Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

Содержание
  1. Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора
  2. Как проверить агентство недвижимости на чистоту?
  3. Услуги риэлтора
  4. Договор с агентством недвижимости на оказание услуг
  5. Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры
  6. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?
  7. Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир
  8. Сделка купли-продажи квартиры — что это?
  9. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
  10. Определяем юридический статус квартиры
  11. Получаем выписку из ЕГРН
  12. Изучаем документы объекта недвижимости
  13. Заключаем предварительный договор купли-продажи
  14. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
  15. Подписываем договор купли-продажи
  16. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
  17. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца
  18. Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать
  19. Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски
  20. Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:
  21. Продать квартиру через риэлтора: что надо знать
  22. Как происходит продажа квартиры через агентство недвижимости
  23. Выгоды сотрудничества с агентством
  24. Грамотная оценка недвижимости
  25. Профессиональная рекламная компания
  26. Профессиональная подготовка документов
  27. Проверка юридической чистоты
  28. Выбираем агентство недвижимости
  29. Срок существования агентства
  30. Наличие отзывов и рекомендаций
  31. Размеры компании
  32. Хорошая реклама
  33. Качество юридического сопровождения
  34. Процесс проведения сделки
  35. Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры
  36. Проверка
  37. Предварительный договор
  38. Заключение сделки
  39. Расчет
  40. Регистрация операции
  41. Налогообложение

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир

Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

По данным журнала «Этажи», каждый американский риэлтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.

В России нет закона, который регулирует деятельность агентов. Поэтому не все начинающие риэлторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Разберем, что должен делать риэлтор на каждом этапе сделки.

I. Сделка купли-продажи квартиры, что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Получаем выписку из ЕГРН
3. Изучаем документы объекта недвижимости
4.

Заключаем предварительный договор купли-продажи
5. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
6. Подписываем договор купли-продажи
7. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
8.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8-ми этапов, занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риэлтор Мария Нефедова рассказала нам, какие есть этапы сделки купли продажи недвижимостии что должен делать агент на каждом ее этапе.

Читать по теме
А вдруг продавец скроет важную информацию о квартире, а после сделки покупатель останется без денег и жилья? 7 обязательных вопросов, которые риэлтор должен задать продавцу, узнайте в нашем блоге.

Назад

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.

Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риэлтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Читать по теме
Сделка, конечно, начинается с изучения объекта. Но этот объект сначала надо найти! Чтобы поиски не прошли впустую, и клиент не ушел в другое агентство, риэлтору следует заключить с ним эксклюзивный договор.

Назад

Получаем выписку из ЕГРН

Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10-ти дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через Онлайн заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную можно получить за несколько часов.

Назад

Изучаем документы объекта недвижимости

Портал «Правомер» выделяет два типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

Риэлтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять.

Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Назад

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Риэлтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риэлтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Назад

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Удобнее всего для этого CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в 1 клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса SalesapCRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в SalesapCRM

Чтобы не запутаться, какие документы предоставил клиент, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риэлтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента

В SalesapCRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик

Внедрите S2!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Читать по теме
Хотите ли вы, чтобы СRM-система захватывала все заявки с сайта, записывала телефонные разговоры, сама искала объекты и публиковала объявления, то при выборе тестируйте её как минимум по 10-ти критериям

Назад

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риэлтор.

Назад

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовых документов придется ждать на 2 дня дольше.

Назад

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риэлтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и изучить все тонкости, которые касаются документов.

Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.

Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Назад

Ирина Изендимирова

Внедрите S2!

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

crm для риэлтора дайджест недвижимость

Источник: https://salesap.ru/blog/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать

Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

  1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
  2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
  3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
  4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
  5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
  6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
  7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
  8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
  9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
  10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

  • Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
  • Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
  • Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
  • В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
  • Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
  • В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

  1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
  2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
  3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
  4. Получение копий документов на жилплощадь;
  5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
  6. Сбор информации для формирования пакета документов;
  7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
  8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;

Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora.html

Как происходит продажа квартиры через агентство недвижимости

Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

Продажа недвижимости – только на первый взгляд простой и не очень обременительный процесс.

На самом же деле, Вам нужно разобраться во множестве тонкостей, чтобы наиболее выгодно реализовать свои квадратные метры.

И если у Вас на это нет времени или желания, то в помощь Вам услуги агентства по продаже недвижимости. Давайте разберемся, почему выгодно доверить продажу квартиры профессионалам своего дела.

Выгоды сотрудничества с агентством

Действительно хорошее агентство по продажам предоставляет полный комплекс услуг и минимизирует риски.

Благодаря сотрудничеству с одним из них вы получите такие выгоды как:

  • профессиональная оценка квартиры,
  • правильно спланированная реклама,
  • профессиональная подготовка документов и сделки,
  • проверка юридической чистоты объектов, которые Вы собираетесь купить или продать.

Рассмотрим конкретнее каждый из пунктов.

Грамотная оценка недвижимости

Залог успешной продажи – справедливая цена на недвижимость. Помочь в установлении такой цены может только грамотная оценка, и лучше всего, проведенная профессионалом своего дела.

Хороший продавец грамотно рассчитает стоимость недвижимости, учитывая все плюсы и минусы.

Оценка производится с учетом как факторов местоположения квартиры и инфраструктуры района, в котором она находится, так и с учетом внутренних характеристик.

Бесценны советы специалистов по поводу проведения предпродажной подготовки недвижимости, которая включает целый комплекс мероприятий.

От правильно установленной цены зависит и скорость продажи недвижимости и выгоды, которые Вы приобретаете. Слишком завышенная цена оставит Ваш объект без внимания потенциальных покупателей и увеличит сроки реализации. Заниженная же – не принесет Вам всей возможной прибыли.

Согласитесь, не очень приятно терять выгоды, только потому, что Вы не совсем профессионально подошли к оценке недвижимости.

Именно поэтому, даже если Вы не будете пользоваться услугами риелтора при проведении сделки, на этапе оценки  лучше всего последовать советам профессионалов. Кроме того, обратившись сразу в несколько агентств за оценкой, Вы увеличите свои шансы на получение более объективной суммы.

Профессиональная рекламная компания

Любое успешное агентство не скупится на проведение рекламных кампаний и сотрудничает с многочисленными Интернет-ресурсами и печатными изданиями. Объявление о продаже Вашей недвижимости может появиться также на телевидении и радио.

Риелтор с поддержкой Агентства подготовит грамотную печатную продукцию. Расклейка и раскидка объявлений – не менее эффективные средства продажи.

Кроме того, крупные агентства  по продажам квартир имеют большую внутреннюю базу клиентов, которые также как Вы продают или покупают недвижимость, а значит, всегда есть шанс найти покупателя внутри агентства, сэкономив и время, и средства.

Специалист по недвижимости берет на себя все звонки и общение с потенциальными покупателями, а также показы недвижимости с Вашим присутствием или без. Будьте уверены, если Вы правильно выберете специалиста, Ваш объект будет всегда отлично презентован как по телефону, так и при живой встрече на просмотре.

Перед заключением договора обратите внимание на то, как будет рекламироваться Ваша квартира. Попросите в договоре закрепить основные положения, касающиеся рекламы. Уточните рекламный бюджет.

Также Вы можете ознакомиться с рекламными компаниями недвижимости, которую уже продает агентство. Добросовестные игроки смогут дать внятные ответы на эти вопросы и показать Вам примеры рекламы.

Профессиональная подготовка документов

Один из самых хлопотливых этапов при подготовке к сделке – это сбор, подготовка, нотариальное заверение и регистрация всех необходимых документов.

Если Вы сотрудничаете с агентством, то за совершение всех этих процедур несет ответственность Ваш риелтор.

Профессионал, который имеет опыт работы с недвижимостью, быстро, юридически грамотно, а главное – заранее подготовит все необходимые документы.

При этом ориентироваться риелтор будет именно на Вашу ситуацию, так как каждый случай продажи недвижимости – индивидуален и может осложняться различными обстоятельствами (перепланировки, несовершеннолетние дети, обременения).

Он также может заключить договор с банком, о доступе к банковской ячейке – это понадобится для передачи денежных средств. Кроме того, он не только будет присутствовать в момент подписания договора, но и поможет в осуществлении регистрации договора и перехода прав собственности, проследит за процедурой передачи денежных средств.

Проверка юридической чистоты

Агентство недвижимости при подготовке к сделке проверяет на юридическую чистоту все документы и сам объект недвижимости.

Особенно это актуально для покупателей недвижимости, поскольку, не проверив документы, можно нарваться на недобросовестного продавца и угодить в серьезные неприятности после покупки.

Согласитесь, не очень приятно, когда оказывается, что на квартиру, которую Вы приобрели, имеют право третьи лица.

При заключении договора на оказание услуг, поинтересуйтесь, будет ли проверяться объект недвижимости и документы.

Отлично, если агентство внимательно относится к этому вопросу и прямо в договоре прописывает свою обязанность о проверке недвижимости, предоставлении Вам письменного отчета по результатам проверки и дает гарантию на защиту Ваших прав, в случае, если всё же возникнет такая необходимость.

Таким образом, мы видим, что сотрудничество с агентством и профессионалами своего дела приносит Вам ряд преимуществ, недооценить которые очень сложно. Конечно, Вы можете сказать, что отказавшись от услуг риелтора можно хорошо сэкономить.

Да, это так, но не забывайте о том, что грамотные игроки рынка умеют хорошо торговаться и оперируют своим умением вести переговоры.

Заключив договор на продажу с риелтором, Вы избавите себя от рисков, хлопот по подготовке документов и сделки, и приобретете гораздо больше, чем потеряете.

Выбираем агентство недвижимости

Если Вы решили переложить ответственность за продажу Вашего имущества на плечи специалиста – убедитесь, что он действительно профессионал, а агентство, которое он представляет, характеризуется наличием хорошей репутации. При выборе с кем заключить договор на оказание риэлторских услуг отталкивайтесь от ключевых моментов описанных далее.

Срок существования агентства

Степень надежности агентства прямо пропорциональна продолжительности его работы на рынке недвижимости. Останавливайте свой  выбор на агентствах, которые существуют более 5 лет.

Устойчивое развитие, активная работа даже в кризисные для экономики годы – показатели того, что это профессиональный игрок рынка, а его сотрудники опытные специалисты.

Наличие отзывов и рекомендаций

В наш век развития информационных технологий  очень просто найти отзывы не только на работу определенного агентства, но и на работу конкретных специалистов. Воспользуйтесь многочисленными интернет ресурсами, изучите данные независимых экспертов и проверок.

Лучший способ – обратиться к друзьям и знакомым, которые смогут дать Вам рекомендации, посоветовать хороших специалистов.

Наличие каких-либо наград, сертификатов и дипломов – явный признак того, что компания признана риэлтерским сообществом и её сотрудники отличаются высоким профессионализмом.

Размеры компании

Размер агентства недвижимости также косвенно сказывается на качестве оказываемых им услуг. Как правило, предпочтение лучше отдавать средним и крупным фирмам.

Такие компании более  устойчивы в финансовом плане, они дорожат своей репутацией, и для них нет никакого смысла проворачивать нечестные сделки.

Крупные агентства предоставляют полный комплекс услуг, в них работают не только профессиональные риелторы, но и юристы, ипотечные брокеры, специалисты, отслеживающие безопасность сделок, другой вспомогательный персонал.

В таких компаниях проводится качественное обучение для новых сотрудников, и даже если Ваш риелтор – новичок на рынке недвижимости, он в любом случае будет работать в тандеме с опытным специалистом – наставником, которые поможет избежать каких-либо ошибок.

Серьезные агентства располагают обширной внутренней базой объектов, которые находятся у них в работе, четко отлаженными механизмами взаимодействия между риелтором и клиентом, а также между продавцом и покупателем.

Тем не менее, существуют и не очень крупные фирмы, которые работают достаточно долго и оказывают качественные услуги. Всё зависит от конкретной ситуации.

Маленькое агентство может быть организовано риелтором, который получил бесценный опыт работы в крупной компании и решил открыть свое дело. Либо человеком, который занимался частной практикой и решил создать свою команду.

Их услуги также могут быть достаточно высокого уровня, кроме того, индивидуальные подход в небольшом агентстве Вам обеспечен.

Хорошая реклама

Один из поводов доверять агентству – это наличие у него хорошей рекламы. Сюда можно отнести рекламу на ТВ и радио, рекламные баннеры, наличие рекламы на ведущих поисковых сайтах.

Такая реклама требует серьезных вложений, на которые редко идут мошенники. Кроме того, агентство, которое хорошо рекламируется, несомненно, находится под контролем проверяющих органов.

Много о компании может рассказать и её сайт. Наличие приятного дизайна, полезной информации об акциях, информативных статей, касающихся вопросов продажи недвижимости, данные о сотрудниках и руководстве, документы и сертификаты, на основе которых ведется деятельность – всё это показатель того, что агентству нечего скрывать.

Кроме того, обратите внимание на то, с какими организациями сотрудничает агентство. Это могут быть крупные рекламные компании, кредитные организации, основные застройщики. Фирма явно не заслуживает доверия, если ведет деятельность сама по себе, не сотрудничая хотя бы с банками.

Качество юридического сопровождения

Чтобы сделать верный выбор, Вам необходимо убедиться, что предлагается сотрудничество на выгодных Вам условиях. Прежде чем на что-либо соглашаться, внимательно ознакомьтесь со всеми юридическими документами соглашениями, которые Вам предстоит подписать.

Самый лучший вариант – попросить на руки все образцы. Так у Вас будет больше времени на ознакомление в спокойной обстановке и сотрудники агентства не смогут оказать на Вас давление.

Кроме того, Вы получите возможность проконсультироваться с  независимым юристом, который сможет Вам подсказать стоит ли сотрудничать с компанией и определиться, на какой остановить свой выбор.

В договоре должны быть четко прописаны все самые незначительные положения. Четко обозначен перечень услуг и гарантий, которые предоставляет. Его ответственность по договору. Обратите внимание также на положения, касающиеся проверки юридической чистоты сделки – об этом было сказано выше.

Процесс проведения сделки

Основное отличие процесса продажи квартиры с участием агентства недвижимости в том, что все операции по оценке, рекламе, подготовке документов и сделки, проведению сделки – выполняет риелтор. Шаги же идентичны процессу, в котором Вы самостоятельно осуществляете продажу недвижимости.

В первую очередь, после того, как Вы выбрали агентство – обсуждаете со специалистом сроки и условия продажи недвижимости, подписываете необходимые документы.

Агент производит профессиональную оценку Вашей квартиры, дает рекомендации по проведению предпродажной подготовки. Если необходимо – сам принимает участие, либо советует Вам организации, которые могут помочь подготовить недвижимость к продаже.

Далее специалист по недвижимости организует рекламную компанию. Обычно агентства качественно и  профессионально фотографируют Вашу квартиру.

Агент составляет продающее описание, указывая на все достоинства недвижимости, и размещает объявление на Интернет-ресурсах и в печатных изданиях. Чем, больше рекламных возможностей использовано – тем шире охват аудитории и потенциальных покупателей.

Обязанность специалиста также отвечать на телефонные звонки, давать грамотные консультации по телефону, приглашать заинтересовавшихся в покупке лиц на просмотры, принимать участие в самих просмотрах.

Когда покупатель найден, заключите с ним предварительный договор – он выступит гарантией и для него и для Вас, о том, что сделка будет проведена. Договор должен подготовить риелтор. Также он собирает все необходимые документы и справки, помогает покупателю в оформлении ипотеки, если есть такая необходимость. Проверяет их юридическую силу и чистоту.

С помощью специалиста продавец и покупатель приходят к окончательному соглашению по поводу сроков проведения сделки, порядка проведения расчетов. Он также непосредственно участвует в сделке, сдает документы на регистрацию и контролирует переход денежных средств.

Специалист оформляет передачу недвижимости – с его помощью стороны подписывают акт приемки-передачи.

После выполнения всех обязанностей продавца и покупателя сделка считается завершенной. С риелтором подписывается акт о выполненных им работах.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kak-proisxodit-prodazha-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti/.html

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • — будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: