Косяки от застройщика при передаче ключей

Содержание
  1. Косяки от застройщика при передаче ключей
  2. Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?
  3. Процедура получения ключей
  4. С нашей помощью вы узнаете, как принять квартиру в новостройке
  5. Нарушение дду со стороны застройщика при передаче объекта
  6. Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке
  7. Передача квартиры по договору долевого участия
  8. Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику
  9. Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке
  10. Акт приема-передачи квартиры
  11. Дефектная ведомость
  12. Акт о взаиморасчетах
  13. На что обращать внимание при проверки квартиры
  14. Продолжение осмотра
  15. Обмену и возврату подлежит
  16. Получение ключей от новостройки: поэтапная инструкция
  17. Застройщик не торопится отдать ключи? Значит, он должен вам неустойку
  18. Когда можно получить неустойку по ДДУ
  19. Застройщик прислал уведомление о переносе срока: что делать дольщику
  20. Как считать неустойку (формула + пример)
  21. В каких случаях суды снижают неустойку, и как избежать таких ситуаций
  22. Как избежать снижения компенсации и взыскать неустойку в полном объеме
  23. Штраф 50% от суммы, назначенной судом
  24. Можно ли требовать возмещения морального вреда, и в каком размере
  25. Как принимать квартиру у застройщика: инструкция от юриста
  26. Какие документы брать на встречу с застройщиком?
  27. Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию
  28. Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?
  29. При каких недочетах нельзя подписывать акты?

Косяки от застройщика при передаче ключей

Косяки от застройщика при передаче ключей

Меню

– Новости – Косяки от застройщика при передаче ключей

  • Фото\видео оборудование
  • Влажные салфетки (протирать поверхности при проверке на царапины).
  • Визит в офис заселения Процесс получения ключей описан на сайте УК и выглядит просто:
  1. Явиться в офис заселения
  2. Осмотреть квартиру
  3. Подписать все бумаги в офисе заселения и оплатить что предложат
  4. Получить оставшиеся документы в офисе эксплуатации

Подготовка к осмотру Когда вы прибудете в офис заселения и встретитесь с менеджером, вас попросят подписать несколько документов:

  1. Уведомление о начале выдачи ключей Это письмо, доставленное вам ранее обычной почтой (если оно вам пришло).

Передача квартиры по договору долевого участия Сроки передачи после ввода в эксплуатацию Согласно ФЗ № 214 дольщик обязан принять квартиру у застройщика в течение семи дней после завершения строительства дома.

Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте.

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?

Если в смотровом листе значится другая организация, то необходимо поинтересоваться наличием полномочий у таких лиц. При отсутствии нужных полномочий необходимо продублировать дефектную ведомость претензией в адрес застройщика. А уже непосредственно сам акт приёмки передачи квартиры будет подписан уполномоченными сотрудниками последнего.

Что делать, если обнаружены недостатки, касающиеся состояния квартиры или общедомового имущества Один из главных вопросов, касающихся того, как принять квартиру в новостройке, затрагивает проблему несоответствия объекта, предоставленного к осмотру, имеющимся условиям ДДУ, строительным стандартам и другим требованиям, перечисленным в статье 7 закона 214-ФЗ.

Процедура получения ключей

ДДУ остекление балкона;

  • Качество выполненного остекления в оконных проёмах не соответствует стандартам — конструкции неровно установлены и плохо закреплены, имеются щели;
  • Кухонные окна не снабжены необходимой фурнитурой;
  • Оконное стекло в комнате имеет трещину;
  • Входная дверь на лоджию установлена неправильно, что привело к перекосу, мешающему нормальному открытию и закрытию;
  • Горячее и холодное водоснабжение в осмотренной квартире отсутствует;
  • Внутриквартирные приборы учёта потребляемой воды (при необходимости указать — холодной или горячей) не установлены;
  • Пол возле вентиляционной шахты имеет сквозные отверстия;
  • Стояк канализации в квартире имеет трещину;
  • Уровень установки разъёма в канализационном стояке, предназначенный для оттока сточных вод, составляет всего 4 сантиметра над полом.

С нашей помощью вы узнаете, как принять квартиру в новостройке

Важно Каким чудесным способом это произошло, вопрос хороший, но на него оперативно смогут ответить только правоохранительные органы.

Ответ эксперта: Получив уведомление от Печкина, вы со слезами на глазах от радости, прибегаете к застройщику, а в ответ слышите, что дом, увы и ах, но не готов и нужно еще немного подождать.

Заботливый застройщик похлопывая Вас по плечу наглым образом выпихивает Вас за дверь своего офиса, обещая Вам обязательно позвонить когда дом будет достроен.

Или начинает рассказывать вам историю о том что: «У нас большая очередь на осмотр и прием, надо записываться», – а записаться отчего-то можно только через пол года. Вообще застройщик заготовил для Вас уйму причин для отказа в передачи купленной за ваши же кровные деньги, квартиры, все их можно долго излагать в этой статье от чего она может превратится в увесистый трактат.

Нарушение дду со стороны застройщика при передаче объекта

Каким должен быть акт осмотра квартиры образец (место составления документа) (дата) Застройщик (наименование организации), в лице (название и должность руководителя), с одной стороны, и Дольщик (сведения о покупателе: Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации и пр.

), называемые в данном документе Сторонами, как это было указано в соглашении № , составили данный перечень претензий к состоянию осмотренных помещений.

Квартира № Этаж, на котором расположена квартира Число комнат № квартиры на площадке Площадь, м2 Общая площадь (с учётом применяемых понижающих коэффициентов) м2 У квартиры, находящейся (адрес дома), а также у общедомового имущества.

Перечень и требуемое состояние которого были предусмотрены в проектной документации на дом.

Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке

Дата в ДДУ отражает, когда застройщик должен получить разрешении на ввод сооружения. Как правило, дата приводится в «квартальном» или «полугодовом» выражении. Если сроком сдачи указан первый квартал, это значит, что до 1 апреля разрешение должно быть получено.С этого момента начинается отсчет срока передачи жилья дольщикам.

Просрочки в один день достаточно, чтобы требовать со строительной компании неустойки.

Получение ключей от новостройки: поэтапная инструкция Важно Один из них передают застройщику, другой остается у дольщика с отметкой о принятии. В течение десяти дней застройщик должен предоставить письменный ответ.

Порой застройщик сам предлагает заплатить откупные. Важно знать, сколько полагается к выплате дольщику при нарушении сроков.

Передача квартиры по договору долевого участия

  • состояние и наличие общедомового имущества:
  • лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства Согласно ст.

7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

  • условиям заключенного договора;
  • требованиям техническим регламентам;
  • проектной документации;
  • градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику

Что нужно знать о приёме квартиры, если недоработок не обнаружено Если дольщик после осмотра согласен принять квартиру, то необходимо убедиться в том, что дата подписания акта присутствует в документе и соответствует действительности. Такое требование особенно актуально, если сдача дома происходит позднее запланированного срока. Отсутствие даты чревато тем, что после подписания застройщик может поставить в пустой графе любое нужное ему число.

А это, в свою очередь, может привести к значительной потере средств покупателем.

Он может потерять право требовать неустойку за задержку сдачи дома в эксплуатацию, или же с него могут потребовать оплатить коммунальные платежи за весь срок с момента приёмки дома.

Есть ещё один нюанс – перед подписанием акта с участника ДДУ могут потребовать внесения авансовых платежей по коммунальным услугам.

В случае их наличия — устранение недостатков застройщиком и повторный осмотр квартиры.

  • Подписание акта приема-передачи и вручение ключей дольщику.
  • После передачи квартиры участнику долевого строительства необходимо зарегистрировать право собственности на переданный объект недвижимости. Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).

Источник: https://auditinter.ru/kosyaki-ot-zastrojshhika-pri-peredache-klyuchej/

Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке

Косяки от застройщика при передаче ключей

Купить квартиру в новостройке при наличии денег или одобренной ипотеки не составляет особого труда, а вот избавиться от проблем, связанных с выяснением отношений с застройщиком или управляющей компанией из-за выявленных недоделок или дефектов при строительстве дома куда сложнее.

Будущим жильцам следует обратить повышенное внимание на процесс приемки квартиры и тщательное изучение всех деталей будущего жилья. Необходимо договориться об устранении всех дефектов еще до подписания акта приемки-передачи квартиры, так как после этого получить компенсацию или заставить застройщика что-либо исправить будет уже очень сложно.

Акт приема-передачи квартиры

Приемка квартиры в новостройке регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и осуществляется после ввода дома в эксплуатацию, напоминает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Застройщик обязан уведомить клиента о сроках и порядке проведения приема квартиры, а покупателю необходимо записаться на определенную дату и время осмотра.

Однако уже на данном этапе у застройщиков могут возникать определенные сложности, отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

«Дело в том, что стройка обычно занимает достаточно длительный период, и за это время у людей меняются паспортные данные, адреса постоянной регистрации и т. д.

По закону, покупатели в таких случаях, конечно, должны проинформировать застройщика, но на практике этого никто не делает, поэтому процесс поиска покупателей очень затягивается», — говорит он.

После того, как все клиенты найдены, в среднем, по данным экспертов, в день происходит приемка 9–10 квартир. При этом на осмотре объекта должны присутствовать представители управляющей компании и застройщика.

«Если клиента все устраивает и не выявлено никаких недочетов, то подписывается акт приема-передачи квартиры.

Если же в квартире обнаружены недочеты, покупателю обязаны предоставить дефектную ведомость, где будут указаны недостатки принимаемого жилья», — отмечает Мария Литинецкая.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость подписывается тремя сторонами (эксплуатирующей организацией, застройщиком и покупателем), а затем устанавливается срок для устранения указанных недочетов, который, как правило, составляет от 20 до 60 дней. В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

Акт приема-передачи подписывается покупателем только после устранения всех недостатков, во время повторного осмотра. Затем клиент получает ключи и может приступать к ремонтным работам.

Указанный документ, по словам Екатерины Фонаревой, должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража, стоимости и справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. «Покупателям нужно быть внимательными, не спешить подписывать документы.

Будет сложнее отстаивать свои права, если акт уже подписан, а недочеты есть», — подчеркивает заместитель руководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Акт о взаиморасчетах

Еще одним документом, необходимым для подписания при приемке жилья, является акт о взаиморасчетах, который составляется после расчета за квартиру по результатам обмеров БТИ.

Как известно, изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное.

Покупателям в этом случае предлагают доплатить за дополнительные метры, но связано это не с жадностью застройщиков, а с особенностями технологии строительства.

В типовых панельных домах расхождения обычно невелики — чаще всего разница не превышает 1 метра. В монолитных и монолитно-кирпичных домах, которые строятся по индивидуальным проектам, разница может быть больше.

По данным заместителя генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, допустимый процент отклонения от проектной площади обычно прописывается в ДДУ.

Чаще всего там прописывается условие, при котором стороны не будут производить перерасчет, если разница между проектной и фактической площадями окажется в определенных пределах, например, 0,5 кв.

м, отмечает она.

На что обращать внимание при проверки квартиры

При осмотре квартиры дольщику можно воспользоваться услугами экспертов строительной области. Специалисты могут объективно оценить состояние жилого помещения и указать на те проблемы, которые могут быть не видны простому обывателю, объясняет Екатерина Фонарева. Если же клиент приехал и хочет оценить состояние квартиры самостоятельно, то ему стоит следовать ряду рекомендаций.

По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, осмотр квартиры в новостройке лучше всего проводить в светлое время суток. Кроме самой квартиры и мест общественного пользования стоит обратить внимание и на прилегающую к дому территорию, советует он.

Если рядом не продолжается строительство новых корпусов в рамках проекта, газоны должны быть приведены в порядок, в соответствии с проектом благоустройства во дворе должны быть зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, пожарные проезды, парковочные места для автотранспорта.

Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.

Войдя в подъезд, необходимо обратить внимание на качество и степень готовности произведенных отделочных работ, продолжает заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. Например, если в подъезде предусмотрена плитка, она должна быть уложена без повреждений.

Кроме того, необходимо проверить работу освещения и теплоснабжения и наличие необходимого оборудования для маломобильных групп граждан.

«Что касается мусоропровода для бытовых отходов, то эксплуатирующая организация зачастую заваривает мусоропровод на первые год-два, пока новые жильцы будут производить ремонт в своих квартирах, дабы недобросовестные рабочие не выбрасывали туда строительный мусор», — говорит эксперт.

Продолжение осмотра

В процессе приемки самой квартиры следует без всякого стеснения тщательно осматривать комнату за комнатой.

Следует помнить, что в квартирах без отделки на момент сдачи дома в эксплуатацию должна быть произведена электроразводка с подведение нескольких точек электропитания в квартире, установкой света, счетчиков и систем пожарной безопасности, отмечает Алексей Оленев, отдельно подчеркивая необходимость убедиться в работоспособности розеток и наличии освещения во всех комнатах.

Далее нужно осмотреть батареи, задействовав устанавливаемый почти на всех радиаторах терморегулятор. «Правда, проверить их работу можно только в холодное время года, поскольку на лето теплоснабжение отключается», — напоминает эксперт. В теплое время года можно обратиться в управляющую компанию и узнать, подключено ли здание к теплосетям.

Следующими пунктами осмотра должны стать проверка водоснабжения и входных дверей.

Новым жильцам стоит пристально изучить окна и балконы на предмет трещин, любых механических повреждений стекла и работы механизмов, с помощью которых открываются и закрываются двери.

Далее стоит проверить вентиляцию, а затем осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги.

В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен.

При приеме квартиры с отделкой необходимо обратить внимание на качество поклейки обоев. По данным Марии Литнецкой, застройщики нередко не доклеивают обои в труднодоступных местах (батареи, оконные блоки и т. д.). Помимо этого нужно проверить покрытие полов — нет ли сколов на ламинате, не скрипит ли пол и т. д.

«Конечно, следует убедиться в качестве отделочных материалов. При покупке квартиры „под ключ“ в ДДУ застройщик обязан указать все используемые материалы и предоставить сертификаты качества по требованию клиента», — подчеркивает эксперт.

В целом, гарантия на качество строительных материалов при строительстве такого жилья обычно составляет пять лет.

Обмену и возврату подлежит

Как правило, мелкие недоделки застройщик устраняет в согласованные сроки, говорит Наталья Шаталина. Если же имеются значительные претензии от устранения, которых застройщик уклоняется, тогда, как уже было сказано, необходимо составить акт и далее либо требовать вплоть до судебного порядка устранения, либо исправлять самим и взыскивать с застройщика потраченные средства.

Довольно часто покупатели квартир в новостройках жалуются на перебои в работе инженерных сетей. По словам Ирины Доброхотовой, чаще всего это происходит из-за неоптимальных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования.

«Но после заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс, поэтому именно она и должна в установленные сроки устранять причины перебоев», — говорит она.

Если же проблема не решается, тогда, по словам Марии Литинецкой, клиент может подать исковое заявление на строительную организацию. «Однако многие застройщики перестраховываются и прописывают в ДДУ перечень вещей, которые покупатель в случае их поломки обязан ремонтировать за свой счет.

Нередко в этот список включают промерзание окон, отошедшие обои, т. е. все, что можно списать на неправильную эксплуатацию», — поясняет она.

В свою очередь, покупатели зачастую пытаются предъявить претензии к застройщику по поводу поломок, которые произошли вследствие неверной эксплуатации и бывают очень недовольны, когда их требования остаются неудовлетворенными, добавляет Екатерина Фонарева.

По словам Александра Энгеля, на практике обладатели квартир эконом-класса, особенно муниципального жилья, просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена не из самых качественных материалов.

Для собственников более дорогого жилья, напротив, добротность использованных материалов и качество ремонта очень важны. Тем не менее, обеим группам клиентов следует быть как можно более внимательными при приемке квартиры и оформлении соответствующих документов и знать, на что могут распространяться их права.

А на что — и не могут.

Виктория Андреева, специально для KVARTIRAzaMKAD.ru

Источник: https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/poluchenii-klyuchey-ot-kvartiry-v-novostroyke

Получение ключей от новостройки: поэтапная инструкция

Если минусов не обнаружено стороны подписывают акт приема-передачи, покупатель получает необходимые документы и ключи от квартиры, а дальше остается только зарегистрировать право собственности. Если выявляются дефекты, то застройщик обязан их устранить в «разумные сроки».

Подписание акта приема-передачи покупателем означает отсутствие претензий к застройщику по поводу качества жилья. Пошаговая инструкция После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о необходимости приема квартиры.

Уведомление направляют заказным письмом, также застройщик может позвонить или отправить сообщение примерно за месяц до передачи ключей (точный срок прописан в договоре). Далее действия застройщика таковы: Проверка документов Документацию проверяют в офисе застройщика. Проверить нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, наличие почтового адреса дома.

Застройщик не торопится отдать ключи? Значит, он должен вам неустойку

Косяки от застройщика при передаче ключей

С «неторопливого» застройщика можно получить хорошую неустойку. А иногда это – миллионы рублей.

О том, когда можно требовать неустойку по ДДУ, как её считать, и что делать, чтобы суд не снизил компенсацию в несколько раз, читаем здесь.

В этой статье:

Когда можно получить неустойку по ДДУ?Застройщик прислал уведомление о переносе срока: что делать дольщику?Как считать неустойку? (формула + пример)В каких случаях суды снижают неустойку, и как избежать таких ситуаций?Штраф 50% от суммы неустойки, назначенной судом?Можно ли требовать возмещения морального вреда, и в каком размере?

Когда можно получить неустойку по ДДУ

В каких случаях можно получить неустойку по ДДУ, если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре (п. 2, ст. 6, № 214-ФЗ)?

Ищем конкретную дату, когда застройщик должен передать ключи и квартиру по акту приема-передачи*. Обычно нужное число указано в одном из следующих разделов: «Предмет договора», «Передача объекта долевого строительства» или «Права и обязанности сторон».

Если такая дата есть – хорошо. Начиная со следующего дня, вы вправе требовать с застройщика неустойку.

*Главное, не перепутать дату передачи квартиры с датой завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию). Это разные даты.

Но точного числа передачи квартиры в договоре может не быть.

Менее ответственный застройщик:

– Указывает не конкретную дату приема-передачи, а квартал, в котором предполагает передать ключи.

Вот пример формулировки: «Застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 1 квартала 2019 года».

В этом случае смотрим последнее число квартала по календарю. Это 31 марта 2019 года. Значит, неустойку можно требовать с 1 апреля 2019 года.

– Привязывает передачу квартиры к сроку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вот пример формулировки: «Застройщик обязуется передать квартиру в течение 3 месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию».

В таком случае ищем в договоре срок сдачи дома и ориентируемся на него. Если договора при себе нет, заходим на сайт застройщика и смотрим дату в Проектной декларации.

Это важно: девелопер не случайно путает дольщика размытыми датами. Он не хочет платить неустойку и надеется на юридическую неграмотность граждан. Например, девелопер может переносить сроки строительства и убеждать вас, что дата передачи квартиры сдвигается автоматически, так как привязана к дате сдачи объекта. Но это не так. Вам положена неустойка.

Застройщик прислал уведомление о переносе срока: что делать дольщику

Если вы хотите получить неустойку, не заключайте никаких соглашений с застройщиком.

Уведомление приходит в двух случаях:

1. Если застройщик переносит срок передачи квартиры;2. Если застройщик переносит срок завершения строительства.

И в том, и в другом случае необходимо согласие дольщика.

Это важно:

– Застройщик не может заставить дольщика подписать соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Даже в том случае, если причины «уважительные», например, отсутствие материалов или поломка техники.

– Соглашение должно пройти гос. регистрацию. В противном случае оно недействительно (Определение СК ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156, Обзор ВС от 19 июля 2017 года, стр. 13).

Исходя из судебной практики, суд не учитывает регистрацию дополнительного соглашения, если оно подписано дольщиком – это уже свидетельствует о его согласии.

Может показаться, что решение о переносе срока готовности дома застройщик может принять самостоятельно. В уведомлении обычно говорится:

«если в течение 30 дней не будет получено согласие от дольщика, срок переносится автоматически».

Такая «хитрая» формулировка противоречит закону и не дает полной информации дольщику. Например, о том, что можно направить письменный отказ или не подписывать соглашение.

Однако на этом не стоит заострять внимание, и писать отказ необязательно. Добиться законного переноса сроков и заставить вас пойти на изменение условий договора застройщик может только через суд, если докажет существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК РФ. Что представляется крайне сложным на практике.

Итак, срок строительства могут переносить сколько угодно раз. Но вам положена неустойка за просрочку в любом случае.

ГЛАВНОЕ, НЕ ПОДПИСЫВАТЬ НИКАКИЕ БУМАГИ, ГДЕ ГОВОРИТСЯ, ЧТО ВЫ СОГЛАСНЫ ПЕРЕНЕСТИ ДАТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ.

Как считать неустойку (формула + пример)

Неустойка считается просто:

Сумма неустойки = цена договора * количество дней просрочки * ставку рефинансирования ЦБ РФ /100 /150

Для граждан эта сумма умножается на 2 (ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ).

Что нужно для расчета:

– Стоимость квартиры смотрим в договоре долевого участия, в разделе: «Предмет договора».

– Актуальная ставка рефинансирования есть на сайте Центробанка (смотрим на дату расчета либо по периодам, если срок просрочки большой, а ставка менялась несколько раз). В расчете используем не проценты, а доли. То есть ставку рефинансирования делим на 100%.

– Считаем дни просрочки.

С какого по какой день считается неустойка?Считаем со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, и по день исполнения обязательства (включая дату подписания акта приема-передачи). Например, если в договоре дата 30 сентября, считаем с 1 октября.

Если в договоре указан срок – 1 квартал 2019 г., то конец периода – это 31 марта 2019 года. Значит, неустойку считаем с 1 апреля 2019 года.

Пример расчета. Предположим, стоимость квартиры 5 000 000 рублей, а просрочка 30 дней.

Тогда неустойка для гражданина составит:

5 000 000 (цена договора) * 30 дней просрочки * 7,5 (ставка рефинансирования)/ 100 / 150 = 75 000 рублей.

Если иск о взыскании неустойки подается в тот момент, когда застройщик еще не передал квартиру, пеня считается со дня просрочки, включая заявленные сроки в исковых требованиях. Затем подаются уточненные исковые требования. Судья может учесть исковые требования или самостоятельно пересчитать сумму неустойки на момент вынесения судебного решения.

В каких случаях суды снижают неустойку, и как избежать таких ситуаций

Суды общей юрисдикции снижают неустойку в разы – при подаче застройщиком возражения на исковые требования. При этом наблюдается странная закономерность: чем больше неустойка, тем чаще и «круче» ее снижают:

с 237 360 рублей до 60 000 рублей (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);с 581 296 рублей до 150 000 рублей (Решение Подольского суда Московской области от 16 мая 2016 г.);со 150 000 рублей до 949 152 рублей (Решение Подольского суда московской области от 26.05.2016).

В решениях в качестве причины уменьшения сумм компенсаций указывают «неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств» (ст. 333 ГК РФ). Этой общей фразы в решении достаточно для снижения неустойки. Это противоречит 214 ФЗ, так как несоразмерность должна быть обоснована и подкреплена доказательствами. Доказывать должен застройщик.

Как избежать снижения компенсации и взыскать неустойку в полном объеме

Чтобы не «потерять» бо́льшую часть неустойки в суде:

Подаем иск в тот суд, где неустойку не снижают или снижают незначительно. Для этого изучаем судебную практику последних лет по аналогичным делам в суде вашего региона и региона местонахождения компании ответчика (ее филиалов).

Подавать исковое заявление можно в четыре подсудности:1. По нахождению объекта застройки.2. По юридическому адресу ответчика.3. По месту регистрации истца.4. На основании переуступки прав требования неустойки – в Арбитражный суд.

Правильно обосновываем законность и справедливость суммы неустойки. Хотя по закону дольщик не обязан доказывать правомерность начисленной неустойки, лучше привести подробное обоснование. Так вы увеличите шансы на полное взыскание неустойки.

Какие доводы можно привести? Например, довод о том, что неустойка по закону о ДДУ № 214-ФЗ и так существенно меньше неустойки, которая по закону о защите прав потребителей равна 3% от суммы основного долга за каждый день просрочки (ст. 28, № 2300-1-ФЗ).

Можно привести данные о показателях инфляции, сравнительный расчет неустойки и среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (есть на сайте Центробанка).

Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях. Извлекать преимущества из недобросовестного поведения.

Это важно: если обращаетесь за помощью в юридическую компанию – это может существенно сэкономить время, повысить шансы на успех получения справедливой неустойки. Мы в собственной практике не раз успешно решали самые сложные вопросы получения неустойки по ДДУ, а неподготовленному человеку будет непросто отстоять свои интересы в суде.

Штраф 50% от суммы, назначенной судом

Дольщику положен штраф в размере 50% от общей суммы неустойки, которую присудил суд. Но только в том случае, если застройщик добровольно не выплатил неустойку по письменному требованию дольщика (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Проще говоря, чтобы к неустойке добавить еще половину этой суммы, нужно до того, как идти в суд, направить претензию застройщику и потребовать выплатить компенсацию добровольно.

Можно ли требовать возмещения морального вреда, и в каком размере

Возмещение морального вреда требовать можно. При этом доказывать, что вам положена компенсация, не нужно. Для этого достаточно самого факта, что ваши права как потребителя нарушены.

Размер компенсации морального вреда определяет суд. Обычно он назначает небольшие суммы – 5000 рублей до 10000 рублей.

Если хотите получить бо́льшую сумму, ее нужно обосновать. Доказать нравственные и физические страдания. Например, что из-за того, что вы не получили квартиру в срок, пришлось снимать жилье, а ваш ребенок пропустил очередь в детский сад.

Юридическая компания MAXARD специализируется на решении подобных вопросов. Если нет времени или вам нужна профессиональная помощь практикующих юристов с опытом работы от 6 лет, мы сделаем всю работу за вас.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b28bb5c27d6fc00a99b79e5/5bbc965e24792200aa7778d1

Как принимать квартиру у застройщика: инструкция от юриста

Косяки от застройщика при передаче ключей

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Особенность квартиры от застройщика, покупаемой по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), состоит в том, что в этом жилье еще никогда никто не жил. В нем еще только предстоит появиться новым коммуникациям, отделке, обстановке.

Чтобы покупка не превратилась в сущий кошмар, сам покупатель перед подписанием акта приемки должен проконтролировать отсутствие недоделок, дефектов, поломок и т.д. После подписания акта сетовать будет поздно.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как принимать квартиру у застройщика.

В ДДУ обязательно указывается: какой тип отделки застройщик обязан предоставить заказчику. Вариантов всего три:

  1. Без отделки вообще.
  2. С черновой отделкой.
  3. С чистовой отделкой.

Приемка квартиры без отделки должна производиться с измерительной лентой в руках. Покупателю лично нужно убедиться в том, что квартира соответствует своему плану, прилагаемому к ДДУ.

Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы – все нужно проверить. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует плану.

В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры. Это правило работает и в обратную сторону.

Поскольку отделки в квартире нет, проверить работоспособность дверей, окон будет просто и быстро. На обмеры тоже не потребуется много времени. Очень внимательно следует изучить план квартиры и договор, чтобы проверить все то, что в квартире должно быть. Обращать внимание надо на:

  1. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах комнат не должны виднеться черные следы поселившейся плесени и грибка.
  2. Разбитые окна застройщик обязан заменить за свой счет, сломанную дверь или замок отремонтировать или заменить, а кривые стены или растрескавшуюся стяжку исправить при возможности это сделать.

    Дольщик вправе не принимать квартиру с существенными изъянами и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, включая неустойку.

  3. Вентиляция должна быть исправной, что легко проверить обычной зажигалкой.
  4. Если в договоре указано наличие розеток и патронов под освещение – их работоспособность также не может вызывать каких-либо сомнений.

     

Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой занимает больше времени, поскольку в этом случае в ней уже есть все необходимое для финишного ремонта – оклейки стен обоями и укладки выбранного типа напольного покрытия. Лучше всего на такой осмотр пригласить профессионала, поскольку не всегда можно «увидеть» грубые недочеты, а специалист определит их даже при визуальном осмотре. В перечень для осмотра входят:

  1. Полы – стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, которая хорошо видна, так как выходит на стены. В обычных комнатах вместо нее укладывается звукоизоляция. Отсутствие того и другого – грубейшее нарушение. Также недопустим перепад высот по уровню стяжки, наличие в ней ям, пустот, трещин, а их легко выявить простым строительным уровнем.
  2. Стены нужно не только осмотреть, но и потрогать руками, поскольку они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, наплывы, пятна и прочие изъяны недопустимы.
  3. Потолок должен быть готов под покраску, а это означает, что его строители уже оштукатурили и зашпаклевали, а потом покрыли грунтовкой.

    Такая предчистовая отделка годится для любого типа последующей декоративной отделки. Высоту тоже самостоятельно следует измерить и сравнить с документами, занижение даже на 1 см – недопустимо.

  4. Отопление – оно должно быть уже полностью смонтировано и готово к использованию.

    Трубы обязательно ровные и без вмятин, радиаторы в указанном в документах количестве и закрепленные не менее, чем на 3 кронштейнах на стенах. Высота над полом каждого радиатора – 6 см, от стен – от 2,5 см, а от подоконника ниже не менее, чем на 5 мм.

    Если дом оказался подключен уже к отоплению (зима), то следует проверить наличие в нужном количестве и работоспособность всех терморегуляторов.

  5. Стояки водопровода и подачи горячей воды должны быть строго вертикальными, а также надежно закреплены специальными хомутами к стенам.

    В составе водомерного узла обязательно должны быть: фильтр грубой очистки воды, запорный кран и счетчик на воду. Может быть также установлен обратный клапан и дополнительная арматура.

    Запорные краны следует проверить на исправность, номер счетчика записать и показания, кран в раковине открыть и убедиться в наличии воды и в ее напоре, проверить стыки на герметичность, отсутствие потеков ржавчины и механических деформаций.

  6. Канализационный стояк тоже должен быть вертикальным и прикрепленным к стене хомутами.

    При установленном унитазе и ванне (душевой кабине) проверяются на герметичность все стыки.

  7. Вентиляцию можно быстро проверить листом бумаги – прилипший к вентрешетке листок явно покажет ее исправность, а в противном случае вентходы наверняка засыпаны строительным мусором, что устранить без разрушения стены почти невозможно.

  8. На вводном электрощите должны быть: автоматический выключатель, УЗО, выключатели групп нагрузки. Номер и показания электросчетчика нужно переписать. Все установленные в комнатах розетки и выключатели электроприборами (зарядка мобильного телефона подойдет) проверяются на исправность, не должно быть нагрева и искрения.

    Лампочку полезно захватить с собой и вкрутить в патрон. Дверной звонок также должен работать.

  9. Если в квартире предусмотрено последующее подключение к слаботочным сетям (Интернет, кабельное телевидение, домофон и т.д.), то нужно убедить в наличии необходимых кабелей и их качестве (изоляция целая, нет перегибов).

  10. Качество монтажа окон и отделки откосов следует проверять очень тщательно. Бывает строители «забывают» подоконники, отливы, ручки и т.д. Все открывающиеся створки нужно по очереди открыть, проверить легкость их движения на петлях, исправность замков, наличие ключей к ним. Откосы на всех окнах должны быть плоскими, без кривизны. Верхний – горизонтальный или слегка приподнятый, боковые – вертикальные, нижний – горизонтальный.
  11. Двери должны не только легко открываться и закрываться, но и не иметь механических повреждений: сколов, царапин, вмятин, следов работы дрели или болгарки и т.д. В открытом состоянии створка не должна куда-либо самостоятельно двигаться, так как это указывает на плохую регулировку петель.

Чистовая отделка подразумевает сдачу квартиры дольщику «под ключ», в которую останется только занести мебель и прочие личные вещи и жить. Поэтому тут осмотр должен быть самым придирчивым.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке и в случае черновой отделки. Не все можно оценить на глаз, поэтому лучше вооружиться инструментом, а еще лучше пригласить профессионального мастера-отделочника.

Он поможет найти реальные недочеты, чтобы после хозяину квартиры не пришлось переделывать безупречный на первый взгляд ремонт.

Какие документы брать на встречу с застройщиком?

Крайне важно на встречу с застройщиком придти всем, кто вписан в ДДУ. Отсутствие кого-либо не даст законным порядком подписать акт приемки, так как в него будут внесены имена и фамилии всех без исключения дольщиков.

Коль скоро так складываются обстоятельства, и кто-то из дольщиков не может придти на встречу (болен, немощен, проживает в ином городе и т.д.), следует заблаговременно найти доверенное лицо (им может быть адвокат), на чье имя оформить и нотариально заверить доверенность.

Об этом заранее сообщают застройщику, чтобы он смог переделать акт приема-передачи в соответствии с этими изменениями.

Встреча назначается в два этапа. Первая – на нее следует придти с оригиналом ДДУ, платежными квитанциями, чтобы произвести сверку. Назначить эту встречу застройщик обязан сам – выслать письмо с уведомлением всем дольщикам.

Таков порядок действий по закону. Самые ответственные компании рассылают своим клиентам смс-сообщения, либо звонят.

Но лучше всего держать «руку на пульсе» самостоятельно, наблюдая за страницей застройщика в соцсети, где обычно заблаговременно вывешиваются соответствующие объявления.

Вторая встреча произойдет в назначенное на первой встрече время уже непосредственно в квартире. На эту вторую встречу, как и на первую нужно взять паспорта, ДДУ, квитанции об оплате.

Важно: не подписывайте никаких документов до того, как лично осмотрите квартиру и остальные дольщики тоже. То, что устраивает вас, может не устроить их. Никто не сможет предъявить претензий строительной компании задним числом, когда акт приема-сдачи уже подписан сторонами и никакого дефектного акта к нему не приложено.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

В ДДУ всегда указана точная дата, когда застройщик обязан передать дольщику ключи от квартиры. По истечении этого времени строительная компания обязана выплатить клиентам неустойку. Указанная в ДДУ дата показывает, когда компания-застройщик должна получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если написано, что разрешение должно быть получено в I полугодии NNNN года, то это означает, что конечный срок – 30.06.NNNN года. Отсчет срока передачи квартир дольщикам начинается от даты получения этого разрешения, либо от последнего дня, когда это разрешение должно было быть получено.

Просрочка даже на 1 день дает право на взыскание неустойки.

Часто бывает так, что застройщик получает разрешение «в последнюю минуту», а потом начинает спешить с подписанием актов приемки-передачи. Это не повод для дольщиков соглашаться с застройщиком и быстренько подписывать приемо-сдаточные акты в ущерб своим интересам.

В ДДУ всегда указывается, в какой срок после получения разрешения на ввод дома застройщик обязан передать квартиру. Дата приемки проставляется в акте приема-передачи.

Если дольщик не подпишет акт, предъявив строительной компании перечень подлежащих устранению нарушений, значит, срок сдачи будет нарушен, поэтому тут есть все основания требовать полагающуюся неустойку.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?

Нарушение сроков сдачи квартиры – повод получить полагающуюся по закону неустойку. Для этого нужно написать претензию застройщику в 2 экземплярах. Один экземпляр передается застройщику, а на втором необходимо в приемной компании поставить штамп с датой. Ответ должен быть предоставлен заявителю в срок до 10 дней в письменной форме.

В лучшем случае застройщик пригласить заявителя в офис и предложит откупные. Чтобы не получить мизер вместо приличной суммы, лучше перед встречей посчитать, а сколько же по закону можно требовать в данном случае.

Формула выглядит так:

1/150 * ставка рефинансирования * (цена квартиры/100) * число дней просрочки

С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ, поэтому на официальном сайте регулятора ее всегда можно уточнить по состоянию на текущий момент. Бывает, что за время просрочки ставка меняется. Тогда весь период просрочки разбивается на куски и по каждому из них считается отдельная цифра, а потом их просто складывают.

Важно: нельзя просто получить с застройщика деньги и уйти, следует заключить соглашение о выплате компенсации, оно составляется в письменной форме, подписывается сторонами и служит доказательством соблюдения установленного порядка досудебного урегулирования данного спора.

В тексте соглашения указываются реквизиты сторон, вписывается сумма неустойки, а также срок и порядок, в котором застройщик выплачивает дольщику оговоренные деньги.

Если же договоренности достичь не удалось, или застройщик отказался подписывать соглашение, тогда следует второй экземпляр письменной претензии прикрепить к исковому заявлению и подать его в суд, чтобы взыскать неустойку в судебном порядке.

В таком случае можно взыскать не только неустойку, но и штраф и все понесенные на судебный процесс издержки.

При каких недочетах нельзя подписывать акты?

При осмотре квартиры перед подписанием акта приемки важно понимать, недочеты обязательно будут. Просто одни компании делают маленькие просчеты, а кто-то «грубит».

Права дольщиков на получение качественного жилья охраняются тремя законами:

  1. ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prinimat-kvartiru-u-zastrojshhika

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: