситуации возможно выгоднее будет позволить ему худо-бедно довести строительство до конца, пусть и со срывом всех возможных сроков. Потому крайне важен выбор застройщика, чтобы минимизировать риск возникновения подобных проблем.

Со стороны застройщика

Пункт 5 статьи 5 ФЗ № 214 позволяет застройщику прибегнуть к расторжению соглашения, если участник долевого строительства:

  • Задерживает платёж в течение срока, превышающего 2 месяца.
  • За год задержал внесение денег на меньшие сроки более трёх раз, то есть систематически нарушал условия договора.

Перед тем как разорвать договор, следует направить предупреждение, в котором указать, что задолженность должна быть погашена до определённого числа, и обозначить, какая ответственность ждёт за невыполнение.

Если с момента отправки предупреждения прошло 30 дней, дольщиком оно было получено, но долг не погашен, застройщик получает право расторгнуть ДДУ, для чего он должен направить дольщику уведомление о своём одностороннем отказе от его дальнейшего исполнения.

Начиная с этого момента, договор будет считать расторгнутым. Необходимо обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в государственный реестр прав, после чего можно искать нового дольщика. Тому же, договор с которым был разорван, следует в течение 10 дней компенсировать выплаченные им в ходе строительства средства.

Процедура отказа

Помимо наличия законных оснований, отказ от исполнения ДДУ необходимо грамотно юридически оформить и доказать вину второй стороны, чтобы в будущем не иметь неприятностей с этим. Ведь в большинстве случаев сложно рассчитывать на сотрудничество второй стороны, более вероятно как раз её противодействие.

Уведомление

Потому особенно важно, чтобы уведомление об отказе было составлено по форме и отправлено либо доставлено так, чтобы иметь доказательства его получения второй стороной. Оно направляется заказным письмом на юридический адрес застройщика, делается опись вложения. С даты, когда оно было направлено, договор расторгается.

Уведомление о расторжении ДДУ

Форма и содержание

При составлении уведомления можно ориентироваться на приложенный к статье образец, составленный по требуемой форме и содержащий в себе основные пункты, которые должны содержаться в документе.

Вдобавок к этому: в уведомлении обязательно должны быть указаны положения договора, по причине нарушения которых он разрывается, и сформулированы требования – какие именно средства нужно возвращать. Их следует подкрепить точным расчётом сумм, требуемых к выплате, и указать реквизиты, на которые они должны быть отправлены.

Таким образом, уведомление состоит из следующих пунктов:

  • Сведения о том, куда и от кого оно подаётся.
  • Информация о договоре.
  • Сведения о строящемся объекте.
  • Приложения.
  • Дата и подпись заявителя.

Уведомление о расторжении ДДУ

Важным аспектом при разрыве ДДУ являются денежные расчёты: сколько и в какой срок должен заплатить застройщик, а также какой будет его ответственность при невыполнении. Из-за незнания своих прав участники долевого строительства могут потерять возможность получить часть причитающихся им по законодательству выплат.

Порядок

В уведомлении должен быть указан счёт для перечисления средств.

Выплатить дольщику потребуется как полную стоимость договора, так и проценты за пользование средствами, если ДДУ разрывается из-за нарушений со стороны застройщика.

Проценты начисляются за всё время со дня внесения денег и вплоть до даты, когда они были возвращены ему. Ежедневно начисляется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, если клиент – юридическое лицо, и 2/300, если он физическое лицо. Начисление происходит на общую цену ДДУ.

Срок

После расторжения договора у застройщика есть 10 суток на то, чтобы вернуть его цену. Если он должен сделать другие платежи, для них устанавливается тот же срок. При неисполнении обязательств ему направляется претензия, содержащая требование выплатить суммы, которые он должен, с их точным указанием.

Ответственность

Если указанная в претензии сумма не выплачивается, дольщик получает возможность подать исковое заявление и потребовать в нём признать ДДУ расторгнутым, а также взыскать с застройщика:

  • всю сумму ДДУ;
  • проценты за использование средств;
  • штраф за неудовлетворение претензии, составляющей половину присужденной судом суммы;
  • компенсацию морального вреда;
  • оплату судебных расходов и услуг юриста.

Таким образом, при отказе решить дело в досудебном порядке застройщик рискует тем, что в случае проигрыша в суде он будет вынужден выплатить значительно большую сумму – в первую очередь за счёт штрафа, компенсации морального вреда и связанных с тяжбой расходов.

К ответственности иногда привлекается и дольщик, в частности, по пункту в договоре о штрафе за его разрыв в одностороннем порядке. Из-за этого пункта дольщики иногда даже отказываются от разрыва соглашения и терпят задержки и другие нарушения. В действительности, однако, включение такого пункта не соответствует законодательству РФ, и за это даже полагается штраф (п. 2 статьи 14.8 КоАП).

Если вы столкнулись с подобными неправомерными требованиями со стороны застройщика, следует обратиться в прокуратуру, а также в суд. В иске нужно указать, что пункт договора о штрафе просите признать не имеющим юридической силы. Это следует сделать также и если застройщик вернул ваши средства, но при этом произвёл вычет штрафа.

Расторжение по соглашению сторон

Самый простой вариант, при котором ни у кого, вероятнее всего, не возникнет претензий впоследствии. Застройщик и дольщик должны самостоятельно договориться об условиях расторжения.

Есть несколько тонких моментов, на которые желательно обратить внимание:

  • Соглашение о расторжении ДДУ должно пройти государственную регистрацию, и без неё не будет признано действующим. Важно, чтобы в соглашении было чётко указано, кто должен осуществлять регистрацию, и какой отводится срок для неё, чтобы не дать застройщику возможности затягивать процесс.
  • Если регистрацией занимается застройщик, то передавая ему документы, дольщик должен оставить себе их копии, чтобы доказать при необходимости, что соглашение было заключено и условия, на которых это было сделано.
  • Застройщики иногда пытаются настоять на отказе дольщика от выплаты процентов за пользование средствами, а также отсрочке выплат, значительно превышающей предусмотренную законодательством. Подписывать соглашение с такими условиями не следует, ведь поскольку после подписания они будут считаться оговорёнными участниками соглашения по доброй воле, в суде вряд ли удастся их отменить. А вот до тех пор, пока дольщик сам на это не согласился, у него остаётся возможность потребовать проценты через суд, а при просрочке выплат также компенсацию и за неё.

С учетом всего этого, перед подписанием соглашения желательно показать его квалифицированному юристу, чтобы исключить всякую возможность манипуляций формулировками со стороны застройщика, и минимизировать негативные последствия. Также он может проверить, насколько условия соглашения отличаются от тех, что можно получить, разорвав ДДУ по инициативе дольщика, если есть законные причины для разрыва.

Расторжение по решению суда

Этот способ оговаривается в пункте 1.1 статьи 9 ФЗ № 214. Чтобы обратиться в суд за расторжением договора, требуется иметь основание – без него положительного решения ждать не приходится.

Основания

Выделяют три основания:

  1. Строительство объекта приостановлено или прекращено, и ясно, что в оговорённый срок передать объект уже не выйдет. Нужно подготовиться к тому, что прекращение строительства придётся доказывать, поскольку застройщик может попытаться его оспорить. Как доказательства для суда могут использоваться:
  • официальный ответ от организации, надзирающей за строительством;
  • договоры того же застройщика с новыми дольщиками с указанием нового срока сдачи объекта;
  • судебный акт с соответствующим заключением;
  • официальные изменения в проектной документации.

В качестве доказательств также могут использоваться показания свидетелей, фотографии объекта, демонстрирующие, что темпы его строительства отстают от проектных, протоколы собраний дольщиков.

Но этих доказательств не всегда достаточно, потому к подготовке стоит отнестись серьёзно, ведь возможна ожесточённая борьба.

Известны даже случаи имитации строительства со стороны застройщика, чтобы представить в суд доказательства, что оно идёт.

  1. Проектная документация строения была серьёзно изменена либо превышено допустимое законодательством изменение площади строящегося жилья (5%).
  2. Было изменено назначение общего имущества либо нежилых помещений.

Помимо перечисленных оснований, использоваться могут и другие, если они предусмотрены Федеральным законодательством или отдельно оговорены в ДДУ.

Если имеется любое из перечисленных оснований, дольщик получает право расторгать договор взыскать все соответствующие компенсации и штрафы, для этого он пишет исковое заявление. Если решение суда оказалось в его пользу, то застройщику придётся расплатиться в течение десяти дней после того, как узнает об этом решении.

В прокуратуру и в суд нужно обращаться при отказе со стороны застройщика в расторжении договора, если он никак не реагирует на отправленное уведомление либо требует заплатить за расторжение ДДУ.

Судебная практика

Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.

Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.

В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.

Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило.

Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ.

Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.

Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.

На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.

В результате разбирательства суд установил, что права истца нарушены не были, законные основания для возврата средств и удовлетворения предъявленных требований отсутствуют, и отказал в иске по всем пунктам.

Решение от 30 ноября 2017 г. по делу № 2-5623/2017

Образцы документов

Уведомление о расторжении ДДУ

Источник: https://pravo.estate/kvartira/dolevoe/rastorzhenie-ddu/

Правильное расторжение дду по инициативе дольщика – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

На каком этапе можно отказаться от дду

Последнее обновление: 27.08.2019

Вопрос:

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Ответ:

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей.

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Основания для расторжения Договора долевого участия

Перед тем, как направлять Застройщику уведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (п.1, ст.9, ФЗ-214).

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
  2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
  3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
  2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
  3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком

  1. по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
  2. в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
  3. по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Двойные продажи квартир. Как это бывает и как защититься Покупателю?

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.

Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.

Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!

Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.

Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время.

Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.

Кроме того, если расчет по ДДУ производился через эскроу-счет, то при расторжении договора требования о выплате процентов к Застройщику не применяется (т.к. фактически деньгами дольщика он не пользовался – подробнее по ссылке об эскроу)

Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.

Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:

  1. Предложить Застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию, указав сумму, положенную к возврату, с учетом процентов за пользованием деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования).
  2. Если Застройщик согласен, то – см. рекомендации выше.
  3. Если Застройщик отказался от соглашения, то нужно составить официальное уведомление о расторжение Договора участия в долевом строительстве и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
  4. Деньги должны быть переведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней (это требование закона).
  5. Если деньги на счет дольщика в течение этого срока не поступили, то можно обращаться в суд. В исковом заявлении к требованию о возврате денег с процентами уже добавляется требование о штрафах и компенсациях (см. ниже порядок расторжения по суду).

Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора дольщиком (п.4, ст.9, ФЗ-214). Тем не менее, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного Застройщику уведомления об одностороннем отказе. Госпошлина при одностороннем и при судебном расторжении – не взимается.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований (см.

выше), так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с Застройщиком.

Тогда суд уже на свое усмотрение определяет возможность прекращения действия договора, и порядок возврата денег дольщику.

Для этого дольщик должен обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика (ст.28, ГПК РФ). В этом заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами), и компенсации убытков (если убытки имели место).

При этом неустойка, предусмотренная за просрочку передачи квартиры дольщику (ч.2, ст.6, ФЗ-214) при расторжении ДДУ не взыскивается

Источник: https://abmrsk.ru/nalogi-fizicheskih-lits/pravilnoe-rastorzhenie-ddu-po-initsiative-dolshhika.html

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: