Как правильно произвести обмен квартирами с доплатой

Содержание
  1. Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог
  2. Законодательная база
  3. Варианты обмена
  4. Обмен на вторичном рынке
  5. Список документов
  6. Бланк договора
  7. Порядок действий
  8. Налоговый вопрос
  9. Обмен на новостройку
  10. Список документов и порядок действий
  11. Обмен ипотечной квартиры
  12. Можно ли доплатить материнским капиталом
  13. Обмен частного дома на квартиру: порядок и документы
  14. Причины обмена дома на квартиру
  15. Вариант с доплатой
  16. Равноценный обмен
  17. Способы обмена квартиры на дом
  18. Оформление сделки
  19. Документы для сделки
  20. У вас есть вопрос юридического характера?
  21. Документы для родственного обмена квартирами
  22. Что такое обмен квартирами, как его осуществить?
  23. Налоги в процессе обмена
  24. Документы для обмена
  25. Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения
  26. Обмен неприватизированного жилья
  27. Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления
  28. Родственный обмен квартиры на квартиру: документы, оформление – Про сад и дом
  29. Возможно ли обменять квартиру или иной объект недвижимости
  30. Обмен по соглашению о мене
  31. Обмен неприватизированного жилого помещения
  32. Требуемые документы для оформления
  33. Возможно ли освобождение от налогообложения
  34. Освобождение от налогообложения при обмене по договору дарения
  35. Обмен квартиры с доплатой
  36. Порядок заключения договора обмена
  37. Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)
  38. Как происходит доплата

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Как правильно произвести обмен квартирами с доплатой

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Обмен частного дома на квартиру: порядок и документы

Как правильно произвести обмен квартирами с доплатой

У всех людей разное представление об идеальном доме. Поэтому существует рынок недвижимости, где все могут продать, купить или обменять свое жилье.  Наиболее распространенным вариантом является купля-продажа.  Но также есть ещё один вариант, это обмен. С помощью обмена можно провести довольно сложные сделки.  Рассмотрим более подробно, как происходит обмен.

Причины обмена дома на квартиру

Не все люди хотят жить в квартире, некоторые хотят построить или купить частный дом. Некоторые наоборот, хотят и готовы свой продать дом и переехать жить в квартиру, расположенную в многоэтажном доме, в центр города.

Те, кто хочет переехать в частный дом,  хотят жить в тишине, спокойствие, подальше от городской суеты.

Риэлторами был составлен список причин, по которым происходит сделки обмена дома на квартиру.

К таким причинам относятся, в первую очередь  желание произвести обмен старого дома на новую обустроено квартиру в городе.  Есть возможности произвести обмен дома с доплатой на квартиру. В редких случаях, получается, произвести равноценный обмен нового построенного коттеджа на квартиру с таким же количеством метров,  в этом случае ясно, что за дом будет требоваться доплата.

Еще одной причиной обмена дома на квартиру является, тот факт, что дом находится далеко от инфраструктуры города, дорог и транспорта.

Если человек живет в доме, то он большую часть времени находится на краю города, где стоит его частный дом.

Но жить вдали от города и цивилизации могут не все люди, человеку нужно ехать на работу, которая, как правило, располагаются в центре города, детям нужно посещать школу и детский сад. И если по месту проживания расположение частного дома нет работы, школы, детского сада, то вопрос об обмене дома на квартиру возникает сам собой.

Еще одной причиной обмена частного дома на квартиру является финансовая сторона. Ведь содержание дома стоит больше, чем купить и содержать современную квартиру. Помимо дома требуется следить за участком,  и платить налоги и за расходы ресурсов. Поэтому некоторые люди, после проживания в частном доме хотят сэкономить деньги, и производят обмен дома на квартиру.

Также, тот факт, что в частном доме проживает только один человек, ему одиноко такое существование, подталкивает его к обмену.

Бывает, что люди теряют близких людей, или все разъезжаются, и уезжают работать и учиться, поэтому владельцу дома уже нет смысла одному жить в доме и содержать его,  так как большую часть времени дом пустой.

Поэтому владельцы дома хотят продать его и уехать жить в квартире в центре, где  тратить на жилье они будут меньше.

Вариант с доплатой

Как правило, дом стоит дороже квартир.

И если рассматривать два объекта недвижимости, которые были построены в одном и том же году, один из них дом, другое квартира, что цены будут различаться. Потому что частный дом предполагает наличие участка земли, собственные коммуникации, и пространство возле дома.  В отношении квартиры, можно сказать, что ее собственник отвечает только за состояние своей квартиры.

А ухаживает за общедомовой территорией управляющая компания. И поэтому дома-то более сложное техническое строение, сооружение и требует больше денег. И в процессе обмена нужно будет произвести доплату от владельца квартиры собственнику дома. То есть мы видим, что продавец частного дома получает и квартиру и доплату, если себестоимость его дома оценена выше, чем квартира.

Равноценный обмен

Возможен и вариант равноценного обмена. В этом случае покупатель дома должен найти строение более раннего с года, и у которого не очень большой метраж.  Возможно, что ремонт дома также будет требовать доработки. И чтобы не было доплаты, владелец квартиры должен найти дом, с небольшой территорией.

Если, например, у вас есть  2 или 3 квартиры, то возможен такой вариант, что владелец дома отменяет свое строение на все ваши квартиры,  если по сумме такое обмен получится равноценным.

Способы обмена квартиры на дом

Есть два способа, при помощи которых можно обменять жилой дом на квартиру. Это мена и договор купли-продажи.

Договор мены это размен с помощью составления соответствующего договора. Пока сделка может быть проведена в результате  равноценного обмена или с доплатой.  Если же кто-то из собственников не хочет работать по договору мены или считает его небезопасным, то участники сделки заключают договор купли-продажи.

Значит, сторона, которая продает дом, оформляет договор купли-продажи, а владелец квартиры, оформляет свой договор купли-продажи. И в сделке участвуют два договора купли-продажи.

Оформление сделки

Рассмотрим последовательность действий, для осуществления оформления сделки мены или купли продажи. Для начала нужно найти сторону, которая будет проводить данную сделку.  В этом вам может помочь риэлтор, однако ему нужно будет заплатить  процент от совершаемой сделки. Также найти вторую сторону для сделки можно на сайте объявлений, и в газетах в разделе объявлений.

Перед сделкой в обязательном порядке нужно выписать всех прописанных жильцов из объекта недвижимости.

Часто покупатели в дальнейшем отказываются от сделки, потому что потом нужно будет судиться с прописанными жильцами. Также важно погасить все долги по коммунальным платежам.

Для этого можно отправить запрос в организации, которые предоставляет ресурсы, чтобы узнать о неуплате.

Оформить сделку обмена или купли-продажи можно у нотариуса. Нотариус поможет составить договор, который будет соответствовать критериям вашей сделки, и заверить его.

И если вдруг один из участников сделки нарушает условия договора, то вам будет легче защищать свои права в суде.  Однако не обязательно проводить оформление сделки у нотариуса.

Многие собственники домов и квартир и не проводят такого оформления из-за того, что нотариусу нужно заплатить не маленькую комиссию. Вы можете распечатать бланки договора сами, и оформить договор без нотариуса.

Документы для сделки

Для оформления сделки нужно подготовить определенные документы,  это вся техническая документация на дом, на вашу постройку.  В случае с частным домом, это ещё документы на землю, где построен дом. Это выписка из домовой книги,  документы, подтверждающие право собственности на землю и постройку.  Кадастровые документы. Справка из ЕГРП, о том что недвижимость не находится под арестом.

Все подготовленные и собранные документы  вместе с договором, заверенным у нотариуса нужно принести в Росреестр. В Росреестре идет оформление нового права собственности. Срок оформления документов составляет примерно 10 рабочих дней. В законе точный срок не указан, всё зависит от загруженности сотрудника Росреестра.

 Договор мены или купли продажи  должен  быть оплачен в размере 13% от суммы сделки.  Важно, что если вы гражданин другого государства, то сумма процентов составляет 20 процентов.

В проведении сделки обмена дома на квартиру могут и отказать. Отказать могут по причине того, что предоставил не полный пакет документов. Документы нужно предоставить согласно списку, иначе Росреестр не сможет провести оформление. Также отказать могут, если предоставленные документы неправильно заверены или составлены, или не действительны.

 Важно иметь в виду, что если вы собираетесь обменивать приватизированный дом, то обменять его можно только на приватизированную квартиру.

Жилье, которое принадлежит государству, в сделке участвовать не может.  То есть, провести обмен муниципального жилья на частный дом нельзя. Сначала такое жилье нужно перевести в статус приватизированного, из муниципального статуса.

Также важно, что после приватизации квартиры вы должны оплачивать подоходный налог 3 года.  Поэтому перед приватизацией, обязательно  подумайте о своих возможностях.

Можно и самостоятельно провести  обмен дома на квартиру, однако надо помнить об ответственности за такую сделку. Вам самим нужно будет  контролировать  процедуру  по всех обязательств второй стороной.

Можно воспользоваться  услугами агентства недвижимости, которые могут помочь подобрать варианты для проведения сделки, это поможет сэкономить время.  Агентство недвижимости  возьмет с вас определенный процент от сделки. Он составляет от 2 до 10% от договора.

При работе через агентство есть свои плюсы. Это сопровождение сделки,  подготовит нужные документы, найдёт варианты,  проведет контроль по исполнению обязательств всеми сторонами, решить спорные вопросы, оценит стоимость недвижимости.

К минусам можно отнести  высокий процент за проведение сделки риэлторам, и отсутствие контроля за ходом сделки.

 В целом произвести обмен дома на квартиру не сложно, особенно если вы используете услуги  надёжных организаций, и сами контролируете весь процесс и сделку. И поэтому нужно перед покупкой или продажей объекта недвижимости изучить все возникающие вопросы и нюанс.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/obmen-chastnogo-doma-na-kvartiru-poryadok-i-dokumenty/.html

Документы для родственного обмена квартирами

Как правильно произвести обмен квартирами с доплатой

Обмен недвижимым имуществом между родственниками (квартирами, долями в квартирах, земельными участками и домами) весьма распространенное явление на рынке жилья.

Чтобы улучшить жилищные условия членов семьи либо решить конфликтную ситуацию путем расселения недовольных друг другом родственников, производится данная операция. Вариантов семейного обмена квартирами несколько.

Для выбора наиболее подходящего в конкретной ситуации необходимо понимать, чем отличается обмен от купли-продажи, какие нюансы нужно учитывать и с чего начать.

Что такое обмен квартирами, как его осуществить?

Обмен недвижимостью предполагает передачу квартиры, доли в квартире, иного имущества второй стороне сделки и получение взамен другого объекта недвижимости.

Объекты могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости. Стороны договариваются о мене с доплатой в последнем случае. Последствия обмена такие же, как и при купле-продаже.

Отличием является отсутствие в сделке денежных средств.

Сразу оговоримся, что заключить договор мены могут как родственники, так и абсолютно посторонние люди. С точки зрения закона их статус одинаков. Каждый из заключающих сделку является одновременно продавцом своей недвижимости и покупателем чужой.

Распространены сделки родственного обмена по той причине, что найти посторонних людей, которых взаимно устроят квартиры, непросто. Поэтому более популярны среди не родственников сделки купли-продажи жилья.

Переход права собственности на недвижимое имущество путем обмена, а не купли-продажи, отличается тем, что документов оформлять придется меньше.

  1. Договор мены заключается один, а покупку и продажу придется оформлять двумя договорами. Это дополнительные затраты на государственную регистрацию и, если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, на нотариальное удостоверение договоров.
  2. Денежные средства не фигурируют при обмене, а это дополнительная гарантия безопасности сделки для сторон.

Налоги в процессе обмена

Что касается необходимости уплатить налог на доходы при оформлении обмена квартирами, то принципиальных отличий не имеет.

Налоговое законодательство относится к мене как к двум встречным сделкам купли-продажи. В конечном итоге должен ли будет уплачивать налог каждый менщик рассчитывается отдельно.

Это зависит от того, какие расходы он понес на приобретение жилья, которое затем им обменивается.

Следует помнить, что от уплаты налога освобождается физическое лицо, если квартира пробыла у него в собственности 3 года.

В случае, если трех лет еще не прошло, физическое лицо может претендовать на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей.

Подробнее с нюансами уплаты налога на доход при оформлении мены квартиры можно ознакомиться после просмотра видео.

Обменяться жильем можно и путем оформления дарения. Вот здесь для близких родственников закон предусматривает послабление. Сделки дарения недвижимости, совершенные близкими родственниками, налогом не облагаются. Следует помнить, что дарение с доплатой невозможно. Поэтому, если предполагается обмен неравноценным жильем, вопрос с доплатой остается вне правового поля.

Близкими родственниками налоговое законодательство считает супруга, родственников по прямой восходящей и нисходящей линиям (дети, родители, бабушки, дедушки и внуки), братьев и сестер, включая неполнородных.

Документы для обмена

Если стороны достигли согласия по структуре сделки, необходимо оформить договор мены в количестве экземпляров, на 1 превышающем количество сторон. «Лишний» экземпляр необходимо будет подать в регистрирующий орган вместе со следующим комплектом бумаг:

  • Паспорта сторон сделки;
  • Договор мены. Он может быть как заверен нотариально, так и заключен в простой письменной форме;

Нотариальное удостоверение договоров обладает некоторым преимуществами. Нотариус проверяет договор на грамотное составление, либо сам его составляет, способствуя тем самым наилучшему соблюдению интересов сторон сделки. В случае утери договора факт его заверения у нотариуса послужит доказательством наличия такого документа. Это касается и рассмотрения споров в судебном порядке.

  • Если собственниками квартир являются не только их продавцы, но и другие лица, они должны предоставить согласие на заключение договора мены;
  • В обязательном порядке учитываются интересы детей и граждан, признанных недееспособными. В этом случае предоставляется согласие на мену от органов опеки и попечительства. Это послужит гарантией соблюдения прав социально незащищенных категорий граждан;
  • Документы о праве собственности на квартиры, соответствующие свидетельства предыдущей продажи, наследования, дарения;
  • Паспорта на квартиры, свидетельствующие о текущем состоянии недвижимости и отсутствии обременений. Среди них кадастровый паспорт и технический паспорт;
  • Квитанция об уплате налога, если применимо.

В случае оформления обмена путем дарения дополнительно потребуется доказать родственную связь. Это можно сделать при помощи таких документов: свидетельство о браке, рождении и проч.

Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения

Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные центры «Мои документы». В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Отказать в регистрации сделок могут только в случае предоставления неполного комплекта документов, подаче недостоверных сведений либо при ущемлении прав сособственников и других защищаемых законом лиц. Отказ в регистрации можно обжаловать в судебном порядке.

Государственная пошлина за регистрацию договора составит 2000 рублей.

Обмен неприватизированного жилья

Все описанное выше относится к сделкам с жильем, которое находится в частной собственности. Ограничить право собственника распоряжаться судьбой своей недвижимости можно только по очень серьезным основаниям. Иная ситуация складывается с жильем, которое предоставлено в социальное распоряжение. Проще говоря, находится в муниципальной собственности и не приватизировано.

Социальное жилье тоже можно обменять, такая ситуация урегулирована Жилищным кодексом РФ. Сделать это можно путем заключения договора об обмене между нанимателями по соответствующим договорам с муниципалитетами. При этом неважно находится ли жилье в одном регионе. Главное, чтобы оно располагалось в пределах РФ. Количество участников обмена и объектов также не ограничивается рамками.

В каждый из муниципальных органов, заключивших договор найма с участниками сделки, помимо договора об обмене жилья, должны быть предоставлены документы:

  • Паспорта участников сделки, являющихся нанимателями по договору социального найма;
  • Согласие на обмен всех проживающих в квартирах лиц;
  • Документ о проживающих в каждой из квартир лицах;
  • Документы, подтверждающие социальный найм, договор и ордер на вселение;
  • Разрешение муниципалитета на вселение;
  • Согласие органов опеки, если в квартирах проживают несовершеннолетние либо недееспособные лица;
  • Заявление с просьбой одобрить планируемый обмен от нанимателя.

Срок для принятия решения об одобрении или отказе составляет не более 10 рабочих дней. При условии положительного решения должны быть расторгнуты существующие договоры найма по всем квартирам и заключены договоры с новыми нанимателями. Это происходит в течение 10 рабочих дней с обращения нанимателя в местную администрацию.

Отказать в одобрении обмена муниципалитеты могут только по предусмотренным кодексом основаниям. Отказ может быть обжалован в суд. Среди таких оснований:

  1. Планируемый снос дома, где находится подлежащее обмену помещение;
  2. Наличие у кого-либо из будущих квартирантов заболеваний, при которых контакт с другими людьми опасен для их здоровья (открытые формы туберкулеза, психические расстройства и прочие);
  3. Непригодность для проживания обмениваемых квартир;
  4. Наличие споров в отношении участвующего в сделке жилья.

Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления

Приведенные ситуации, когда родственники обмениваются социальным жильем либо частной собственностью, особых вопросов не вызывают. Что же делать, если одна из квартир, участвующих в обмене, является приватизированной, а в отношении другой приватизация не оформлялась?

Очевидно, что напрямую обменяться такими квартирами нельзя. Но это не значит, что о мене нужно забыть. Если запастись временем и терпением, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов оформления обмена.

  • Самым логичным способом является приватизация социального жилья. После того, как квартира станет частной собственностью, обмен можно произвести посредством купли-продажи или дарения, в общем порядке.
  • Более «хитрым» вариантом является обмен через регистрацию. В этом случае на приватизированную квартиру оформляется договор дарения. В социальную же регистрируется будущий ее владелец из частной собственности. После регистрации на него переоформляется договор социального найма, то есть меняется ответственный квартиросъемщик. Важно учитывать социальные нормы жилья (в Москве это не менее 10 квадратов на человека), иначе нового нанимателя попросту не зарегистрируют. В результате проведения указанных манипуляций владельцы частной и социальной квартир поменяются местами.

Как видно из настоящей статьи, обмен жильем не представляет сложностей для обычных граждан, при условии выбора правильного варианта оформления, сбора необходимых документов, учета всех указанных нюансов.

При наличии сомнений в собственных силах, можно обратиться как к стороннему юристу, так и к нотариусу, записаться на прием в соответствующий государственный орган.

Среди последних местная администрация, «Мои документы» либо отделение Росреестра, где вам помогут решить, с чего же начать.

Источник: https://prodokumenty.ru/zhile/kvartira-i-zhkx/rodstvennyi-obmen-kvartirami.html

Родственный обмен квартиры на квартиру: документы, оформление – Про сад и дом

Как правильно произвести обмен квартирами с доплатой
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

В жизни может возникнуть ситуация, влекущая необходимость осуществить родственный обмен квартирами.

В представленном случае сторонам процесса необходимо знать, как правильно совершить сделку, какие документы представить в Росреестр, а также в каком размере и как заплатить все предусмотренные действующим законодательством налоги и сборы.

Возможно ли обменять квартиру или иной объект недвижимости

Да, такая возможность предусмотрена действующим законодательством.

Обмен может быть произведен в отношении:

  1. неприватизированного жилья, пользование которым осуществляется по договору соцнайма, заключенному на условиях и в порядке предусмотренным Главой 8 ЖК РФ;
  2. приватизированной недвижимости.

Осуществление обмена происходит:

  • в отношении приватизированных квартир – по договору мены, заключаемому на условиях и в порядке, указанным в Главе 31 ГК РФ;
  • в отношении муниципального жилья – согласно нормативным положениям, представленным в ст. 72 – ст. 75 ЖК РФ.

СКАЧАТЬ Договор мены квартиры (образец 2020)

Обмен по соглашению о мене

По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.

Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.

Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).

Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:

  1. каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
  2. если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
  3. к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).

Обмен неприватизированного жилого помещения

Если у одного родственника есть муниципальное жилье, пользование которым производится на основании соглашения о соцнайме, и у другого родственника тоже есть квартира от муниципалитета, то эти граждане вполне могут поменяться квартирами.

Обмен возможен:

  1. по инициативе нанимателя жилого помещения;
  2. или по инициативе любого из вместе живущих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 72 ЖК России).

Обмен допустим исключительно при условии получения:

  • согласия от наймодателя;
  • разрешения от всех вместе живущих с нанимателем членов семьи (в том числе, и отсутствующих временно).

Порядок того, как осуществить родственный обмен квартиры на квартиру (например, если с соответствующей инициативой выступает один из членов семьи какого-либо нанимателя):

  1. обратиться к своему нанимателю с требованием обмена;
  2. ждать, пока уже сам наниматель обратится к остальным членам семьи, и получит их одобрение;
  3. ждать, пока наниматель договорится с другим нанимателем (родственником), живущим в другой квартире, об обмене (и еще подождать, пока этот другой наниматель получит согласие на обмен уже от своих членов семьи).

Далее оформление происходит следующим образом:

  • наниматели заключают между собой договор об обмене жильем (ч. 1 ст. 74 ЖК России);
  • каждый из них предоставляет своему наймодателю копию этого договора с целью получения разрешения на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК России);
  • через 10 суток каждому из нанимателей их наймодатель выдает письменное разрешение на обмен или на отказ в обмене (отказ возможен исключительно в случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК России);
  • наконец, ранее заключенные договоры соцнайма расторгаются, и заключаются новые договоры – уже в отношении того жилья, которое каждый из нанимателей получил в порядке обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК России).

Требуемые документы для оформления

Для государственной регистрации перехода имущественных прав на обмениваемые квартиры (если они приватизированы), в территориальный орган Росреестра подаются следующие документы:

  1. паспорт заявителя (и паспорт доверенного лица – если обращается представитель);
  2. заявление о госрегистрации прав, оформляемое в порядке, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 883 от 26-го ноября 2015-го года “Об установлении…”;
  3. доверенность (если обращается представитель лица, подавшего заявление на госрегистрацию) (п. 1 ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218);
  4. документ, являющийся основанием для осуществления госрегистрации (договор мены – п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218);
  5. техническая документация на квартиру (кадастровый, технический паспорт, ордер);
  6. разрешительный документ от органов опеки и попечительства (если в обмениваемой квартире проживают несовершеннолетние дети, интересы которых могут быть затронуты соответствующей сделкой);
  7. квитанция об оплате государственной пошлины (п. 22 ст. 333.33. НК РФ);
  8. нотариально засвидетельствованное согласие от супруга – если гражданин, обменивающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

При получении прибыли как в денежно-финансовой, так и в натуральной форме, физлицо обязано заплатить НДФЛ – налог на доходы (ч. 1 ст. 210 НК России).

Доход получают оба родственника, ведь в случае заключения договора мены оба из них признаются продавцами, а значит, оба получают прибыль в результате продажи.

Налоговая ставка стандартная и составляет 13 % от стоимости жилья, полученного в результате обмена (ч. 1 ст. 224 НК), кроме случаев, когда налогоплательщик является налоговым нерезидентом – тогда ставка составит 30 процентов с дохода.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

  1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
  2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Освобождение от налогообложения при обмене по договору дарения

Родственники могут обменяться квартирами несколько в другом порядке. Например, заключив договоры дарения.

То есть один родственник дарит другому свою квартиру, а этот другой – свою. При этом заключаются два договора дарения – в отношении каждой квартиры, передаваемой в дар.

В представленном случае платить налоги не придется вообще (неважно, сколько лет пробыла квартира в собственности – 1, 2, 3, 4, 5 лет или свыше), если даритель и одаряемый – это:

  • или члены 1-й семьи;
  • или ближайшие родственники, признаваемые таковыми в соответствии с семейным законодательством (аб. 2 п. 18.1. ст. 217 НК).

В иных случаях налог придется заплатить в стандартном порядке по ставке 13 % для российских налоговых резидентов и 30 % для налоговых нерезидентов.

В случае, если обмениваемая квартира находилась во владении менее минимального срока (3 года или 5 лет), налогоплательщику придется заплатить НДФЛ. Но есть один нюанс – сумму уплачиваемого налога можно уменьшить на размер предоставляемого имущественного вычета.

Существует два способа воспользоваться вычетом:

  1. уменьшить налогооблагаемую базу, то есть продажную или кадастровую (ч. 5 ст. 217.1. НК России) стоимость квартиры, на 1000000 рублей (аб. 2 п. 1 ч. 2 ст. 220 НК России);
  2. либо же понизить базу на сумму ранее понесенных трат на приобретение этой квартиры, подтвержденных документальным образом (п. 2 ч. 2 ст. 220 НК).

Например, гражданин решил обменять квартиру по договору мены со своим родственником. Обмениваемая квартира была в собственности менее 5 лет и ранее покупалась по договору купли-продажи.

Соответственно, нужно заплатить подоходный налоговый сбор. Но есть право на вычет. Цена квартиры, указанная в договоре мены, составляет 2 000 000 рублей, что выше кадастровой стоимости.

Значит, налоговая база определяется исходя из цены квартиры, указанной в договоре.

Пример. Гражданин решил уменьшить полученные доходы на величину ранее произведенных расходов по приобретению данного жилья. Ранее он купил эту квартиру за 1700000 рублей. Значит, доход составил 300000 рублей. Размер налога: 300000 * 13 % = 39000 рублей.

Итак, обмен недвижимости между родственными лицами производится по тому же алгоритму, что и между посторонними гражданами. Возможно обменять только приватизированную жилую квартиру на приватизированную, муниципальную на муниципальную, и никак иначе. В случае обмена в рамках договора дарения налоги платить вообще не нужно, если стороны сделки – близкие родственники.

Прочтите также: Дарение доли квартиры между родственниками 2019

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

8 (800) 555-67-55 доб. 284

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/exchange/rodstvennyj-obmen-kvartirami/

Обмен квартиры с доплатой

Как правильно произвести обмен квартирами с доплатой

Необходимость доплаты обусловлена множеством значимых факторов. Это может быть разная площадь обмениваемых объектов, разное техническое состояние, наличие обременений в виде ипотеки и другие. Обмен квартир с доплатой происходит путем подписания договора обмена или купли-продажи (альтернативной сделки).

Порядок заключения договора обмена

Обмен в полном смысле возможен только в отношении квартир, находящихся в муниципальной собственности (неприватизированных). Учитывая то обстоятельство, что на отечественном рынке осталось около 5% неприватизированной недвижимости, подобные сделки совершаются крайне редко.

Обмен происходит с участием местной администрации (наймодателя). Пользователи обоих обмениваемых квартир должны обратиться к нему с письменной просьбой о даче разрешения на сделку.

К обращению прилагаются:

  • копии паспортов главных квартиросъёмщиков и других зарегистрированных по данному адресу членов семьи;
  • технические и кадастровые паспорта;
  • договора социального найма;
  • выписки из домовых книг;
  • нотариально заверенные согласия на обмен от прочих зарегистрированных членов семьи.

При получении разрешения на обмен, пользователи квартир составляют предварительное соглашение и передают его на утверждение местной администрации. При положительном исходе стороны переходят к фактическому обмену квартирами.

Доплата (при необходимости) оформляется в отдельном порядке. Надо сказать, что местная администрация не допускает неравнозначного обмена при значительной разнице в стоимости объектов. Если сумма относительно небольшая, то доплата оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер, стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)

Суть подобного «расклада» в том, что собственники обмениваемых квартир заключают два договора купли продажи одновременно. Сделка может совершаться в присутствии нотариуса, хотя нотариальное заверение не является обязательным условием. В любом случае после государственной регистрации все сделки приобретают одинаковую юридическую силу.

Для обмена обоим собственникам потребуются следующие документы:

  • технические и кадастровые паспорта квартир;
  • выписки лицевых счетов (могут заменяться выписками из домовых книг);
  • экспертные заключения об оценке объектов;
  • согласия супругов на обмен (если квартиры приобретены во время брака);
  • свидетельства о заключении или расторжении брака (если имеется);
  • разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан);
  • квитанция об оплате госпошлины (для регистрации);
  • акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий фактическую смену собственников;
  • паспорта.

При наличии указанных документов, стороны подписывают договора купли-продажи, после чего с приложенными документами передают их на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно тремя способами:

  • при личной явке в местное подразделение регистрирующего органа;
  • в МФЦ;
  • на сайте «Госуслуги» или официальном сайте Росреестра.

Сделка регистрируется в течение 3 дней. При подаче документов посредством МФЦ, этот срок увеличивается до 5 дней. По итогам регистрации собственники обмениваемых объектов получают выписки из Единого реестра, подтверждающие переход права собственности.

Как происходит доплата

Разница в цене при альтернативной сделке погашается путем передачи денег через банковскую ячейку. Договор аренды ячейки заключает с банком доплачивающая сторона. Делается это заранее, до заключения сделки.

Средства вносятся в ячейку, ключ от которой передается собственнику, которому причитается доплата. Получить деньги он может сразу после регистрации сделки.

В банк он должен предоставить те же документы, которые требовались для заключения договоров, а также выписку из ЕГРН, подтверждающую юридическую смену собственников. После проверки документов банком, гражданин получает право на изъятие средств из ячейки.

Оформить доплату можно также с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.

В любом случае, наиболее безопасной с физической и юридической точки зрения считается передача средств через банковскую ячейку.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/sdelki-po-obmenu/obmen-kvartiry-s-doplatoj

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: