Что такое фиктивный договор купли продажи родственнику вместо дарственной

Содержание
  1. Что лучше: «дарение» или договор «купли-продажи» между родственниками – Собственник
  2. Особенности договора дарения
  3. Процедура оформления дарственной
  4. Что нужно знать о договоре купли-продажи
  5. Преимущества и недостатки купли-продажи
  6. Что выгоднее и дешевле оформить, дарственную или продажу
  7. Что выгодней — дарственная или купля-продажа?
  8. Что такое дарственная?
  9. Плюсы
  10. Минусы
  11. Что такое договор купли-продажи?
  12. Что лучше дарственная или договор купли продажи между родственниками
  13. Чем отличается дарственная от купли продажи
  14. Между родственниками
  15. Не родственниками
  16. На квартиру
  17. На дом
  18. На землю
  19. На машину
  20. Как оформить
  21. Дарственную
  22. Куплю продажу
  23. Какой договор дешевле
  24. Как лучше оформить квартиру – дарение или купля-продажа родственнику – особенности сделок по передаче собственности
  25. Чем отличается дарственная от купли-продажи?
  26. Договор купли продажи советы при оформлении: преимущества и недостатки
  27. Налог с продажи квартиры
  28. Особенности оформления договора дарения
  29. Что выгоднее и проще оформить – дарственную или куплю-продажу?
  30. Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи
  31. Что дешевле оформить?
  32. Какие документы подготовить
  33. Что включает в себя договор купли-продажи?
  34. Риски заключения договора купли-продажи
  35. Продажа по договору дарения
  36. Мотивы
  37. Преступление
  38. Наказание
  39. Что лучше – дарственная или договор купли-продажи между родственниками
  40. Что представляют собой дарение и купля-продажа
  41. Особенности подготовки дарственной на недвижимость

Что лучше: «дарение» или договор «купли-продажи» между родственниками – Собственник

Что такое фиктивный договор купли продажи родственнику вместо дарственной

При передаче права собственности на недвижимость чаще всего оформляется дарственная или договор купли-продажи. Каждый вариант имеет свои особенности и преимущества. Многое зависит от того, кто участвует в процедуре. Что лучше, купля- продажа или договор дарения?

Особенности договора дарения

При заключении дарственной право собственности на загородный дом или квартиру передается новому владельцу без внесения оплаты. Согласно ст. 572 ГК РФ, документ не должен содержать пункта об оплате или выполнении какой-либо услуги. Даритель передает недвижимость безвозмездно, а одаряемый принимает собственность без дополнительных требований.

Выделяют следующие преимущества дарственной:

  • не нужно оплачивать стоимость недвижимости;
  • происходит официальная передача права собственности;
  • новый владелец сохраняет недвижимость даже в случае развода, так как она не входит в совместно нажитое имущество;
  • не обязательно нотариальное удостоверение.

Существуют и некоторые отрицательные моменты. Если стороны соглашения не являются близкими родственниками, придется платить подоходный налог, составляющий 13% от суммы сделки. Договор могут признать недействительным, если нарушены права родственников или ухудшено положение дарителя.

Хотя эта процедура сложная, при наличии достаточных оснований суд отменяет сделку, а недвижимость возвращается прежнему владельцу. Если объект оформлен в совместную собственность, дарение возможно только с согласия остальных совладельцев.

Чаще всего дарственная практикуется между близкими родственниками — супругами, родителями, детьми, братьями и сестрами. Осторожнее следует быть с дарением между посторонними лицами, так как при несогласии родственников дарителя могут возникнуть длительные судебные разбирательства.

Важно учитывать, что в качестве стороны дарителя могут выступать только совершеннолетние и дееспособные лица. Родители могут только продать квартиру ребенка, после чего приобретается равноценное или лучшее жилое помещение.

Внимание! Дарение является добровольной сделкой. Это значит, что одаряемый может отказаться от принятия подарка, не подписывая договор.

Процедура оформления дарственной

Подписание договора возможно в простой письменной форме или с участием нотариуса. Договор имеет следующие особенности и содержание:

  • в качестве предмета подробно указывается объект недвижимости с основными параметрами и точным адресом;
  • указываются реквизиты сторон — дарителя и одариваемого;
  • отсутствует раздел с оплатой;
  • вносится раздел о правах и обязанностях сторон.

Зачастую в договор включается пункт о возврате имущества предыдущему собственнику в случае смерти одаряемого. После подписания соглашения необходимо пройти регистрацию в Росреестре. Только после этого права полностью переходят к новому собственнику.

Что нужно знать о договоре купли-продажи

Это стандартная сделка, при которой продавец получает оплату, а покупатель — новую собственность. Возможно внесение аванса по предварительному договору, после чего заключается основной. Купля-продажи имеет следующие особенности:

  • включает полное описание объекта — адрес расположения, этаж, общую площадь, количество комнат;
  • имеет раздел о точном размере оплаты и особенностях ее внесения;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • реквизиты сторон.

Данная сделка часто заключается между посторонними лицами, когда продавец хочет получить прибыль за продажу недвижимости. Важно указывать именно ту стоимость, которая будет оплачиваться реально. При ее существенном занижении можно столкнуться с невозможностью возврата в случае судебного разбирательства.

Договор также может оформляться в простой письменной форме или через нотариуса. Последний необходим, если речь идет о долевой собственности. Если владелец один, достаточно подписать документ и передать его на регистрацию в ближайший отдел Росреестра. При обращении понадобится следующее:

  • заявление установленной формы;
  • подписанный договор купли-продажи в 3 экземплярах;
  • квитанция об оплате пошлины за регистрационные действия в размере 2000 рублей;
  • гражданские паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающий документ от собственника (акт о приватизации, договор дарения, купли-продажи или свидетельство о праве наследования);
  • согласие супруга, если недвижимость была приобретена в браке.

После того, как будет пройдена регистрация, предоставляется выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец. В случае с дарением предусмотрена подготовка аналогичного пакета документов, но предоставляется договор дарения вместо купли-продажи.

Внимание! Чтобы дополнительно обезопасить себя, необходимо подписать акт приема-передачи. Он готовится в виде отдельного документа и подписывается обеими сторонами после оплаты и передачи собственности. Продавец подтверждает получение оплаты в полном объеме, а покупатель — соответствие недвижимости заявленным параметрам. Указывается, что у сторон друг к другу нет претензий.

Преимущества и недостатки купли-продажи

Договор является классическим соглашением, защищающим покупателя и продавца в случае возникновения споров. Если он правильно оформлен, появляются следующие преимущества:

  • получение налогового вычета, за исключением сделок между близкими родственниками;
  • прямая выгода от сделки — одна сторона получает недвижимость, вторая — оплату;
  • небольшой риск;
  • заключается акт приема-передачи, обеспечивающий надлежащее исполнение обязательств;
  • можно включить широкий перечень прав и обязанностей.

Существуют и некоторые недостатки. Если недвижимость приобретается в браке, она будет считаться совместно нажитой. При продаже доли нужно уведомить остальных совладельцев, так как у них есть преимущественное право на покупку. Если недвижимость продается до истечения 5-летнего периода владения, продавец должен уплатить налог.

Что выгоднее и дешевле оформить, дарственную или продажу

При передаче недвижимости важно предварительно определиться с формой договора. Что лучше, дарение или купля-продажи между родственниками? Многое зависит от особенностей сделки и ее участников.

Если в качестве сторон выступают близкие родственники, лучшим вариантом является оформление дарственной. В этом случае расходы будут минимальными, но невозможно получить налоговый вычет. Это связано с тем, что недвижимость не приобреталась. Также важно заранее удостовериться, что у других родственников нет оснований претендовать на собственность.

Если же передача собственности происходит между посторонними лицами, предпочтительнее купля-продажа. Особенно это актуально, если в действительности вносится оплата. По договору дарения ее не получится вернуть. В случае приобретения квартиры можно подать заявление в налоговую инспекцию для возврата вычета.

: Дарственная (дарение) или договор купли-продажи, что выбрать?

Источник:

Что выгодней — дарственная или купля-продажа?

Основное преимущество дарственной заключается в том, что она освобождает одаряемого от уплаты налогов. Однако эта норма действует только тогда, когда стороны соглашения состоят в близком родстве. В противном случае им выгоднее совершить куплю-продажу, поскольку оспорить такую сделку сложнее (даже через суд).

Что такое дарственная?

Образец договора дарения (дарственной) 

Договор обязательно составляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации в органе Росреестра или МФЦ. Однако регистрировать нотариально данный документ необязательно. Исключение составляют случаи, когда даритель передает не квартиру, а долю в ней. Все сделки, связанные с долями, осуществляются только с участием нотариуса.

Стороны могут добровольно заверить дарственную у нотариуса. В таком случае оспорить сделку в судебном порядке гораздо труднее. Нотариус проверяет документы на квартиру, документы сторон, а также их дееспособность и полное осознание последствий своих действий.

Плюсы

Заключение договора дарения обеспечивает сразу несколько преимуществ:

  1. Одаряемый не оплачивает налог НФДЛ.
  2. Новый собственник может продать в будущем полученную недвижимость без уплаты налогов через 3 года, а не через 5 лет (как в случае с покупкой).
  3. Если квартирой владеют несколько человек, то не нужно получать их письменный отказ от покупки.
  4. Если одаряемый состоит в официальном браке, квартира все равно перейдет только в его личную собственность. В случае возможного развода делить это имущество не нужно.

Минусы

Несмотря на большое количество преимуществ, договор дарения имеет и существенные недостатки:

  1. Если он заключается между лицами, состоящими в дальнем родстве (или чужими людьми), одаряемый будет обязан выплатить НДФЛ. Налог составит довольно большую сумму – это 13% от стоимости квартиры. Например, если объект оценивается в 2 млн руб., придется оплатить 260 тыс. руб. При расчете налога за основу берется кадастровая стоимость, которая фактически совпадает с рыночной.
  2. Если передаваемая недвижимость принадлежит нескольким владельцам, необходимо получить письменное согласие каждого из них (ст. 576 ГК).
  3. Дарственная может быть расторгнута в определенных случаях. Этот недостаток в первую очередь касается одаряемого. Для дарителя он, наоборот, может стать преимуществом.
  4. К тому же такой договор легче аннулировать через суд, т.е. признать сделку недействительной.

Даритель вправе отменить свое решение в таких случаях:

  • если одаряемый покушался на дарителя или членов его семьи;
  • если он сознательно нанес вред его здоровью;
  • если одаряемый умер, а даритель пережил его;
  • одаряемый пользуется имуществом не по назначению, что может привести к утрате последнего (пожар в квартире, разрушение несущих конструкций и т.п.).

Указанный перечень случаев описан в ст. 578 ГК. Однако он не является исчерпывающим. Например, судебная практика показывает, что дарственные отменяются гораздо чаще, чем договор купли-продажи.

Распространенные причины отмены связаны с установлением отдельных обстоятельств:

  • на дарителя было оказано давление либо угроза давления;
  • к нему применялись насильственные действия;
  • он является недееспособным (полностью или частично);
  • он находился в состоянии, в котором не осознавал последствий своих действий (опьянение, сильный стресс и т.п.).

Что такое договор купли-продажи?

Это наиболее распространенный тип соглашения, который составляется для совершения сделки купли-продажи. Договор оформляется исключительно в письменном виде и также подлежит государственной регистрации. Его не требуется официально заверять, за исключением случаев продажи доли в квартире.

Образец договора купли-продажи

Что лучше дарственная или договор купли продажи между родственниками

Что такое фиктивный договор купли продажи родственнику вместо дарственной

В процессе распоряжения имуществом возникает вопрос, что лучше: дарственная или договор купли-продажи. Каждая из процедур имеет свои особенности оформления, последствия для сторон, стоимость оформления, вопросы налогообложения и т.д. Обе сделки оформляются согласно гражданскому законодательству, однако между ними есть важные различия.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Когда возникает потребность в оформлении сделки по отчуждению имущества (недвижимого и движимого), необходимо оценить все плюсы и минусы.

Если квартира или авто передается на безвозмездной основе, от дарителя к одаряемому, речь идет о сделке дарения. Продажа предполагает передачу собственности за определенную плату, т.е. сделка носит возмездный характер.

Таким образом, главное различие между двумя вариантами оформления – в принципе возмездности. Помимо этого, есть и другие особенности в каждой процедуре.

Между родственниками

Для перехода права другому собственнику, если он принадлежит близкому кругу из родственников, есть возможность выбора: продавать или подарить имущество.

Если осуществляется вариант дарения, при наличии в собственности имущественного объекта на протяжении 3 и более лет, 13-процентный подоходный налог не начисляют. Основанием для освобождения станет документ, устанавливающий родство. Несмотря на отсутствие строгих требований к нотариальному заверению документа, рекомендуется обратиться к нотариусу.

Оформление купли-продажи дает возможность установления правовых границ по сделке отчуждения – как только средства передаются продавцу и проводится регистрация прав нового собственника, сделка завершается, а покупатель передает деньги.

Следует учитывать, что сделка купли-продажи, при оформлении ее одним из супругов, ведет к признанию имущества совместным, за исключением ситуаций, когда оформляется брачный контракт.

Таким образом, если родственники не хотят, чтобы собственность не получила статус «нажитого в браке имущества», существует два варианта:

  1. Оформление купли-продажи с предварительным оформлением брачного контракта.
  2. Передача через акт дарения на одного из супругов.

Впоследствии, в случае развода, полученное имущество останется у того, кто принял дар или оформил покупку.

Не родственниками

Дарение – акт передачи собственности, свойственный близкому кругу людей. При выборе, рекомендуется провести анализ, что выгоднее для сторон: договор дарения или купли-продажи.

Дарственная теряет свою ценность, когда недвижимый объект находится у постороннего человека. Налог НДФЛ будет выплачен в любом случае, если подтвердить родство не представляется возможным.

На квартиру

Есть некоторые различия, в зависимости от того, какой объект собственности планируется к передаче. Государственная регистрация имущества – обязательна для завершения сделки.

Следует учесть, что в случае возмездного характера сделки, не рекомендуется заключать дарственную, так как фактически данное действие считается притворной сделкой, которая может быть признана ничтожной. В случае, если одна из сторон настаивает на отказе от сделки, добиться надлежащего переоформления и возврата средств сложно.

Если планируется переход права на долю, необходимо учитывать, что при продаже приоритет выкупа имеют сособственники жилья. В случае акта дарения собственник вправе передать свое имущество, если право собственности принадлежит только ему.

Определяя наиболее выгодный способ переоформления, необходимо понимать, что к категории близких родственников относят лиц из ближайшего круга: семейную пару, родителей отца или матери, внуков, братьев и сестер, включая сводных.

На дом

Когда надлежит переоформить дом, необходимо помнить, что в случае купли-продажи его части необходимо спросить согласие остальных содольщиков. Подаренный дом останется в единоличной собственности и на него не могут претендовать наследники, если сделка оформлена по всем правилам.

При составлении документов важно указать правильные характеристики объекта, позволяющие точно идентифицировать объект.

На землю

При дарении недвижимости могут передаваться в собственность не только жилые объекты, но и земельные наделы, не ограничивая намерения собственника.

Правовая основа для передачи земли через куплю-продажи и дарение аналогичны остальным объектам недвижимого имущества.

Договор о возмездном и безвозмездном переоформлении собственника должен включать:

  • максимально точные сведения об объекте, его местонахождении, границах участка;
  • кадастровые характеристики (номер по кадастровому учету);
  • данные о сторонах-подписантах.

При установлении цены, в соответствующем пункте при дарении исключается пункт о договорной цене, при которой происходит отчуждение.

Не следует подменять возмездную сделку дарственной, так как в случае сложностей и оспариванием действительности сделки, одариваемый не сможет подтвердить факт передачи денег, утратив при этом и собственные накопления, и участок.

На машину

Когда оформляется сделка по покупке автомобиля, следует помнить о возможности оформления льготы в виде налогового вычета, а в отдельных случаях, когда нет значимой выгоды от продажи, может быть получено освобождение от налога. Основанием станет ст. 217 налогового законодательства, при условии, когда продавец владел имуществом 3 года.

Оба варианта передачи транспорта в новые руки подразумевают окончание сделки регистрацией ТС в ГИБДД на нового автовладельца и передачей полного комплекта документации от текущего собственника.

Даритель, передавая транспорт, может быть уверен в том, что другие лица не смогут претендовать на него, если сделка была оформлена при наличии у одаряемого законного супруга.

Как оформить

Между заключением договоров двух типов есть много общего. Передача собственности оформляется в виде письменного договора, подписываемого сторонами добровольно. Чтобы успешно завершить процедуру, необходимо внимательно следить за оформлением документа в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Дарственную

Между дарителем и одаряемый подписывается письменное соглашение, если сделка является значимой и нуждается в дальнейшем регистрации права. Менее значимые подарки могут передаваться устно, согласно ст. 574 гражданского законодательства.

Согласно п.1 ст.36 СК РФ, подарок передается исключительно в собственность одаряемого, который сохраняет свои имущественные права даже в случае раздела имущества при разводе.

С точки зрения налогообложения, дарственная позволяет избавиться от необходимости уплаты налога для предыдущего владельца, а также для нового собственника, если он относится к числу родственников. Чтобы исключить риск оспаривания сделки, рекомендуется заключать договор через нотариуса, избавляясь от претензий со стороны возможных претендентов на собственность.

Куплю продажу

Особенностью такого варианта оформления служит соблюдение принципа возмездности, т.е. за передачу собственности, продавец обязан вознаграждение. Во избежание риска признания сделки недействительной, рекомендуется продумать вариант, каким образом будет оформлена передача премии за проданный объект.

Покупатель может установить приемлемую цену, либо включить в договор пункт об ином способе расчетов с продавцом.

Главным условием любой сделки по распоряжению имуществом станет отсутствие каких-либо регистрационных ограничений и отсутствие долгов, которые могут привести к риску срыва регистрации сделки.

Какой договор дешевле

Выбор между договорами возмездного и бесплатного переоформления зачастую обусловлен стоимостью переоформления и финансовыми последствиями для сторон. Дело в том, что перерегистрация собственника влечет разные статьи расходов для продажи и дарения. В стоимость дарения входит:

  • оплата составления и заверения договора;
  • пошлина на регистрацию;
  • оплата подоходного налога;
  • работа нотариуса;
  • дополнительные нотариальные расходы.

Близкое родство дает право на налоговую льготу.

При подписании купчей возникает потребность оплаты:

  • составления договора (его часто готовят самостоятельно);
  • регистрационный сбор;
  • работа нотариальной конторы.

Если условия предполагают равную возможность передачи на бесплатной основе или за вознаграждение, между родственниками чаще заключается дарственная. Тарифы на дарение между родственниками дают хорошую экономию, а в дальнейшем никакого риска раздела подарка между супругами не имеется.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/darenie/darenie-ili-kuplya-prodazha

Как лучше оформить квартиру – дарение или купля-продажа родственнику – особенности сделок по передаче собственности

Что такое фиктивный договор купли продажи родственнику вместо дарственной

Закон определяет две возможности передачи имущества в собственность других людей. Можно продать свою собственность, а можно подарить. Что лучше: дарственная или договор купли-продажи – вопрос неоднозначный. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки.

Чем отличается дарственная от купли-продажи?

Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.

Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.

Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.

Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:

  • Государственным служащим;
  • Соцработникам;
  • Медицинским работникам.

Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.

Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.

Дарить вещи, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, можно на основании устной договорённости. Более дорогое имущество в дар также нужно передавать на основании письменного соглашения.

Но если дарственная оформляется между близкими родственниками, то такая сделка не облагается налогом. С купли-продажи платить налог придётся в любом случае. Но покупатель сможет получить налоговый вычет, если продавец – его родственник.

Договор купли продажи советы при оформлении: преимущества и недостатки

В силу своих отличий дарственная и договор купли-продажи имеют плюсы и минусы. Но чтобы воспользоваться этими достоинствами и не нажить проблем из-за недостатков, нужно учитывать ряд требований к оформлению договоров по передаче имущества обоих типов.

Купчая – один из самых популярных видов передачи собственности. При его оформлении нужно:

  • Составлять документ письменно. Заверять его у нотариуса необязательно, но для дополнительных гарантий, стоит это сделать;
  • В договоре купли-продажи указываются все паспортные данные обеих сторон;
  • Необходимо подробно описать передаваемое имущество. Если это квартира, то её площадь, адрес, состояние, на основе технических и регистрационных документов;
  • Необходимо указать какие правоустанавливающие документы на данный объект есть у продавца;
  • Стоимость нужно указывать только в рублях (цифрами и прописью).

Достоинства договора купли-продажи в его надёжности и возможности получить налоговый вычет.

Минусы купчей:

  • Если продавец владеет этим имуществом менее трёх лет, то при продаже он должен выплатить НДФЛ;
  • Он должен получать согласие супруги, если находится в официальном браке или иных собственников, если владеет только частью общего имущества. Такие согласия нужно заверять у нотариуса, что требует дополнительных расходов.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.

Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:

  • От прохождения процедуры приватизации;
  • Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
  • После вступления в права наследования;
  • Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.

Особенности оформления договора дарения

Дарственная на квартиру или договор купли-продажи – что лучше? Для ответа на этот вопрос нужно сравнить описанные выше достоинства и недостатки купчей с характеристиками договора дарения.

При оформлении такого документа, нужно:

  • Указать все данные дарителя и получателя подарка;
  • Подробную информацию объекта дарения;
  • Документы, которые дают дарителю право распоряжаться данной собственностью.

При этом такой договор дарения не может содержать дополнительных условий по отношению к одариваемому.

Получатель подарка получит права собственности после того, как данное имущество будет зарегистрировано на него в Росреестре.

Плюсы договора дарения:

  • Простота оформления;
  • Не нужно платить налог, если дарственную заключают близкие родственники;
  • Собственность, полученная в дар, будет считаться личным имуществом получателя. И его супруг(-а) не может претендовать на долю в ней.

Минусы дарственной:

  • Сложно оспорить;
  • Отсутствие выгоды для дарителя;
  • Могут признать недействительной, если дарственная была оформлена не в соответствии с требованиями закона.

Что выгоднее и проще оформить – дарственную или куплю-продажу?

Для родственников договор дарения лучший вариант, чем купля-продажа. Но это при условии доверительных отношений между ними, и отсутствия опасения по поводу возможных споров в будущем.

В случае, когда таких проблем нет, дарение между родственниками сэкономит деньги (не нужно платить налог), позволить вместе пользоваться имуществом, а также не нужно будет получать согласия третьих лиц для заключения сделки.

В случае же сделки между чужими людьми, предпочтительна купля-продажа. Такой договор позволяет согласовать все нюансы, в том числе и ситуации расторжения сделки.

Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи

Иногда под видом договора дарения производят куплю-продажу. Такая сделка может быть признана недействительной. С требованием о аннулировании такой сделки может обратиться любое заинтересованное лицо.

Что дешевле оформить?

Это неоднозначный вопрос. Дарение дешевле только в случае его заключения между родственниками. В иных случаях нужно платить налог.

Что касается общего сбора в пользу государства, то в случае дарения он составляет 2 000 рублей. В случае купли-продажи – 1 000 рублей.

Но при продаже недвижимости, которая недавно (менее 3 лет назад) перешла в собственность продавца, он заплатит 13-процентный налог.

Также дороже выйдет оформление документов при сделках между посторонними лицами.

Какие документы подготовить

Пакет документов похожий и при заключении дарственной и при договоре купли-продажи. Нужно собрать:

  • Паспорта;
  • Правоустанавливающие документы;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Выписки из кадастра и домовой книги;
  • Технический паспорт на землю и строение.

Если какие-либо документы будут отсутствовать, то договор не зарегистрируют в Росреестре. Но при этом дадут время на сбор оставшихся документов.

Что включает в себя договор купли-продажи?

Основные пункты такого документа должны содержать:

  • Паспортные данные и адреса участников сделки;
  • Подробную информацию об объекте сделки, с описанием его характеристик на основании документов, а также на основании осмотра;
  • Указание на документы, которые дают право продажи данного объекта;
  • Описание условий расторжения сделки;
  • Обязанности и права обеих сторон;
  • Сумму сделки и информацию о внесённом задатке;
  • Подписи участников сделки и дату её заключения.

Риски заключения договора купли-продажи

Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.

Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:

  • Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
  • Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
  • Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
  • Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.

В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Продажа по договору дарения

Что такое фиктивный договор купли продажи родственнику вместо дарственной

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia

Что лучше – дарственная или договор купли-продажи между родственниками

Что такое фиктивный договор купли продажи родственнику вместо дарственной

Процесс юридического оформления передачи недвижимости связан с целым перечнем нюансов. Необходимо знать все особенности процедуры. В первую очередь рекомендуют выяснить, что лучше: дарственная или договор купли-продажи.

Оба соглашения используются для передачи имущества другому лицу. Однако документы кардинально отличаются друг от друга.

О том, что представляет собой каждое из соглашений, о нюансах, которые необходимо знать перед подготовкой бумаги и заключением сделки, поговорим далее.

Что представляют собой дарение и купля-продажа

Разбираясь, что выгоднее: дарственная или купля-продажа между родственниками, необходимо выяснить особенности гражданско-правовой сделки. Обе процедуры передачи имущества регламентирует ГК РФ.

Выбирая вариант, люди стараются подобрать решение, которое будет выгоднее и дешевле. Дополнительно стоит провести анализ конкретной ситуации с юридической точки зрения.

Обратите внимание: Договор дарения представляет собой сделку между дарителем и одаряемым, во время которой имущество переходит безвозмездно. Если говорить о договоре купли-продажи, сделка представляет собой передачу прав собственности между продавцом и покупателем, во время которой осуществляется передача определенной суммы денежных средств.

Из вышеуказанных определений следует, что основным отличием договоров считается присутствие или отсутствие оплаты. Если лицо хочет передать имущество безвозмездно, оформляется дарственная. Когда человек хочет получить деньги за помещение, предстоит подготовить договор купли-продажи. Однако на этом разница не заканчивается. У сделок присутствуют свои преимущества и недостатки.

Особенности подготовки дарственной на недвижимость

Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается.

Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу.

Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.

Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.

Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.

Так, если одаряемый продаст недвижимость менее чем через 36 месяцев после дарения, предстоит уплатить подоходный налог в размере 13% от цены помещения. Если владелец не имеет родственных уз с одаряемым, в этой ситуации потребуется произвести отчисления в пользу государства вне зависимости от того, какое количество лет недвижимость находилась в собственности дарителя.

Чтобы оформить договор дарения и передать дом или дачу, потребуется подготовить пакет документов, в список которых необходимо включить:

  • бумагу, подтверждающую присутствие прав собственности на недвижимость, дарение которой выполняется;
  • заполненное заявление от одаряемого с просьбой о перерегистрации помещения или земельного участка;
  • оригинал договора дарения (по количеству сторон, которые его подписывали). Правило действует, если бумага не была удостоверена у нотариуса. Документация будет передана в инстанцию для проведения регистрации. Дополнительно нужно иметь ещё один оригинал, который в последующем станет правоустанавливающим документом;
  • если договор дарения заверял нотариус – оригиналы документации по числу участников процедуры + 1 копию;
  • выписку из технического паспорта, которую можно получить в БТИ.

Когда сбор документов закончен, потребуется передать перечень бумаг и договор дарения в Росреестр. Здесь будет осуществляться регистрация перехода прав собственности.

Важно! Когда имущество получает лицо младше 14 лет, оно не может действовать без одобрения законных представителей. Поэтому дарителю в первую очередь необходимо обратиться к родителям ребенка или лицам, которые их заменяют. Принятое решение нужно задокументировать.

Если недвижимость была получена в дар в браке, имущество не будет признано общим. Оформляя дарственную, нотариус обязательно проверяет помещение на присутствие арестов, нахождение в ипотеке или залоге.

Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: